2010年石油公司A與兩位自然人李某、張某共同建立加油站，該加油站土地、房產均歸李某、張某所有，同年2月15日，雙方簽訂了《加油站場地租賃協(xié)議》，李某、張某將所投入的土地、房屋、設備等租給A公司單獨經營，雙方約定租賃時間從2010年2月15日起到2030年2月15日止，期限20年。

在此期間，雙方均不得中途提出變更或解除協(xié)議。合同還約定前10年租金為20萬/年，后10年租金依據市場行情另行商定。 前10年到期后，租賃業(yè)主李某、張某多次通知石油公司A根據現有加油站租賃市場行情，提出2020年4月1日至2021年4月1日期間的租金按200萬元/年（2000元/噸）計算交納，以后年租金根據再市場行情變化再另行確定。而該石油公司A根據加油站面積、銷量以及周邊市場行情提出25-35萬/年與租賃業(yè)主所提出200萬元/年租金差異太大，雙方無法達成一致，遂訴至法院。

法律評析 此案的爭議焦點主要集中于雙方簽訂的《該加油站場地租賃協(xié)議》中所規(guī)定年租金的確定以及合同是否繼續(xù)履行的問題，而其中天價租金的出現，離不開加油站土地租賃市場的大背景，在現如今很多私營站點中，只要利潤足夠豐厚，就會有不少企業(yè)或者個體戶愿意試水，但或許真的是貧窮限制了想象力，本案中加油站場地為縣郊的農村土地，面積僅為500平方米，而租賃業(yè)主所提出的年租金竟高達200萬，風險和回報都比其他同類型的加油站租賃高了許多。

一、從租賃土地的性質方面分析 不同于城市土地的是，鄉(xiāng)鎮(zhèn)加油站的租賃土地大多均為集體土地，集體土地就是指農村集體所有的土地，也叫做勞動群眾集體所有的土地。而根據我國《物權法》、《土地法》等，土地所有權分兩種:一種是國家所有，一種是農村集體經濟組織所有。1999年修訂的《憲法》第10條和1986年的《土地管理法》第6條都明確規(guī)定農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國有的以外，皆屬集體所有。涉案加油站的集體土地為李某、張某從村民小組購入所有，并擁有國土證，享有所有權。同時，農村集體經濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。故該案中的集體土地是可以被租賃的，李某、張某使用自有集體土地辦理相關手續(xù)進行租賃是合法行為。 但是現農村集體土地租賃的普遍情況是很容易引發(fā)糾紛的，最主要就是雙方簽訂的程序不合法，規(guī)定的合同不規(guī)范。有的租賃土地雙方沒有簽訂書面合同,只有口頭協(xié)議,或者合同內容約定不明確，導致雙方對租賃合同的內容認識不一致,從而引發(fā)后續(xù)問題。 二、從出租方所提出的租金方面分析 在本案中，李某、張某在前10年租賃期限到期時，多次告知石油公司A涉案加油站的租賃市場行情標準，并以與其他有意向租賃涉案加油站的私營石油公司B、C所簽訂加油站租賃意向協(xié)議書為依據（其他兩家有意向的私營石油公司B、C均提出160-180萬/年左右的價格），同時雙方自愿同意在其他準承租客戶在同等條件下采取公開競價的方式最終確定承租人。李某、張某認為石油公司A的按25-35萬/年支付租金完全不符合市場行情標準，也違反雙方所簽合同之約定。 在《合同法》中關于租金金額的范疇在法律允許的條件下是沒有做過多約束的，故出租人李某、張某所提出的根據與其他兩家有意向租賃涉案加油站的私營石油公司B、C提出的租賃價格所推定的市場行情存在一定的合理性，且在沒有其他約定的情況下出租人對于承租人石油公司A提出的不定租金，或承租人接受不了租賃價格從而和平解約的這種行為在我國現行的法律條件下也是合法的。但是，面對周邊加油站租賃的整體市場行情是否存在合理性還需要再次判定。 同時，本案中租賃業(yè)主關于自身土地的項目定位并非征只針對中石化、中石油等國有大型企業(yè)，而是將目標放在了整體石油體系中，所以圍繞高昂的租賃價格為中心開展也不是故無道理。

三、從雙方所提的市場行情方面分析 該案中所涉及的租賃合同存在一定的不確定性和不合理性，相比短期租賃和一次性銷售，將土地長期租賃，短時間內收取費用的方式存在眾多弊端，例如回款慢，不確定性比較大等。而石油公司A與兩位自然人李某、張某10年前所簽訂的《加油站場地租賃協(xié)議》中對于市場行情所規(guī)定的租賃價格沒有過多的解釋，對于雙方提前解約的違約責任也約定不明，若只從合理性來談，雙方所提出的租賃價格都存在一定的問題。 分析一：若石油公司A所提的市場行情不合理 石油公司A所提出的價格遠遠低于私營石油公司B、C的意向價格，雖然石油公司A擁有優(yōu)先承租權且在合同期內，但是所提出的租賃價格不合理，且合同中的租賃集體土地的租賃時限較長，市場行情等重要細節(jié)等內容也約定不明確，故合同繼續(xù)履行，那作為當事人李某、張某所損失的利益石油公司A并不能為其補足，以《民法典》以民事權利的保障為核心，法院存在極大可能性判定合同無效，或雙方提前解約，由李某、張某支付違約金給石油公司A，只是違約金的多少還不確定。

分析二：若李某、張某所提的市場行情不合理 李某、張某所提出的租賃價格200萬元/年租金是遠高于前10年租金20萬/年的，屬于突如而來的天價租金，若不考慮私營石油公司B、C的意向價格，排除其他房地產開發(fā)或政府征收的情況，該案中的市場行情應該是以加油站實際的加油量及該地段的土地租賃綜合評估來判定。同時涉案的土地不單只是土地租賃的居住權的使用，而是經營?；返奶胤N作業(yè)區(qū)域，故石油公司A是以投入了一定人力、物力、財力的情況下優(yōu)先承租，也是具有涉案站點的各類經營執(zhí)照和證件，李某、張某違背市場行情，惡意抬高租金，不僅可能導致國有資產浪費和流失，違反了誠信和法律所規(guī)定的避免資源浪費的原則。

風險防控 我公司的銷售公司縣區(qū)加油站的站點存在不少的集體土地租賃的情況，且現今面臨續(xù)租困難、租金協(xié)商不一致、合同程序不規(guī)范等問題，很容易引發(fā)周邊租賃市場效仿的一系列后續(xù)糾紛，故本提示針對于我公司集體土地租賃加油站案件類型的分析、訴訟切入點及其預防措施，作為穩(wěn)定維護我司在當地經營網點布局的法律風險建議。 （一）我司在申請租賃集體土地時若不符合規(guī)定使用權主體資格時，則必須依法申請使用國有土地。在現實中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當，擅自出租集體土地的行為會被法院認定為無效行為。雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規(guī)定而成為無效合同。 （二）配合當地縣、鄉(xiāng)政府合力加強土地承包管理規(guī)范化建設,是解決當前農村土地承包矛盾糾紛的有效途徑。若確有特殊情況需要租用集體土地的，也必須先行征用并轉為國有土地后，再按照程序辦理租用手續(xù)。 (三)與自然人簽訂租賃合同時，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質、租賃年限、租金及支付、提前解約的違約責任等事項做出明確約定。 并在租賃合同簽署后，由承租人按規(guī)定向房地產登記機構辦理租賃土地使用權登記手續(xù)。 (四)雙方就市場行情協(xié)商不一致訴至法院的情況下，可以選擇向法院申請由第三方評估機構遵照國家法律法規(guī)、政策及技術標準在現有資料上對租賃的土地市場行情進行評估，從而作為重新確定市場行情標準的依據。