近日，國內(nèi)多家第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)相繼召開年會(huì)，房地產(chǎn)的投資和配置是永不過時(shí)的一個(gè)話題。站在又一次嚴(yán)厲調(diào)控的節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)還有必要投資嗎？如何投？

在中國談資產(chǎn)配置

房地產(chǎn)始終是繞不開的一個(gè)大類

在中國談資產(chǎn)配置，房地產(chǎn)始終是繞不開的一個(gè)大類。

一位地產(chǎn)業(yè)資深人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，雖然2017年政府相繼推出的“房住不炒”、“租售并舉”、“集體土地租賃房”、“共有產(chǎn)權(quán)”一系列政策在一定程度上抑制了房價(jià)的投機(jī)上漲，但并不能真正解決當(dāng)前的住房供需矛盾。

房地產(chǎn)投資一直是高凈值人群資產(chǎn)配置中非常重要的板塊。

談及直接買房和購買私募地產(chǎn)基金之間的利弊，業(yè)內(nèi)人士表示，直接買房相對(duì)來說可能收益更高，也不存在管理費(fèi)等成本。但直接買房會(huì)遇到很多問題，諸如限購限貸，或者需要全款甚至還要托關(guān)系(目前杭州新房需要搖號(hào))。

而投資地產(chǎn)基金的好處在于可以規(guī)避限購限貸政策，還可以分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)流動(dòng)性也相對(duì)較強(qiáng)。房子買賣可能需要較長的一段時(shí)間，所以他個(gè)人更傾向于投資地產(chǎn)基金。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，目前地產(chǎn)私募基金一般收取每年1%左右的管理費(fèi)，過去的平均年化收益率在10%-12%。

房地產(chǎn)投資基金是指從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一種融資形式。

房地產(chǎn)投資基金作為一種獨(dú)立的另類投資資產(chǎn)類別存在于市場(chǎng)中，房地產(chǎn)基金與PE基金在實(shí)物資產(chǎn)現(xiàn)金流方面，及地產(chǎn)開發(fā)周期方面的區(qū)別使得這兩類另類投資基金具有相似的表象，但卻是不同的投資邏輯和投資策略。在中國，新興的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)在投資策略方面，已經(jīng)開始產(chǎn)生多元化格局分化，及專業(yè)化投資策略成型。

在國際市場(chǎng)上，投資人一般通過三種途徑投資房地產(chǎn)：直接投資開發(fā)房地產(chǎn)；在公開市場(chǎng)上通過投資上市公司或基金投資房地產(chǎn)；在非公開市場(chǎng)上通過私有企業(yè)或基金投資房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)投資基金屬于第三類：通過基金投資房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資基金區(qū)別于直接投資實(shí)物房地產(chǎn)和公開市場(chǎng)投資，投資房地產(chǎn)基金的利潤來源中既包含土地增值，也包含開發(fā)環(huán)節(jié)利潤，其利潤相對(duì)對(duì)于直接買房投資更多。

房地產(chǎn)基金通過發(fā)行私募基金的形式，以非公開針對(duì)特定對(duì)象募集投資者的資金，由基金管理人運(yùn)作此房地產(chǎn)私募基金，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益。

我國私募房地產(chǎn)基金以機(jī)會(huì)型為主。

在國際上按照風(fēng)險(xiǎn)類型可將私募房地產(chǎn)基金分為核心型、核心增進(jìn)型、價(jià)值增進(jìn)型、機(jī)會(huì)型這4種類型。我國房地產(chǎn)基金模式主要為機(jī)會(huì)型。

所謂機(jī)會(huì)型，主要是指參與房地產(chǎn)開發(fā)過程，以獲取地產(chǎn)開發(fā)的高收益并承擔(dān)相應(yīng)的高風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)開發(fā)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為，因?yàn)樵诜慨a(chǎn)最終完成開發(fā)，并銷售出去之前，不向投資者提供任何的現(xiàn)金回報(bào)。房地產(chǎn)開發(fā)存在著大規(guī)模、長周期的資金投入，面臨著極大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)也是一個(gè)高回報(bào)的行業(yè)，因此機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)基金存在著較高的風(fēng)險(xiǎn)特征和相對(duì)較高的投資收益。

當(dāng)前市場(chǎng)上以住宅地產(chǎn)為對(duì)象的房地產(chǎn)基金通常具有房地產(chǎn)開發(fā)商背景，或者具有金融機(jī)構(gòu)背景。這類房地產(chǎn)基金的主要功能在于為相關(guān)項(xiàng)目在合理的信貸資金之外提供補(bǔ)充性資本供給。相關(guān)項(xiàng)目往往由于項(xiàng)目資質(zhì)（如開發(fā)階段、企業(yè)評(píng)級(jí)等）問題不能獲得較低利率的銀行貸款及信托資金，而由房地產(chǎn)基金承擔(dān)綜合融資工具，為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供債權(quán)與股權(quán)結(jié)合的融資方案。

機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)基金最重要的問題在于解決與股東方或者相關(guān)方的關(guān)聯(lián)交易與利益一致性問題。雖然大部分房地產(chǎn)基金仍然在較低層面向房地產(chǎn)企業(yè)提供相關(guān)方融資功能，但是仍然有一部分房地產(chǎn)基金管理人已經(jīng)成為獨(dú)立且專業(yè)化的機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)。其獨(dú)立性和專業(yè)化特征在于：管理團(tuán)隊(duì)與股東方厘清利益分配機(jī)制，管理團(tuán)隊(duì)具有獨(dú)立的項(xiàng)目決策權(quán)限，管理團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目來源是基于市場(chǎng)化搜尋而非關(guān)聯(lián)方推薦，基金募集和退出不受到相關(guān)方的利益影響。

如果以2010年為元年開始算起的話，我國房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)進(jìn)入了第8年。以領(lǐng)先國內(nèi)近20年的美國等發(fā)達(dá)國家作為參照，我國私募房地產(chǎn)基金的未來并不模糊，但是至少在中短期內(nèi)，國內(nèi)地產(chǎn)基金產(chǎn)品仍將落后國際不小的差距。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)基金規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨房企融資需求加大，房地產(chǎn)基金或迎來更大的發(fā)展機(jī)遇，可能出現(xiàn)大量投資機(jī)會(huì)。

在未來，我國房地產(chǎn)基金可能會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，出現(xiàn)以下8大趨勢(shì)：投資、退出渠道趨于多元化；股權(quán)、夾層投資將成主流；大資管時(shí)代下戰(zhàn)略合作契機(jī)；險(xiǎn)資介入將主導(dǎo)LP機(jī)構(gòu)化；管理重心向團(tuán)隊(duì)品牌變遷；監(jiān)管制度趨于完善；行業(yè)整合大潮下地產(chǎn)并購基金前景廣闊；行業(yè)洗牌重構(gòu)加速利率合理化。

本文來源：壹加貳聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)研究院