根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：“按照土地用途分類(lèi)，集體土地使用權(quán)可細(xì)分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。”由于我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義公有制，也就是說(shuō)我國(guó)土地歸國(guó)家或集體所有，其他任何主體均不享有土地所有權(quán)。

在我國(guó)集體土地所有權(quán)禁止買(mǎi)賣(mài)，任何單位個(gè)人也不得侵占或者以其他非法形式流轉(zhuǎn)。因此，實(shí)踐中，對(duì)于集體土地的使用往往通過(guò)租賃方式進(jìn)行，正因如此基于租賃關(guān)系引發(fā)的租賃期限問(wèn)題也是經(jīng)常困擾農(nóng)戶(hù)的一個(gè)重要問(wèn)題。
由于實(shí)踐中對(duì)于未利用地的開(kāi)發(fā)及利用程度較小，因此本文對(duì)未利用地暫不做分析。本文僅針對(duì)集體建設(shè)用地及集體農(nóng)用地租賃、出租期限問(wèn)題進(jìn)行分析，以期對(duì)合理利用集體土地振興鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)有所助益。
一、集體建設(shè)用地租賃期限
1、法律規(guī)定
根據(jù)《土地管理法》第43條規(guī)定：對(duì)于集體建設(shè)用地僅僅在興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民住宅、鄉(xiāng)村公益建設(shè)這三種情況下才可以合法使用。目前對(duì)于社會(huì)資本參與鄉(xiāng)村建設(shè)，利用集體土地而言，租賃是集體建設(shè)用地的一種普遍流轉(zhuǎn)方式。而對(duì)于租賃問(wèn)題，我國(guó)尚無(wú)明確的法律法規(guī)對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地租賃做出規(guī)定。目前對(duì)于該問(wèn)題正處于試點(diǎn)階段，僅就北京而言，參見(jiàn)全國(guó)人民代表大會(huì)第十三次會(huì)議通過(guò)的《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》。
2、法院觀點(diǎn)
經(jīng)過(guò)相關(guān)檢索，北京市大部分地區(qū)法院依據(jù)《合同法》第二百一十四條第一款第一款關(guān)于：“租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效”的規(guī)定，認(rèn)定集體建設(shè)用地租賃期限超過(guò)二十年的部分無(wú)效。
3、律師點(diǎn)評(píng)
對(duì)于集體建設(shè)用地租賃和出租期限，目前國(guó)家及各地出臺(tái)的相關(guān)政策不明，也存在實(shí)踐操作中標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題，對(duì)于建設(shè)用地租賃期限大致可分為三種觀點(diǎn)：一集體建設(shè)用地租賃的最高年限不得超過(guò)同類(lèi)用途國(guó)有土地出讓的最高年限；二是集體建設(shè)用地建設(shè)用地的最高年限受限于《合同法》第第二百一十四條第一款第一款規(guī)定；三是直接規(guī)定集體建設(shè)用地最高年限不得超過(guò)30年，筆者結(jié)合北京法院的審判實(shí)務(wù)認(rèn)為，目前第二種觀點(diǎn)在北京地區(qū)為主流觀點(diǎn)。

二、集體農(nóng)用地租賃期限
1、法律規(guī)定
國(guó)家層面：現(xiàn)行法并未對(duì)集體農(nóng)用地以租賃形式從集體手中流轉(zhuǎn)時(shí)的最高租賃期限做出專(zhuān)門(mén)規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《合同法》第十三章關(guān)于租賃合同的相關(guān)規(guī)定也并不能適用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得。因此針對(duì)《合同法》第二百一十四條第一款第一款之規(guī)定不能直接適用于農(nóng)用地租賃。具體可參照《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于農(nóng)村土地承包期限的規(guī)定，最高租賃年限不得超過(guò)承包期的剩余期限，即耕地最高租賃期限不得超過(guò)30年，草地不得超過(guò)50年，林地不得超過(guò)70年。
地方層面：對(duì)于租賃期限，也只有《北京市農(nóng)村集體所有荒山荒灘租賃條例》規(guī)定：農(nóng)村集體所有荒山以租賃形式流轉(zhuǎn)，租賃期限不得超過(guò)70年，租賃合同約定的期限內(nèi)，荒山使用權(quán)可以出租。而對(duì)于出租期限，北京市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作若干意見(jiàn)》規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取出租方式流轉(zhuǎn)，出租合同期限遵照《合同法》規(guī)定不得超過(guò)20年。
2、法院觀點(diǎn)
經(jīng)過(guò)相關(guān)檢索，對(duì)于最高租賃期限北京市大部分地區(qū)法院依據(jù)《合同法》第二百一十四條第一款第一款關(guān)于：“租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效”的規(guī)定，認(rèn)定集體農(nóng)用地租賃期限超過(guò)二十年的部分無(wú)效。對(duì)于最高出租期限有的法院認(rèn)為不得超過(guò)20年，也有的法院認(rèn)為可不受20年限制。
3、律師點(diǎn)評(píng)
對(duì)于集體農(nóng)用地最高租賃期限，目前實(shí)務(wù)操作中標(biāo)準(zhǔn)較為統(tǒng)一，即大部分認(rèn)為不應(yīng)受到《合同法》關(guān)于租賃期限不得超過(guò)20年的規(guī)定，最高租賃年限應(yīng)參照《土地承包法》關(guān)于承包期限的規(guī)定，即最高租賃年限不得超過(guò)承包期的剩余期限。
對(duì)于集體農(nóng)用地出資最高期限，則存在兩種觀點(diǎn)：
一是認(rèn)為不得超過(guò)20年；
二是認(rèn)為不超過(guò)承包期剩余期限即可，不受《合同法》關(guān)于租賃期限20年的規(guī)定。筆者更傾向于第二種觀點(diǎn)。         

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