1.對(duì)征收范圍的確定

建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)需要選址，選擇地址無(wú)疑要對(duì)擬征收范圍內(nèi)建筑、居民、環(huán)境等社情、民情進(jìn)行調(diào)查摸底，進(jìn)行比較，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而選擇征收成本最低、對(duì)被征收人影響最小和公共利益最大的方案，為制定補(bǔ)償方案提供依據(jù)。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)法治政府建設(shè)的意見》中規(guī)定：“凡是有關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民群眾切身利益的重大政策、重大項(xiàng)目等決策事項(xiàng)，都要進(jìn)行合法性、合理性、可行性和可控性評(píng)估，重點(diǎn)是進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。建立完善部門論證、專家咨詢、公眾參與、專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)評(píng)相結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作機(jī)制，通過(guò)輿情跟蹤、抽樣調(diào)查、重點(diǎn)走訪、會(huì)商分析等方式，對(duì)決策可能引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)、綜合研判，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)并制定相應(yīng)的化解處置預(yù)案。要把風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果作為決策的重要依據(jù)，未經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的，一律不得作出決策。”

2.進(jìn)行規(guī)劃審查和計(jì)劃的編訂

項(xiàng)目在選址后就要進(jìn)行規(guī)劃審查，發(fā)現(xiàn)確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，不符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的應(yīng)當(dāng)喊停。如是規(guī)劃依法可以調(diào)整，應(yīng)按照法定程序變更規(guī)劃。制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證”

保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，確需征收房屋的應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，方可實(shí)施下一步工作。

3.建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)

既然征收單位、個(gè)人的房屋是為了用地，所以用地項(xiàng)目依法立項(xiàng)是第一關(guān)。在該項(xiàng)目報(bào)請(qǐng)立項(xiàng)前需要進(jìn)行可行性研究，并根據(jù)行政法的比例原則，確定最佳方案。

4.擬定征收補(bǔ)償方案

市、縣級(jí)人民政府作出征收決定前需要由房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案。征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括征收方案和補(bǔ)償方案兩方面，具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有征收的詳細(xì)理由、如何補(bǔ)償、補(bǔ)償?shù)穆鋵?shí)等諸多方面。

5.論證征收補(bǔ)償方案

條例規(guī)定對(duì)于征收補(bǔ)償方案市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門論證。有關(guān)部門，廣義的理解則是實(shí)現(xiàn)公共利益有關(guān)系的部門都應(yīng)當(dāng)參加。比如是一個(gè)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目，那么環(huán)保部門則應(yīng)當(dāng)參加。是一個(gè)教育項(xiàng)目，那么教育部門則應(yīng)當(dāng)參加。狹義的理解，則至少是立項(xiàng)、土地、規(guī)劃等部門必須參加。既然是論證，那么在形式上論證會(huì)應(yīng)當(dāng)形成論證報(bào)告供政府參考。

6.對(duì)征收補(bǔ)償方案征求公眾意見

除了論證，條例規(guī)定對(duì)征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)征求公眾意見。征求意見前則應(yīng)當(dāng)公布征收補(bǔ)償方案，至于公布的形式應(yīng)當(dāng)以保證公眾能知曉。征求意見的期限不少于三十日。

7.修改征收補(bǔ)償方案

修改征收補(bǔ)償方案有兩種情況。一是對(duì)征收補(bǔ)償方案征求公眾意見后，市、縣級(jí)人民政府結(jié)合公眾意見對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改。修改完成后，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況和征收補(bǔ)償方案的修改情況及時(shí)公布。公布的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)能全面反映征求意見的內(nèi)容、意見是否采納、采納的理由、修改的原因等方面。

二是舉行聽證會(huì)后的修改。根據(jù)條例的規(guī)定，在舊城區(qū)改建中征收房屋中如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例的規(guī)定要舉行聽證會(huì)，那么市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)聽證會(huì)的情況修改征收補(bǔ)償方案。

8.聽證

依照國(guó)務(wù)院2010年10月10日通過(guò)的建設(shè)法治政府的29條規(guī)定，在房屋征收過(guò)程中，政府的每個(gè)涉及公共利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)舉行聽證。政府的每個(gè)涉及他人重大利益的行政決定都應(yīng)當(dāng)告知利害關(guān)系人有申請(qǐng)聽證的權(quán)利，如果利害關(guān)系人申請(qǐng)，那么就必須組織聽證。

此外，條例在因舊城區(qū)改建的房屋征收中，如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例的規(guī)定，那么市、縣級(jí)人民政府則應(yīng)當(dāng)組織聽證會(huì)。聽證會(huì)由被征收人和公眾代表參加。被征收人應(yīng)當(dāng)是指所有的被征收人，不是被征收人代表。對(duì)于公眾代表如何產(chǎn)生、聽證會(huì)如何召開條例沒有規(guī)定，有待于相關(guān)的實(shí)施細(xì)則對(duì)此予以明確。

9.社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

征收條例第12條規(guī)定“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”。這個(gè)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的規(guī)定過(guò)去是沒有寫入法律的。

那么評(píng)估報(bào)告誰(shuí)來(lái)寫?有關(guān)規(guī)定沒有明確。實(shí)務(wù)中很久不是律師來(lái)寫，而是政府信訪局、拆遷辦，維穩(wěn)辦等機(jī)關(guān)來(lái)寫。但最后他們都不寫了，因?yàn)椴缓脤?。有的地區(qū)請(qǐng)律師來(lái)寫。對(duì)此，我是支持的，我認(rèn)為不論是律師個(gè)人來(lái)寫還是以中介組織來(lái)寫，肯定比政府機(jī)關(guān)寫要好。

10.討論決定

如果房屋征收決定涉及的被征收人數(shù)量較多，那么作出征收決定前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)政府常務(wù)會(huì)議討論。不過(guò)，數(shù)量較多如何把握又是一個(gè)需要明確的問(wèn)題。僅以人數(shù)的多少作為是否需要經(jīng)過(guò)政府常務(wù)會(huì)議討論是不夠的。比如對(duì)于一個(gè)企業(yè)廠房的征收中被征收人僅有一個(gè)，但其影響的自然人可能更多。公民的利益要慎重對(duì)待，法人、其他組織的利益同樣應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待。

然而，如果涉及的被征收人數(shù)量較多，而作出征收決定前沒有經(jīng)過(guò)政府常務(wù)會(huì)議討論則是違法的。反之被征收人數(shù)量不多的項(xiàng)目，也要按照領(lǐng)導(dǎo)干部的分工和職務(wù)權(quán)限，民主決策。

11.落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用

作出房屋征收決定前，政府對(duì)于征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)有所研究，在討論決定征收時(shí)該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

12.公告與進(jìn)場(chǎng)

作出房屋征收決定后，要依法公告和委托實(shí)施單位進(jìn)場(chǎng)開展工作。自此，該項(xiàng)房屋征收決定生效，征收活動(dòng)就展開了。