今天繼續(xù)推出房屋買賣合同糾紛的

最高法院權(quán)威裁判規(guī)則20條

供法律人參考學(xué)習(xí)1.借款合同雙方當(dāng)事人訂立商品房買賣合同，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款，不得將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款——湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案本案要旨：借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)?！?。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。案號：（2015）新民一初字第2號來源：最高人民法院第十五批指導(dǎo)性案例第72號2.借款到期不能償還，對方要求履行房屋買賣合同取得房屋所有權(quán)的不違反禁止流押的規(guī)定——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案本案要旨：借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。案號：（2011）民提字第144號來源：最高人民法院公報(bào)2014年第12期(總第218期)3.涉學(xué)區(qū)房買賣合同案件中，學(xué)區(qū)房的學(xué)位可作為行為保全對象——王素菁訴廖志華房屋買賣合同糾紛案本案要旨：在涉及學(xué)區(qū)房買賣合同案件中，買受人申請對涉案學(xué)區(qū)房學(xué)位進(jìn)行行為保全的，經(jīng)審查申請人的請求權(quán)具有正當(dāng)性，且不采取保全措施可能導(dǎo)致其無法使用學(xué)位或遭受其他損害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對應(yīng)戶口的學(xué)位的保全裁定。案號：（2016）京0108民初16170號來源：人民法院案例選.總第108輯(2017.2)4.一房二賣中后買受人與出賣人是否構(gòu)成惡意串通應(yīng)根據(jù)其是否支付合理對價(jià)、是否盡到審查義務(wù)等因素來判斷——孔祥文、劉彥訴鄒叔芳等房屋買賣合同糾紛案本案要旨：出賣人將房屋出售后又轉(zhuǎn)賣他人，后買受人是否盡到必要的審查義務(wù)，是否支付了合理對價(jià)，以及其與出賣人是否存在特殊關(guān)系等，均是判斷后買受人與出賣人是否構(gòu)成惡意串通的依據(jù)。案號：（2012）昆民一終字第35號來源：人民法院案例選.總第86輯（2013.4）5.名為頂名購房協(xié)議實(shí)為委托代理的合同應(yīng)在查明協(xié)議內(nèi)容及意思表示的情形下綜合認(rèn)定——包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟(jì)寧房屋購買人確認(rèn)糾紛案本案要旨：在頂名辦理購房及按揭貸款的情形下，頂名方主張頂名協(xié)議無效，并拒絕協(xié)助將房屋權(quán)屬登記在委托方名下的，法院應(yīng)查明雙方達(dá)成的頂名協(xié)議內(nèi)容，以及頂名協(xié)議是否為其真實(shí)意思表示，是否存在《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的情形，進(jìn)而作出頂名協(xié)議是否有效的認(rèn)定。在認(rèn)定頂名協(xié)議有效的情況下，應(yīng)按照頂名協(xié)議約定的名為頂名協(xié)議、實(shí)為委托代理的內(nèi)容并綜合考慮案件其他事實(shí)確認(rèn)房屋的實(shí)際購買人。案號：(2011)河民初字第406號來源：人民法院案例選.總第84輯(2013.2)6.房屋買賣“陽合同”中虛低的價(jià)格條款無效，但不影響其他條款的效力——廈門泰吉運(yùn)動器材有限公司訴駿士（廈門）日用品有限公司房屋買賣合同糾紛案本案要旨：房屋買賣雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”，并以價(jià)格虛低的“陽合同”辦理產(chǎn)權(quán)過戶，損害了國家利益，相應(yīng)價(jià)格條款應(yīng)認(rèn)定為無效?！瓣柡贤钡钠渌麠l款如不違反法律規(guī)定的，繼續(xù)有效；繼續(xù)有效的條款與“陰合同”對應(yīng)條款不同的，應(yīng)認(rèn)定為對“陰合同”相關(guān)內(nèi)容的變更。案號：（2012）海民初字第2192號來源：人民法院案例選.總第83輯(2013.1)7.因房產(chǎn)新政和違約行為共同作用致使房屋買賣合同無法履行，雙方當(dāng)事人均有權(quán)解除合同——李某訴黃曉玲房屋買賣合同糾紛案本案要旨：因受到房產(chǎn)新政和違約行為共同作用致使，房屋買賣合同無法履行，雙方當(dāng)事人均有權(quán)解除合同。當(dāng)事人存在違約行為，仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。人民法院在審理此類案件時，還需考慮房產(chǎn)新政等因素，基于公平原則認(rèn)定承擔(dān)違約責(zé)任數(shù)額。案號：（2011）浙甬民二終字第692號來源：人民法院案例選.總第81輯(2012.3)8.國家實(shí)行房產(chǎn)新政，當(dāng)事人已預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)并在合同中對此作出按揭不能承諾的，不屬于情勢變更——鄧虎訴孔春能房屋買賣合同糾紛案本案要旨：國家實(shí)行房產(chǎn)新政，當(dāng)事人已預(yù)見到購房存在巨大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中對國家房貸政策變化導(dǎo)致按揭不能作出了自己的承諾。這種情形不屬于情事變更，不能解除房屋買賣合同。案號：（2010）浙甬民二終字第514號來源：人民法院案例選.總第76輯(2011.2)9.房屋買賣雙方已在房屋權(quán)屬登記中心簽字確認(rèn)網(wǎng)簽但尚未簽訂書面購房合同的，可認(rèn)定買賣合同成立——沈海星訴安香云房屋買賣合同糾紛案本案要旨：房屋買賣雙方尚未簽訂書面的購房合同，但雙方已經(jīng)在房屋權(quán)屬登記中心簽字確認(rèn)了《存量房自行成交網(wǎng)上簽約申請表》、《存量房買賣合同信息表（自行成交）》（即“網(wǎng)簽”），且已明確了合同的價(jià)款、房屋信息的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的買賣合同已經(jīng)成立。案號：（2010）二中民終字第05439號來源：人民法院案例選.總第80輯10.購房人已轉(zhuǎn)賣房屋的，不影響其追究房屋面積誤差的損失賠償責(zé)任——孫全樂訴天津豪業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛案本案要旨：當(dāng)房屋的實(shí)際面積與合同約定的面積出現(xiàn)誤差的時候，根據(jù)合同相對性原則，只有直接的合同當(dāng)事人之間可以主張權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)。房屋是否轉(zhuǎn)賣，并不影響權(quán)利人依據(jù)合同主張權(quán)利。案號：（2008）北民初字第270號來源：人民法院案例選總第73輯（2010.3）11.房屋出賣人不得將蟻害作為不可抗力規(guī)避質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任——黃燕萍、張毅俊訴竺順慶房屋買賣合同案本案要旨：根據(jù)蟻害隱蔽性、長期性、難以根治的特點(diǎn)應(yīng)合理分配買賣雙方權(quán)利義務(wù)。買受人并非專業(yè)人士，僅知曉蟻害的表象，且出賣人支付的補(bǔ)償金額與實(shí)際損害不成比例，故出賣人仍需承擔(dān)相應(yīng)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。蟻害與地震、雷電等自然災(zāi)害有本質(zhì)區(qū)別，房屋出賣人不得以不可抗力為由規(guī)避質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。案號：（2009）滬一中民二（民）終字第1622號來源：人民法院案例選.總第72輯(2010.2)12.因土地征用而成為非農(nóng)人口的農(nóng)村居民仍生活在農(nóng)村的，其購買宅基地可享有農(nóng)民待遇——李明國訴李德元房屋買賣合同糾紛案本案要旨：農(nóng)村居民因土地征用而成為非農(nóng)業(yè)人口，仍生活在農(nóng)村的，其在農(nóng)村的購房行為不應(yīng)視為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住宅，在購買宅基地問題上可以享有農(nóng)民待遇，買賣合同有效?！稗r(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地”是對農(nóng)村居民申請宅基地的限制性規(guī)定，但并不限制農(nóng)村居民通過買受、承租方式取得宅基地，但不得違反法律、法規(guī)規(guī)定的最高限度。案號：(2007)甬民·終字第983號來源：人民法院案例選.總第69輯（2009.3)13.借款人未與第三人達(dá)成債務(wù)轉(zhuǎn)移合意而將債務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人，第三人在非真實(shí)意思表示時與貸款人簽訂的商品房買賣合同未生效——王桶訴察右后旗北方批發(fā)商貿(mào)城有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛案本案要旨：借款人要把借款債務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人，不僅應(yīng)當(dāng)與第三人達(dá)成債務(wù)轉(zhuǎn)移合意，而且應(yīng)當(dāng)在借款合同確定的權(quán)利、義務(wù)前提下進(jìn)行。第三人不愿承擔(dān)借款債務(wù)，并在非真實(shí)意思表示的情況下與貸款人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定未生效，貸款人要求第三人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的訴訟請求應(yīng)予駁回。案號：（2016）內(nèi)09民終184號來源：人民司法·案例2017.2314.房屋出賣人在締約過程中存在瑕疵行為，買受人以出賣人違反先合同義務(wù)的瑕疵行為拒絕履行主要合同義務(wù)，屬于不當(dāng)行使履行抗辯權(quán)——中國供銷集團(tuán)有限公司訴林光榮、華和信經(jīng)紀(jì)公司房屋買賣合同糾紛案本案要旨：權(quán)利義務(wù)相一致原則應(yīng)貫穿合同履行的始終。出賣人在締約過程中存在瑕疵行為，違反了誠實(shí)信用原則和先合同義務(wù)，在此情形下不享有合同解除權(quán)。買受人以出賣人違反先合同義務(wù)的瑕疵行為來拒絕履行自己應(yīng)承擔(dān)的主要合同義務(wù)，屬于不當(dāng)行使履行抗辯權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任?；诔鲑u人的瑕疵行為買受人對交易標(biāo)的產(chǎn)生了錯誤認(rèn)識，買受人有權(quán)要求變更交易價(jià)格。案號：（2017）京民終289號來源：人民司法·案例2017.2315.夫妻一方擅自處分登記于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意買受人有權(quán)要求其承擔(dān)包括賠償差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任——趙某與閆某房屋買賣合同糾紛案本案要旨：夫妻一方以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉(zhuǎn)讓，經(jīng)審理房屋買賣合同不存在違反合同法第五十二條規(guī)定情形的，法院應(yīng)認(rèn)定有效，但買受人要求繼續(xù)履行的，不應(yīng)予以支持。法院應(yīng)釋明買受人可以主張解除合同，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。計(jì)算房屋差價(jià)損失時，應(yīng)綜合考慮出賣人的可預(yù)見程度和買受人對訴訟結(jié)果的合理預(yù)期，以不同意一方配偶到庭作出拒絕轉(zhuǎn)讓房屋之表示的時間為節(jié)點(diǎn)計(jì)算房屋差價(jià)損失，因訴訟持續(xù)而擴(kuò)大的損失，買受人應(yīng)自行承擔(dān)。案號：（2016）京03民終716號來源：人民司法·案例2017.2016.房屋買賣應(yīng)當(dāng)采用書面形式簽訂合同，收條不足以證明房屋買賣合同依法成立——李允常訴丁正美、趙翔、秦志嵐房屋買賣合同糾紛案本案要旨：法律規(guī)定房屋買賣應(yīng)當(dāng)采用書面形式簽訂合同。以口頭形式訂立合同時出具房款收條，如果對買賣的標(biāo)的和數(shù)量存在爭議，且不能有效證明“一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的”，該合同尚未依法成立。買受人可以根據(jù)締約過失責(zé)任請求賠償機(jī)會利益損失，但不能要求對方賠償房價(jià)上漲損失。案號：（2015）渝二中法民終字第1037號來源：人民司法·案例2016.817.得房率縮水超過合理誤差給買受人造成損失的，賣方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任——朱某某訴杭州某置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案本案要旨：得房率縮水是否構(gòu)成違約，法律沒有明確的規(guī)則可資援引，應(yīng)進(jìn)行司法衡平。通過對外部因素和內(nèi)部因素的考察，可得出的結(jié)論是：買受人的利益應(yīng)獲得保護(hù)，對其保護(hù)范圍為得房率縮水超過合理誤差給買受人造成的損失；買受人損失的確定以得房率縮水造成套內(nèi)建筑面積減少的價(jià)值為基數(shù)，結(jié)合買受人因此所受利益損益相抵，酌情確定。案號：（2014）浙杭民終字第1313號來源：人民司法·案例2016.218.因國家房貸政策調(diào)整導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行的當(dāng)事人可以解除合同——梁兆泉與胡廣勛房屋買賣合同糾紛上訴案本案要旨：銀行房貸政策調(diào)整是政府為加強(qiáng)房地產(chǎn)交易進(jìn)行的政策調(diào)控，該調(diào)控政策何時出臺以及具體內(nèi)容如何，當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同時均不可預(yù)測。購房人確有證據(jù)證明其因銀行房貸政策調(diào)整而無法履行付款義務(wù)，且合同沒有明確約定即使購房人無法獲得銀行貸款也應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同義務(wù)的，可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規(guī)定處理，允許當(dāng)事人解除合同，購房人不承擔(dān)違約責(zé)任。案號：（2010）佛中法民一終字第1761號來源：人民司法·案例2011.1419.逃避房地產(chǎn)交易稅費(fèi)條款無效若不影響合同交易目的實(shí)現(xiàn)，則不影響合同其他條款的效力——車順康等與屠根美房屋買賣合同糾紛上訴案本案要旨：買賣雙方以逃避國家房地產(chǎn)交易稅收為目的而達(dá)成的更名條款無效后，如不影響雙方合同交易目的的實(shí)現(xiàn)，且其他條款的繼續(xù)履行無損公共利益，則該條款無效并不導(dǎo)致合同其他條款無效。從維護(hù)誠實(shí)信用原則和鼓勵交易的合同法精神出發(fā)，應(yīng)支持雙方根據(jù)合同目的，并依照合同其他有效條款繼續(xù)履行。案號：（2012）揚(yáng)民終字第0058號來源：人民司法·案例2013.2020.一房二賣情況下可以將出賣人的違約收益用于對買受人進(jìn)行賠償——徐芬訴劉國勝、姜寶琴商品房買賣合同糾紛案本案要旨：房屋差價(jià)損失是典型的機(jī)會成本損失，這種機(jī)會成本損失的賠償，實(shí)際上是在無奈下的強(qiáng)制交易。在審判實(shí)踐中有填平法和收益法兩種常見方式，在一房二賣的情況下可適用收益法，將出賣人轉(zhuǎn)賣的價(jià)格減去涉案合同的交易價(jià)格，以此作為出賣人的違約收益，對買受人進(jìn)行賠償。其理論基礎(chǔ)在于不能讓出賣人在一房二賣的違約行為中獲得非法利益。案號：（2013）二中民終字第06171號來源：人民司法·案例2014.12來源：法信