長(zhǎng)租公寓和房東（出租人）簽署的合同大多冠之以“房屋托管”、“資產(chǎn)委托管理”、“財(cái)產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)”等類似的名稱，二者之間簽署的帶有委托字樣的合同在民法上是何種性質(zhì)，在具體案件處理中是一個(gè)關(guān)鍵的問題。

     問題：“房屋托管”的法律定性
       相應(yīng)合同的法律定性則關(guān)乎：1、爭(zhēng)端解決中法律的適用（訴訟管轄、實(shí)體問題適用的法律等）；2、租客（次承租人）和長(zhǎng)租公寓之間的房屋租賃合同的處理（是否對(duì)房東有拘束力）；3、房東是否有權(quán)（在長(zhǎng)租公寓跑路后）收回房屋等法律問題。關(guān)于該等問題，存有不同見解，筆者擬就通過法律實(shí)證的方法解答相關(guān)問題，提出自己的觀點(diǎn)，予以探討。
        一、合同性質(zhì)應(yīng)以合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容確定
     （一）諸多合同名稱
    （各）長(zhǎng)租公寓平臺(tái)與房東簽署的合同名稱繁多，比如有：《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》、《房屋托管合同》、《房屋出租委托代理合同》、《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》、《委托經(jīng)營(yíng)合同》等，大多都包含有委托二字。
       但，并不是合同名稱中有委托二字，就是委托合同。
      根據(jù)《最高人民法院關(guān)于經(jīng)濟(jì)合同的名稱與內(nèi)容不一致時(shí)如何確定管轄權(quán)問題的批復(fù)》【法復(fù)（1996）16號(hào)】的規(guī)定，當(dāng)事人約定的合同名稱與合同約定的權(quán)利義務(wù)不一致的，應(yīng)根據(jù)合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容來確定合同性質(zhì)。

      （二）具體權(quán)利義務(wù)（各不相同）
       筆者從公開的案件中選取具有代表性的幾份合同，以作分析，如下：
       例一：某案件中上海自如資產(chǎn)管理有限公司的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》[ 引自（2019）滬0104民初22350號(hào)《民事判決書》]（主要條款節(jié)選）：
       甲方委托乙方管理運(yùn)營(yíng)系爭(zhēng)房屋，甲方授權(quán)乙方對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)出租供他人居住，乙方為甲方提供資產(chǎn)管理服務(wù).....雙方一致認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋依據(jù)市場(chǎng)行情預(yù)期合理收益為2,766元/月,......乙方運(yùn)營(yíng)標(biāo)的資產(chǎn)所實(shí)際代收的租金為實(shí)際收益，乙方根據(jù)本協(xié)議規(guī)定的每個(gè)結(jié)算周期結(jié)算后從實(shí)際收益中扣除乙方應(yīng)得的增值收益分成及各項(xiàng)甲方應(yīng)付費(fèi)用，剩余收益部分支付給甲方；…乙方應(yīng)于合同簽署后交付日起5個(gè)工作日內(nèi),向甲方支付首期服務(wù)質(zhì)量保證金,共計(jì)2,766元,......雙方認(rèn)可自2018年2月10日始計(jì)收收益,每個(gè)履約年度內(nèi)每月付為一次結(jié)算周期......因解釋和履行本合同而發(fā)生的任何爭(zhēng)議,任何一方可依法向乙方所在地人民法院起訴處理。
       該案由上海市徐匯區(qū)人民法院審理，案由是委托合同糾紛，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)是合同應(yīng)否解除，非合同性質(zhì)。
      例二：某案件中上海自如資產(chǎn)管理有限公司的《房屋出租委托代理合同》[ 引自（2018）滬0104民初29526號(hào)《民事判決書》]（主要條款節(jié)選）：
      2015年8月9日，原告作為委托人(甲方)與作為租賃代理機(jī)構(gòu)的被告(乙方)簽訂了上海市房屋出租委托代理合同，合同約定由甲方將系爭(zhēng)房屋獨(dú)家委托乙方全權(quán)代理出租；委托代理期限2015年8月10日至2018年9月8日；乙方委托代理權(quán)限包括：代甲方與承租人簽署合同；代甲方為房屋配置家具家電及裝飾裝修；代甲方收取租金、押金、定金等相關(guān)費(fèi)用......。
      該案由上海市徐匯區(qū)人民法院審理，案由是委托合同糾紛，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋維修責(zé)任，非合同性質(zhì)。
       例三：某案件中三彩不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司《房屋托管合同》（主要條款節(jié)選）：
       第三條托管用途：該房屋用途為經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租、短租公寓及辦公或配套項(xiàng)目......第五條二托管期限：甲方收租期（）個(gè)月，合計(jì)托管期（）個(gè)月......第六條托管期內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式：......第十條轉(zhuǎn)租：乙方在托管期內(nèi)可將該房屋出租、轉(zhuǎn)租給他人，乙方轉(zhuǎn)租房屋，應(yīng)按照規(guī)定與接收轉(zhuǎn)租房訂立書面轉(zhuǎn)租合同......
      例四：某案件中南京圖騰置業(yè)發(fā)展有限公司《房屋委托經(jīng)營(yíng)合同》[ 引自（2020）蘇0106民初3081號(hào)]（主要條款節(jié)選）：
     《南京大觀·天地MALL商鋪房屋委托經(jīng)營(yíng)合同書》，約定甲方同意在本合同有效期內(nèi)將......委托乙方自營(yíng)或?qū)ν庾赓U經(jīng)營(yíng)，乙方可以以自己的名義從事商鋪房屋經(jīng)營(yíng)管理的一切活動(dòng)，乙方也可以以自己的名義將該商鋪房屋對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng)，甲方認(rèn)可并接受乙方與任何第三人簽署的商鋪房屋租賃合同約定；本合同約定商鋪房屋的委托經(jīng)營(yíng)期限為8年......年租賃回報(bào)=商鋪房屋核準(zhǔn)登記總價(jià)款×8.5%（最終以商品房屋核準(zhǔn)登記總價(jià)款計(jì)算）；......。
      該案由江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院審理，案由是房屋租賃合同糾紛，爭(zhēng)議焦點(diǎn)是合同性質(zhì)，是委托合同，還是房屋租賃合同。
        二、裁判觀點(diǎn)
      筆者認(rèn)為，（2020）蘇0106民初3081號(hào)《民事判決書》中法院的觀點(diǎn)切中有關(guān)合同的法律性質(zhì)認(rèn)定的法理精神，也符合《最高人民法院關(guān)于經(jīng)濟(jì)合同的名稱與內(nèi)容不一致時(shí)如何確定管轄權(quán)問題的批復(fù)》的法律規(guī)定。從合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容對(duì)合同性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，法院裁判觀點(diǎn)為“本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》是原告將其所有的房屋交由被告出租經(jīng)營(yíng)，被告按季度向原告支付固定回報(bào)的合同，而非原告委托被告經(jīng)營(yíng)涉案房屋而自行收取經(jīng)營(yíng)收益的合同，因此雙方之間所簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》實(shí)質(zhì)上系是租賃合同”。
      分析過程：結(jié)合該案中合同的的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容來看，體現(xiàn)委托（代理）性質(zhì)的條款內(nèi)容是“委托乙方自營(yíng)或?qū)ν庾赓U經(jīng)營(yíng)，乙方可以以自己的名義從事商鋪房屋經(jīng)營(yíng)管理的一切活動(dòng)，乙方也可以以自己的名義將該商鋪房屋對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng)，甲方認(rèn)可并接受乙方與任何第三人簽署的商鋪房屋租賃合同約定”，但同時(shí)約定“本合同約定商鋪房屋的委托經(jīng)營(yíng)期限為8年......年租賃回報(bào)=商鋪房屋核準(zhǔn)登記總價(jià)款×8.5%”，即乙方向甲方交付的“租賃回報(bào)”是固定的，”原、被告雙方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》是原告將其所有的房屋交由被告出租經(jīng)營(yíng)，被告按季度向原告支付固定回報(bào)的合同，而非原告委托被告經(jīng)營(yíng)涉案房屋而自行收取經(jīng)營(yíng)收益的合同”因此雙方之間所簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》實(shí)質(zhì)上系是租賃合同。
       對(duì)此另外角度的理解為：受托方給委托方的“回報(bào)”、“收益”等是固定的，受托方“阻斷”了委托方和實(shí)際使用人的關(guān)聯(lián)，實(shí)際使用人向受托方負(fù)責(zé)，并非向委托方負(fù)責(zé)，受托方從實(shí)際使用人處多收、少收與委托方并無關(guān)系，多收是受托方賺，少收則其虧，皆由受托方自行享受或承擔(dān)，委托方則是收取固定收益，這是租賃合同的實(shí)質(zhì)，而委托合同的實(shí)質(zhì)是“后果歸屬于委托人”。
        三、對(duì)似是而非（判例）的反駁
      筆者注意到，有相關(guān)文章中援引2019）滬01民終3424號(hào)民事判決，認(rèn)為法院認(rèn)定了該案中房東（案件第三人）和房屋代管機(jī)構(gòu)（案件被告）的《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》為委托合同，筆者認(rèn)為，這種結(jié)論是似是而非的。
      1、該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)并非對(duì)房東和房屋代管機(jī)構(gòu)之間《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》的性質(zhì)認(rèn)定，是案件原告（租客）和房屋代管機(jī)構(gòu)之間合同是否合法有效的問題。
       2、法院未支持案件原告訴請(qǐng)的原因是原告訴請(qǐng)的撤銷理由不成立，而不是基于對(duì)房東和房屋代管機(jī)構(gòu)之間的合同性質(zhì)的認(rèn)定。
       3、法院認(rèn)為：“被上訴人作為專業(yè)從事房屋代管的經(jīng)營(yíng)主體，在取得了房屋權(quán)利人的授權(quán)之后，以代理人的名義將房屋出租，收取租金，獲取報(bào)酬等，均系其正常的業(yè)務(wù)范圍，符合商業(yè)慣例，被上訴人在本案中并無超越代理權(quán)的行為”，該論證并未對(duì)房東和房屋代管機(jī)構(gòu)之間合同性質(zhì)作出認(rèn)定，只是論證說明房屋代管機(jī)構(gòu)可以房東的名義將房屋出租和收取租金，并未進(jìn)一步探究房東和房屋代管機(jī)構(gòu)之間的合同條款的具體權(quán)利義務(wù)，房屋代管機(jī)構(gòu)向房東是如何支付租金或收益、支付方式等，即，該案中法院肯定了房屋代管機(jī)構(gòu)并無超越代理權(quán)，但并未否定房東和房屋代管機(jī)構(gòu)之間的合同性質(zhì)實(shí)質(zhì)上是房屋租賃合同（一份合同中可能包含多種法律關(guān)系）。
       筆者認(rèn)為，該案例不足以充分說明該案中房東和房屋代管之間的《財(cái)產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》是委托合同。
        四、房屋租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
    （一）法院判例觀點(diǎn)集成：
       1、本案中，雖然案涉合同名為委托租賃服務(wù)合同，但雙方在合同中就房屋出租的租賃期限、租金及租金的支付、合同的解除及違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行了明確約定，故案涉合同實(shí)質(zhì)上為房屋租賃合同。[ 引自（2020）浙0102民初4582號(hào)《民事裁定書》]
       2、本院認(rèn)為，原、被告就涉案租賃物簽訂物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)管理合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。合同約定內(nèi)容為原告將涉案租賃物交由被告用于公寓經(jīng)營(yíng)，原告每月收取固定租金收益，雙方實(shí)質(zhì)上為房屋租賃合同，本院以房屋租賃合同關(guān)系確認(rèn)雙方的權(quán)利義務(wù)。[ 引自（2020）粵0113民初2541號(hào)《民事判決書》]
       3、從該《經(jīng)營(yíng)管理合同》具體條款的內(nèi)容看，實(shí)質(zhì)上屬于一方將房屋的占有使用權(quán)交給另一方使用，另一方支付占有使用費(fèi)的合同，符合房屋租賃合同的性質(zhì)。故該合同雖名為“經(jīng)營(yíng)管理合同”，實(shí)質(zhì)上為房屋租賃合同。[ 引自（2020）鄂28民終22號(hào)《民事判決書》]
       4、本院認(rèn)為，合同性質(zhì)的認(rèn)定不能僅憑合同名稱而定，應(yīng)該根據(jù)合同內(nèi)容所涉法律關(guān)系，即合同雙方當(dāng)事人所設(shè)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行全面理解和準(zhǔn)確判定。本案中，騰躍公司和朱毅之間簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)合同》名稱中雖有“委托”二字，但從內(nèi)容上看，并非純粹的委托合同性質(zhì)。該合同明確約定，委托期間，商鋪的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)歸騰躍公司所有，朱毅委托經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)的收益由騰躍公司給予固定回報(bào)，故該合同并非有名合同中的委托合同，實(shí)質(zhì)上為房屋租賃合同。騰躍公司上訴稱本案系委托關(guān)系而非租賃關(guān)系的主張不成立。[ 引自（2019）皖04民終1069號(hào)《民事判決書》]
       5、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)即《委托經(jīng)營(yíng)合同》的性質(zhì)問題。委托合同是委托人和××約定，由××處理委托人事務(wù)的合同；委托合同中××的義務(wù)是依據(jù)委托人的授權(quán)處理某項(xiàng)委托事務(wù)，其權(quán)利僅為收取處理該項(xiàng)事務(wù)的報(bào)酬；××依據(jù)委托處理該項(xiàng)事務(wù)的后果，由委托人承擔(dān)。租賃合同是承租人支付一定的對(duì)價(jià)后，依照合同約定使用租賃的房屋；承租人的權(quán)利是在約定范圍內(nèi)自由使用租賃房屋，義務(wù)是支付租金；承租人按照合同約定使用房屋取得的經(jīng)營(yíng)利益歸于承租人。從雙方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》的內(nèi)容看，上訴人圖騰置業(yè)公司并未向被上訴人收取委托費(fèi)用，反而在合同中約定向被上訴人支付租賃回報(bào)；圖騰置業(yè)公司在向被上訴人支付租賃回報(bào)后，有權(quán)在約定范圍內(nèi)自行決定涉案商鋪的使用，這一約定更加符合租賃合同的特征；圖騰置業(yè)公司向被上訴人支付的租賃回報(bào)是確定的，從這一約定可以看出，圖騰置業(yè)公司利用被上訴人商鋪取得的超過約定租賃回報(bào)的部分歸屬于圖騰置業(yè)公司。綜上，雙方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》，名為委托，實(shí)際為租賃合同關(guān)系。圖騰置業(yè)公司主張?jiān)摵贤瑸槲泻贤?，租賃回報(bào)應(yīng)當(dāng)建立在有租賃收益的基礎(chǔ)上，并要求將其實(shí)際取得的租賃回報(bào)扣減基本委托費(fèi)用后向被上訴人支付，該上訴理由無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。[ 引自（2017）蘇01民終4463號(hào)《民事判決書》]
    （二）名為托管，實(shí)為租賃的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
       1、權(quán)利義務(wù)特征
       委托合同時(shí)：委托合同中受托人的義務(wù)是依據(jù)委托人的授權(quán)處理某項(xiàng)委托事務(wù)，其權(quán)利僅為收取處理該項(xiàng)事務(wù)的報(bào)酬；受托人依據(jù)委托處理該項(xiàng)事務(wù)的后果，由委托人承擔(dān)。
      租賃合同時(shí)：租賃合同中承租人的義務(wù)是向出租人支付租金，其權(quán)利是根據(jù)約定使用房屋（居住或收益）；承租人使用租賃房屋經(jīng)營(yíng)收益虧損由承租人自身承擔(dān)。
       2、具體而言
     （1）關(guān)于對(duì)價(jià)的判斷：長(zhǎng)租公寓是向房東支付固定的對(duì)價(jià)（該對(duì)價(jià)的名稱可以是收益、回報(bào)等），還是由房東向長(zhǎng)租公寓支付服務(wù)報(bào)酬。
     （2）關(guān)于后果的承擔(dān)：租客支付的租金是否歸屬房東；高于長(zhǎng)租公寓向房東支付的對(duì)價(jià)時(shí)，超出部分歸屬于長(zhǎng)租公寓，還是房東；低于長(zhǎng)租公寓向房東支付的對(duì)價(jià)時(shí)，少的部分是長(zhǎng)租公寓吃進(jìn)，還是房東承受；租客不支付租金時(shí)，長(zhǎng)租公寓還需要向房東支付約定的對(duì)價(jià)嗎。
      （3）關(guān)于合同的解除：房東是否可以隨時(shí)解除和長(zhǎng)租公寓之間的合同。
        五、合同性質(zhì)不同，后果不同
       （一）管轄不同
       房屋租賃合同糾紛訴訟的，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院專屬管轄。
     （二）長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)不同
       房屋租賃合同關(guān)系中，長(zhǎng)租公寓無論是否將房屋轉(zhuǎn)租收益，都需要向房東支付租金；若是委托合同，空租或租金無法收回的后果由委托人（房東）承擔(dān)，長(zhǎng)租公寓不承擔(dān)該等風(fēng)險(xiǎn)。
     （三）解除權(quán)不同
       房東和長(zhǎng)租公寓之間是委托合同時(shí)，房東有任意解除權(quán)。若是房屋租賃合同，房東則不享有此任意解除權(quán)。
     （四）房東是否有權(quán)收回房屋不同
       委托合同中，租客與房東之間成立房屋租賃合同關(guān)系，是出租人和承租人的法律關(guān)系，出租人不得因代理人（長(zhǎng)租公寓）跑路而解除與承租人之間的房屋租賃合同；房東與長(zhǎng)租公寓是房屋租賃合同關(guān)系時(shí)，因承租人（長(zhǎng)租公寓）違約，房東解除與長(zhǎng)租公寓的合同后，可依據(jù)法律規(guī)定，要求次承租人（租客）騰房或承擔(dān)房屋占用費(fèi)，次承租人可依法提出抗辯（次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)）的除外。
       綜上，在民法范疇中，房東和長(zhǎng)租公寓之間的合同性質(zhì)定性要具體問題具體分析，要從雙方之間合同的權(quán)利義務(wù)特征的實(shí)質(zhì)來分析，不能一概而論，更不能模糊而論。