【基本案情】

1993年,老張單位分配給其一套位于北京市海淀區(qū)的公有住房,老張及其愛人宋某一直在此房?jī)?nèi)居住。1999年,老張因病去世,承租人由老張變更為宋某。2002年,國(guó)家實(shí)行住房改革,公有房屋進(jìn)行出售,由于宋某年事已高,便與其所有子女協(xié)商,約定所有子女中贍養(yǎng)自己至終之人有權(quán)購(gòu)買該套房屋。老張與宋某共有五個(gè)子女,分別是兒子張一、張二、張三,女兒張四、張五。兒子張二答應(yīng)贍養(yǎng)母親余生,隨后便以優(yōu)惠價(jià)5萬元購(gòu)買該房屋,張二是房屋產(chǎn)權(quán)登記所有人。買房后張二便將母親接到自己家中一同居住。

不料,自2009年始,張二與母親時(shí)常發(fā)生矛盾及爭(zhēng)執(zhí),張二亦不想履行當(dāng)初購(gòu)房時(shí)所同意的贍養(yǎng)母親宋某至終的義務(wù),張二與母親遂于2010年2月10日簽訂書面協(xié)議。雙方約定張二將不再對(duì)母親宋某履行購(gòu)房時(shí)答應(yīng)的贍養(yǎng)義務(wù),宋某將對(duì)登記在張二名下的房屋進(jìn)行回購(gòu),回購(gòu)后該房歸宋某所有, 房屋的一切權(quán)益由宋某自行處置,任何人不得干涉。結(jié)合張二當(dāng)初購(gòu)買該房屋的初始費(fèi)用以及對(duì)房屋的裝修、添置家具等費(fèi)用,回購(gòu)價(jià)格定為20萬元,協(xié)議簽訂后,母親宋某依約支付了全部購(gòu)房款。后由于種種原因,張二與母親未對(duì)該房屋進(jìn)行過戶變更登記。

時(shí)至2012年8月,北京房屋價(jià)格普遍上漲,張二在宋某不知情的情況下擅自將該房屋以260萬元的價(jià)格出賣給郭某。宋某得知后向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)兒子張二將房屋出賣給郭某的行為無效，并判令張二配合辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)。

【法院判決】

北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)過審理后依法作出判決:

一、確認(rèn)張二與郭某簽訂于2012年8月簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

二、張二于本判決生效后15日內(nèi)配合宋某辦理訴爭(zhēng)房屋的過戶手續(xù)，將房產(chǎn)證辦至宋某名下。

三、案件訴訟費(fèi)由張二承擔(dān)。

【律師看法】

本案的焦點(diǎn)問題在于,涉訴房屋的所有權(quán)人是張二還是其母親宋某,如果所有權(quán)歸張二所有,則張二出賣房屋的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效;如果所有權(quán)歸宋某所有,則張二的行為屬于無權(quán)處分行為。

筆者認(rèn)為雙方的家庭協(xié)議真實(shí)有效,各方應(yīng)按照協(xié)議履行。本案雖然發(fā)生在家庭內(nèi)部,但實(shí)質(zhì)是房屋買賣合同糾紛。訴爭(zhēng)房屋在2002年房改時(shí),在張二答應(yīng)贍養(yǎng)母親余生的情形下,母親將購(gòu)買房屋的權(quán)利讓與兒子張二,張二在完成全部購(gòu)房手續(xù)后也就獲得了涉訴房屋的所有權(quán)。但到了2009年,張二不再對(duì)母親進(jìn)行贍養(yǎng),母親也花費(fèi)了20萬元對(duì)涉訴房屋進(jìn)行了回購(gòu),雙方也簽訂了家庭協(xié)議,雖然該協(xié)議被冠以家庭協(xié)議的名稱,但實(shí)質(zhì)上是母親宋某與兒子張二簽署的一份房屋買賣合同。

雙方簽訂的家庭協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,且無違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形,因此該協(xié)議是合法有效的,應(yīng)受到法律的保護(hù)。宋某在協(xié)議簽訂后已經(jīng)按照協(xié)議約定履行了付款義務(wù),張二應(yīng)按照協(xié)議約定,配合宋某辦理該房屋的過戶手續(xù)。

雖然由于種種原因,涉訴房屋未進(jìn)行房產(chǎn)變更登記,但房屋實(shí)際所有人應(yīng)為宋某,宋某的權(quán)利應(yīng)受到法律的保護(hù)。兒子張二在宋某不知情的情況下擅自將房屋出賣給第三人,因房屋實(shí)際所有權(quán)人不是張二,故其在本案中出賣房屋的行為屬于無權(quán)處分行為。如果事后宋某對(duì)張二的買賣行為予以追認(rèn),那么房屋買賣協(xié)議是有效的,如果不予追認(rèn),則該協(xié)議無法繼續(xù)履行。

因宋某回購(gòu)房屋在先,其已經(jīng)是該房屋的實(shí)際所有權(quán)人,處分房屋按照家庭協(xié)議的約定應(yīng)由宋某親自為之。但如果購(gòu)房人系善意第三人,已經(jīng)支付合理價(jià)款并且已經(jīng)辦理完成房屋過戶手續(xù),則第三人就善意取得了訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán),宋某便不能主張要回涉訴房屋,其只能要求張二償還出售房屋價(jià)款。

本案中,雖然房屋已經(jīng)被張二轉(zhuǎn)賣給第三人,但是雙方并未辦理過戶,第三人尚未善意取得訴爭(zhēng)房屋。因此,宋某可以主張要回房屋。另外,如果案件情況緊急,宋某可以向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全,保護(hù)己有財(cái)產(chǎn)不受侵害。

原則上,只要家庭協(xié)議的內(nèi)容沒有違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,且是家庭成員的真實(shí)意思表示,那么簽署的家庭協(xié)議就應(yīng)認(rèn)定為合法有效的,應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)

需要注意的是,房屋在完成買賣交易或協(xié)議變更所有權(quán)人后,房屋實(shí)際所有人一定要及時(shí)變更房屋產(chǎn)權(quán)登記,以免原登記人為了一己私利而損害房屋所有權(quán)人利益,給自己帶來不必要的財(cái)產(chǎn)利益風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

來源：房產(chǎn)律政