買房可是一件大事，在居高不下的房?jī)r(jià)面前，或忍痛下手，或持續(xù)觀望，但除了有能力全額購(gòu)買房產(chǎn)的之外，大多數(shù)購(gòu)房者選擇辦理按揭貸款購(gòu)房。不過(guò)按揭買房是有風(fēng)險(xiǎn)的。個(gè)人住房貸款需注意哪些？法律風(fēng)險(xiǎn)如何防范

如何防范風(fēng)險(xiǎn)？

第一、要求開(kāi)發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切時(shí)間寫(xiě)在合同中，如果到期不能取得房產(chǎn)證，則買方有權(quán)退房，或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。

如果開(kāi)發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證，并將其寫(xiě)在合同中，則買方的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)減少。

如果開(kāi)發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)太大。因?yàn)榘凑照５拈_(kāi)發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，最多不會(huì)超過(guò)兩年。

如果超過(guò)兩年，則可能是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒(méi)有能力交納，或者項(xiàng)目本身不合法，永遠(yuǎn)也不可能取得房屋所有權(quán)證。

第二、用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來(lái)考查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。

在談合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款，則買方有權(quán)退房、退款。因?yàn)殂y行對(duì)公積金貸款審查較嚴(yán)格，要求開(kāi)發(fā)商提供合法的“五證”。

如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不合法，或者說(shuō)缺少“五證”，銀行是不會(huì)貸款的。

如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側(cè)面證明了銀行也不看好這個(gè)項(xiàng)目，或者說(shuō)銀行預(yù)先幫我們審查了這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)存在風(fēng)險(xiǎn)。

第三、如果是預(yù)售項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開(kāi)發(fā)商最遲應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)做好預(yù)售登記，否則買方有權(quán)退款、退房。

如果開(kāi)發(fā)商不答應(yīng)此項(xiàng)約定，則可能該項(xiàng)目存在缺陷，可能是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有完全取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可，或者別的其它原因。

第四、慎簽認(rèn)購(gòu)書(shū)。

不少購(gòu)房者在簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》后，對(duì)所選房屋不滿意，或者雙方在《商品房買賣合同》條款上約定不能，便要求開(kāi)發(fā)商退還其交付的定金或訂金，其依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》第二十二條，即當(dāng)事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。

這里所指的費(fèi)用，一般是指“訂金”而非“定金”，前者的法律意義是預(yù)付款性質(zhì)，后者的法律意義是保證性質(zhì)。而且該條還有“當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定”的規(guī)定，即不論是具有預(yù)付款性質(zhì)的“訂金”，還是擔(dān)保意義上的“定金”，只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的，都“從其約定”。

因此，在“定金”或“約定不予退還費(fèi)用”的情況下，購(gòu)房者很可能處于被動(dòng)的地位，要么接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受損失。在購(gòu)房時(shí)必須注意協(xié)議書(shū)采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒(méi)有“另有約定”。

第五、提防商品房使用面積“縮水”。

新實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，將面積誤差比絕對(duì)值的3％做為一個(gè)“分水嶺”，在雙方對(duì)建筑面積、公攤面積沒(méi)有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來(lái)處理。但這個(gè)原則并沒(méi)有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統(tǒng)地加以規(guī)定。

實(shí)際上商品房“縮水”，主要體現(xiàn)在公攤面積的擴(kuò)大上，糾紛也往往出現(xiàn)在這里。

建議購(gòu)房者在處理面積誤差時(shí)，要明確在合同中約定，在建筑面積不變或在3％誤差以內(nèi)時(shí)，公攤面積的增長(zhǎng)比例不能超過(guò)總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問(wèn)題的出現(xiàn)。

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