在人口流動(dòng)頻繁的一線大城市，房屋租賃產(chǎn)業(yè)往往也較為發(fā)達(dá)。由于房屋租賃的特殊性，由租房引起的糾紛雖然在法律上有解決之道，但在現(xiàn)實(shí)中卻因?yàn)楦鞣N各樣的因素而無(wú)法順利化解。最讓房東頭疼的問(wèn)題，莫過(guò)于提出解約之后房客卻不肯搬離或房客失聯(lián)，導(dǎo)致房東無(wú)法收回租房。

　　面對(duì)房東無(wú)法收回租房的現(xiàn)實(shí)困難，日前，最高人民法院發(fā)布指導(dǎo)案例，為房東單獨(dú)收回租房提供新的解決之道。

　　案例概況

　　最高院公證指導(dǎo)性案例3號(hào)：房屋租賃合同公證及單方收回出租房屋的保全證據(jù)公證

　　甲公司有一套寫(xiě)字樓用于出租，但經(jīng)常發(fā)生租戶(hù)租約到期后鎖門(mén)跑路或者失聯(lián)，房屋無(wú)法騰退，也無(wú)法順利續(xù)租的情況。

　　為了解決該問(wèn)題，甲公司在與新租戶(hù)乙公司簽訂房屋租賃合同時(shí)，共同到公證處辦理合同公證。在公證處，公證員向甲、乙雙方告知：根據(jù)合同約定，乙公司如違反合同約定，不按期繳納房租和物業(yè)費(fèi)，經(jīng)催告后仍不繳納或者失去聯(lián)系，甲公司有權(quán)解除合同并自行將出租房屋收回。甲、乙公司表示同意，并簽訂租賃合同。

　　幾個(gè)月后，乙公司突然以“內(nèi)部裝修”為由停止?fàn)I業(yè)。2017年6月，甲公司決定解除租賃合同，并向公證處申請(qǐng)單方收回出租房屋現(xiàn)場(chǎng)保全證據(jù)公證。在公證員的面前，甲公司聯(lián)系乙公司、發(fā)出催告函，卻無(wú)人回復(fù)。證明當(dāng)前情況符合“經(jīng)催告失聯(lián)”這一條件后，公證處決定對(duì)單方收回出租房屋現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公證證據(jù)保全。2017年7月，公證員、居委會(huì)工作人員及甲公司員工共同進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，由公證員清點(diǎn)、記錄現(xiàn)場(chǎng)物品，進(jìn)行清場(chǎng)。

　　回到公證處后，公證員起草保全證據(jù)公證證詞，經(jīng)審批后出具了公證書(shū)。至此，甲公司順利收回出租房屋。

　　案例意義

　　房屋租賃中經(jīng)常發(fā)生承租人不付租金或租期屆滿(mǎn)后不騰退房屋的情況。特別是一些涉及非法吸收公眾存款和集資詐騙的公司騙租寫(xiě)字樓物業(yè)，有關(guān)承租人進(jìn)入刑事訴訟程序后，依法出租人既聯(lián)系不上他們，也很難將房屋收回后再次出租。

　　公證機(jī)構(gòu)可以根據(jù)申請(qǐng)，為出租人和承租人辦理租賃合同公證，明確載明承租人不履行或者不完全履行合同義務(wù)時(shí)，出租人有權(quán)單方收回出租房屋，幫助守約方依法及時(shí)收回出租房屋，防止損失擴(kuò)大，維護(hù)守約方的合法權(quán)益。

　　律師建議

　　通過(guò)最高院案例指導(dǎo)可以發(fā)現(xiàn)，若想以公證手段單方收回出租房屋，需要注意以下三點(diǎn)：

　　1、出租人和承租人應(yīng)注意完善合同條款，明確各方權(quán)利義務(wù)，并將合同進(jìn)行公證。

　　合同中應(yīng)當(dāng)明確“承租人不履行或不完全履行合同義務(wù)時(shí)，出租人有權(quán)單方收回出租房屋”;明確不履行或不完全履行合同義務(wù)的情形，包括拖欠租金、租期屆滿(mǎn)時(shí)不騰退房屋等;明確出租人單方收回房屋前應(yīng)履行的催告義務(wù)，用以催告的聯(lián)系地址和電話，以及收回出租房屋的條件。

　　2、出租人申請(qǐng)單方收回出租房屋的保全證據(jù)公證時(shí)，應(yīng)履行催告義務(wù)。

　　公證處重點(diǎn)審查、核實(shí)承租人存在違約的事實(shí)。經(jīng)公證處審查后，由公證處對(duì)收房現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公證。

　　3、租賃合同中沒(méi)有承租人自愿接受出租人單方收回房屋的條款，且未經(jīng)公證證明，在承租人違約又不騰退的情形發(fā)生時(shí)，公證機(jī)構(gòu)不得辦理單方收回房屋的保全證據(jù)公證。

　　以上內(nèi)容提醒廣大房東，在簽訂合同之前進(jìn)行專(zhuān)業(yè)審查、規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)非常重要。如果對(duì)于合同條款有疑慮，可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師把關(guān)。