農(nóng)村房屋房地產(chǎn)權(quán)證附記中記載“自建房屋，不得交易和轉(zhuǎn)讓”，是否轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋給同村村民的合同無效？

【《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！薄?/p>

農(nóng)村房屋同村村民間轉(zhuǎn)讓的合同不符合《合同法》第五十二條的前四項。那么，農(nóng)村房屋同村村民間轉(zhuǎn)讓的合同是否符合上述第五項的規(guī)定呢？

【《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；……”《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！?第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！薄?/p>

【《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；……”農(nóng)村宅基地上建造的房屋時“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房屋，但是《房地產(chǎn)法》的適用對象是“城市房地產(chǎn)”【《房地產(chǎn)法》第一條：為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法?！?/p>

由此可知，農(nóng)村房屋同村村民間轉(zhuǎn)讓的合同并無違反具體的法律規(guī)定。

【《合同法解釋二》第十四條：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》：“……15.正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的"違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定"，關(guān)系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。16.人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等，綜合認(rèn)定強制性規(guī)定的類型。如果強制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。如果強制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的"市場準(zhǔn)入"資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院。……”】

從上述司法解釋的規(guī)定來看，農(nóng)村房屋同村村民間轉(zhuǎn)讓的合同也沒有違反《合同法》第五十二條的第五項。

綜上，農(nóng)村房屋同村村民間轉(zhuǎn)讓的合同有效?！咀ⅲ河衅渌麩o效情形的除外。如為損害第三人利益，同村村民之間惡意串通簽訂的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同】

那么，既然農(nóng)村房屋同村村民間轉(zhuǎn)讓的合同有效，為什么農(nóng)村房屋房地產(chǎn)權(quán)證附記中記載“自建房屋，不得交易和轉(zhuǎn)讓”字樣，且房產(chǎn)交易中心不予辦理過戶手續(xù)呢？這其實就是行政管理和法律規(guī)定不銜接，甚至相矛盾的地方。且前者屬于公法的范疇，后者屬于私法的范疇。很難說下位法違反上位法而（下位法）無效。如果合同一方訴請確認(rèn)合同無效會被法院駁回，因為該合同從法律上是有效的；如果合同一方訴請辦理過戶手續(xù)也會被法院駁回，因為法院不能做出不能執(zhí)行的判決，也不能幫助合同當(dāng)事人規(guī)避地方行政管理的政策。

來源：房產(chǎn)律政