面對(duì)著北京三環(huán)以內(nèi)將再無(wú)新樓盤(pán)的形勢(shì)，懊惱于即使手中有錢(qián)卻被限購(gòu)政策攔在門(mén)外的無(wú)奈，接受著剛需只能選在四環(huán)外的現(xiàn)實(shí)，“回遷房”的出現(xiàn)能否成為北京購(gòu)房者的救命稻草，成為了值得探討的問(wèn)題。被房產(chǎn)中介貼上“新建，低總價(jià)，不限購(gòu)，改底單，可協(xié)助貸款”標(biāo)簽的回遷房迎合了房產(chǎn)投資者和自住者的需求。然而中介的宣傳是否可信，通過(guò)“改底單”購(gòu)買(mǎi)回遷房又會(huì)面臨何種風(fēng)險(xiǎn)?下文將通過(guò)案例進(jìn)行分析。

　　寫(xiě)在前面：

　　1.“改底單”的概念：“改底單”是指在新購(gòu)房屋取得房產(chǎn)證前，在開(kāi)發(fā)商處將購(gòu)房者更改為他人姓名的行為。“改底單”行為多數(shù)出現(xiàn)在原始購(gòu)房人尚未取得房產(chǎn)證又急于轉(zhuǎn)讓的買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中。北京市的回遷房改底單不能立刻辦理，只能在臨近辦理房產(chǎn)證前夕才能辦理。

　　2.“改底單”的目的:“改底單”的目的是少向國(guó)家繳納稅款。根據(jù)我國(guó)司法實(shí)踐，尚未取得房產(chǎn)證的房屋交易合同有效，原房主取得房產(chǎn)證后應(yīng)配合辦理過(guò)戶，此時(shí)的房屋出售屬于“二手房買(mǎi)賣(mài)”，需要交納契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等。而通過(guò)“改底單”的方式購(gòu)房相當(dāng)于從開(kāi)發(fā)商手中直接購(gòu)買(mǎi)新房，只需要繳納契稅?！盎剡w房”的購(gòu)買(mǎi)者常常將“成功改底單”作為付款的前提，就是為了避免賣(mài)房者，由于房?jī)r(jià)上漲等原因，不配合辦理過(guò)戶手續(xù)的情況。

　　案例援引：(2014)一中民終字第04420號(hào)

　　案情簡(jiǎn)介：2010年12月10日，王某作為被拆遷人與拆遷人簽訂了《北京市宅基地房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，購(gòu)買(mǎi)了1004號(hào)房屋，預(yù)測(cè)建筑面積93.97平方米。2013年5月18日，王某(甲方)與肖某(乙方)簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》(以下簡(jiǎn)稱《合同》)，肖某以333萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)置1004號(hào)房屋。《合同》第七條"違約責(zé)任"第二項(xiàng)"逾期付款責(zé)任"約定：......，逾期超過(guò)十日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知到達(dá)之日起三日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的20%向出賣(mài)人支付違約金，并由出賣(mài)人退還買(mǎi)受人全部已付款。同時(shí)，王某(甲方)、肖某(乙方)與北京我愛(ài)我家公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(丙方，以下簡(jiǎn)稱我愛(ài)我家公司)還簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：......若甲乙雙方有一方違約，則甲乙雙方中的守約方有權(quán)要求甲乙雙方中的違約方承擔(dān)合同金額10%的違約金;乙方在簽約當(dāng)日將定金人民幣20萬(wàn)元支付給甲方，乙方在2013年5月31日前支付給甲方房款人民幣100萬(wàn)元，在甲方交給乙方房屋使用當(dāng)日乙方將房款人民幣133萬(wàn)元支付給甲方，如改底單(與拆遷協(xié)議相關(guān)的手續(xù))成功，乙方在改底單成功當(dāng)日內(nèi)將剩余房款人民幣80萬(wàn)元支付給甲方，如改底單(與拆遷協(xié)議相關(guān)的手續(xù))未成功，乙方在2013年12月31日前支付給甲方房款人民幣20萬(wàn)元，甲乙雙方待房本下來(lái)后辦理過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶所產(chǎn)生的個(gè)人所得稅甲乙雙方各自承擔(dān)50%，其他稅費(fèi)均由乙方承擔(dān)，乙方押房款人民幣60萬(wàn)元在甲乙雙方辦理上述房屋過(guò)戶當(dāng)日支付給甲方。訴訟中，雙方均確認(rèn)，除此《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方未簽訂其他合同附件或協(xié)議，亦確認(rèn)現(xiàn)《補(bǔ)充協(xié)議》中所述改底單無(wú)法實(shí)現(xiàn)，如合同繼續(xù)履行，應(yīng)以改底單未成功的方式辦理過(guò)戶手續(xù)及給付剩余房款。

　　雙方簽訂《合同》時(shí)，1004號(hào)房屋尚未實(shí)際交付給王某，且王某亦未取得1004號(hào)房屋的房產(chǎn)證，故雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定"有關(guān)房屋地址、面積、建成年代以及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等房產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容以甲方提供的《北京市宅基地房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》為準(zhǔn)"?！逗贤泛炗喓螅つ诚蛲跄持Ц读速?gòu)房定金20萬(wàn)元，其后于2013年6月份分筆向王某支付購(gòu)房款100萬(wàn)元。后肖某以王某交付的房屋缺少面積測(cè)繪報(bào)告等手續(xù)為由拒絕付款并提起訴訟，請(qǐng)求王某繼續(xù)履行合同并支付違約金33.3萬(wàn)元。王某則以肖某逾期交房款構(gòu)成違約為由，于2013年9月10日向肖某發(fā)出了《解除合同通知書(shū)》，并在肖某提起訴訟時(shí)，反訴請(qǐng)求法院確認(rèn)《合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》已于《解除合同通知書(shū)》簽收日(2013年9月16日)解除，并要求肖某向其支付違約金42.6萬(wàn)元。

　　一審法院判決：肖某與王某簽訂的《合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。肖某作為買(mǎi)受人，在訂立《合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)，已知曉1004號(hào)房屋系回遷安置房，尚未取得房產(chǎn)證，雙方亦約定有關(guān)房屋地址、面積等相關(guān)內(nèi)容以《北京市宅基地房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》為準(zhǔn)，加之《合同》中約定的房屋交付條件中亦未約定在交付房屋的同時(shí)需要交付房產(chǎn)證或辦理房產(chǎn)證的相關(guān)手續(xù)，現(xiàn)肖某以王某交付的房屋缺少面積測(cè)繪報(bào)告等辦理房產(chǎn)證拒絕收房并主張王某違約，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持;綜上，法院對(duì)肖某以王某違約為由要求王某支付違約金之請(qǐng)求不予支持。而在上述合同及協(xié)議中，雙方未約定房屋交付時(shí)間，故王某作為負(fù)有交付房屋義務(wù)的一方，可以隨時(shí)交付房屋，故肖某拒絕以現(xiàn)有材料收房、且要求王某補(bǔ)充雙方未約定的交房手續(xù)或作出相應(yīng)承諾，無(wú)法律依據(jù)亦無(wú)合同約定，肖某在王某向其出示上述房屋材料復(fù)印件并通知其在10日內(nèi)履行合同并交付房款的情形下，仍拒絕收房，且拒絕支付第二筆133萬(wàn)元購(gòu)房款，其行為已構(gòu)成遲延履行，故王某依法有權(quán)解除合同。現(xiàn)王某已于2013年9月10日向肖某發(fā)出《解除合同通知書(shū)》，該通知在肖某于2013年9月16日收到時(shí)起，即發(fā)生解除合同的法律效力。綜上，法院確認(rèn)肖某與王某簽訂的《合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2013年9月16日解除，進(jìn)而對(duì)肖某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求法院不予支持。

　　對(duì)于王某以肖某遲延給付購(gòu)房款為由要求其支付違約金的主張，由于肖某已構(gòu)成逾期付款，且已超過(guò)十日，根據(jù)雙方在《合同》中關(guān)于逾期付款責(zé)任的約定，現(xiàn)王某主張肖某按照逾期應(yīng)付款的20%支付違約金符合法律規(guī)定，法院予以支持。另，因雙方簽訂的《合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》已被法院確認(rèn)解除，王某繼續(xù)持有肖某已支付的購(gòu)房定金及購(gòu)房款共計(jì)120萬(wàn)元無(wú)法律依據(jù)，在扣除肖某應(yīng)向其支付的違約金后，剩余款項(xiàng)應(yīng)予退還。

　　二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

　　提示：上述案例中的購(gòu)房者肖某非但沒(méi)有成功購(gòu)房還賠償了賣(mài)房者王某的違約金。某種程度上，肖某的違約是由于改底單未成功，又遲遲等不到房產(chǎn)證的不安造成的。通過(guò)“改底單”購(gòu)買(mǎi)回遷房的風(fēng)險(xiǎn)就在于此，北京市的通常做法是在辦理房產(chǎn)證前的十幾天內(nèi)統(tǒng)一辦理“改底單”，而“回遷房”房產(chǎn)證需要約5年的時(shí)間才能辦理，在此之前購(gòu)房者將大額的購(gòu)房款支付給賣(mài)房者是沒(méi)有任何保障的。一旦房?jī)r(jià)上漲或有出價(jià)更高的買(mǎi)家，購(gòu)房者都面臨著被毀約的風(fēng)險(xiǎn)。更甚者，賣(mài)房者若有外債或意外死亡，購(gòu)房者很可能面臨房財(cái)兩空和官司纏身的風(fēng)險(xiǎn)。故，提醒風(fēng)險(xiǎn)承受能力小的購(gòu)房者，小心慎入。

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