從工作第一年開始，小明就定下了在廣州買房的小目標(biāo)。5年來，精打細(xì)算，省吃儉用，到2017年底，終于攢夠了在廣州買一套小戶型房子的首付

小明來到房屋中介公司，

房屋中介員工小李熱情地接待了他。

廣州市最新限購規(guī)定，廣州市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房，廣州市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房；非廣州市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，在本市限購1套住房。

問題來了：

如果小明沒有購房資格卻要執(zhí)意買房，

他會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？

針對(duì)上述問題，

法官用實(shí)例來給小明支招——

◆ 買方隱瞞其不具備購房資格的事實(shí)，賣方基于此產(chǎn)生的信賴?yán)嫒绾伪Ｗo(hù)？

晏某是湖北人，不具備在廣州購房資格。

2017年2月25日，晏某隱瞞了自己不具備購房資格的事實(shí)，和周某（賣方）簽訂了房屋買賣合同。周某也沒有對(duì)晏某購房資格一事提出質(zhì)疑。

雙方在合同中約定，買方確認(rèn)其具備廣州市購房資格；并約定房屋成交價(jià)為173萬元，定金25萬元。賣方在2017年3月31日交付房屋，若賣方違約不出售房屋，則支付房屋成交價(jià)10%作為違約金及退還一切費(fèi)用；逾期交付房屋則按照房屋成交價(jià)每日千分之一支付違約金；賣方若違反合同約定，需支付50萬元違約金給買方，等等。

此后，周某發(fā)現(xiàn)晏某不具備購房資格，遂以此為由，要求退還晏某定金25萬元，不同意在2017年3月31日交付房屋并繼續(xù)履行合同。

晏某向法院起訴，要求解除房屋買賣合同，并退回定金25萬元和支付違約金50萬元。

最終法院判決，解除晏某與周某于2017年2月25日簽訂的房屋買賣合同，被告周某返還定金25萬元給晏某，并駁回原告晏某的其他訴訟請(qǐng)求。

房屋限購限貸政策之施行及變更均向社會(huì)公眾公開，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)其是否具備購房資格作出判斷。賣方基于信賴買方具有購房資格而作出的違約責(zé)任承諾，在買方隱瞞其不具備購房資格的情況時(shí)，可以免責(zé)。

◆ 雙方在明知買方屬于限購對(duì)象情形下而簽訂的房屋買賣合同的解除權(quán)如何行使？

呂某是非廣州戶籍人員，按照廣州最新的房屋限購政策，其暫不具備廣州購房資格。

即使如此，呂某依舊“執(zhí)著”地要買房子。

2016年12月9日，呂某、李某明（賣方）、房屋經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定呂某購買李某明所有的房屋；此時(shí)，李某明也清楚呂某不具備購房資格。

雙方就房屋價(jià)格協(xié)商達(dá)成一致，房屋成交價(jià)為93萬元，定金3萬元，中介費(fèi)2.5萬元。此外，合同還約定，如果賣方違約，賣方需在15日內(nèi)返給買方雙倍定金及已付首付款的1.5倍。

此后，呂某因?yàn)橄拶徴叨鵁o法辦理銀行按揭貸款等手續(xù)。雙方就解除合同一事進(jìn)行協(xié)商，最終協(xié)商不成。于是，2017年3月23日李某明給呂某郵寄了解除合同通知。

呂某遂向法院起訴，要求李某明賠償房屋差價(jià)損失20萬元，并雙倍返還購房定金6萬元，以及已經(jīng)支付的一半中介費(fèi)12500元。

最終法院判決，被告李某明于該判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告呂某返還定金3萬元，此外，駁回原告呂某其他訴訟請(qǐng)求。

雙方明知買方屬于限購對(duì)象，但仍然簽訂房屋買賣合同，雙方存在同等過錯(cuò)，由此導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，雙方均有權(quán)隨時(shí)要求解除合同，產(chǎn)生的損失應(yīng)各自負(fù)擔(dān)。

小明對(duì)這套房子各方面都很滿意，于是中介小李約了房主王先生面談。

經(jīng)過協(xié)商，小明和房主王先生在價(jià)格上達(dá)成了一致，便約好三天之后交定金并簽署《房屋買賣合同》。

沒想到，三天未到，小明收到中介小李和房主王先生的短信，被告知，王先生的房子是登記在妻子名下，現(xiàn)在王先生的妻子不同意賣房，所以不能和小明簽合同了。

雖然房子沒買成，但小明心里還是慶幸：“幸好還沒簽合同交定金，不然這糾紛鬧上法庭，耗費(fèi)金錢不說，現(xiàn)在房價(jià)漲得快，時(shí)間上哪耗得起呀。”

法官再次給小明支招——

◆ 夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意而出賣登記在對(duì)方名下的房屋的合同效力如何認(rèn)定？

曾某和寸某是一對(duì)夫妻，兩人有一套房子登記在妻子曾某的名下。

在未經(jīng)過妻子曾某同意的情況下，丈夫寸某自己做主，要將房子賣給王某。2017年2月26日，寸某、王某、房屋經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋買賣合同。

寸某和王某對(duì)房屋價(jià)格協(xié)商達(dá)成一致，房屋成交價(jià)為125.9萬元，定金5萬元。兩人在合同中約定，賣方要在2017年3月31日前完成交易過戶手續(xù)，如果賣方不按合同約定將房屋售予買方，則要向買方支付該房屋成交價(jià)的10%作違約金并退回買方已付的所有費(fèi)用。

合同簽訂時(shí)，寸某并沒有獲得妻子曾某書面簽名，王某也同意由寸某代簽后再由曾某補(bǔ)簽。

但到了2017年2月28日，寸某卻告知中介方，其妻子曾某不同意出售房屋，所以不能履行合約。中介方通過微信將此事告知王某。2017年3月20日，寸某也就曾某不同意賣房一事向王某發(fā)送了短信。

此后，雙方就合同處理問題多次協(xié)商不成，王某向法院提起訴訟，要求解除房屋買賣合同，并由寸某、曾某連帶返回定金5萬元及支付違約金125900元。

法院判決，解除原告王某與被告寸某、第三人廣州市國龍房地產(chǎn)中介有限公司簽訂的《房屋買賣合同》，被告寸某向原告王某返還定金50000元。另外，駁回原告王某的其他訴訟請(qǐng)求。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。對(duì)于夫妻存續(xù)期間購買的登記在一方名下的房屋，另一方出賣房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)取得登記一方的書面授權(quán)，否則以其名義簽訂的房屋買賣合同對(duì)登記權(quán)人不具有法律約束力。

經(jīng)過多方對(duì)比考量，小明這次看中了一套建筑面積78平方米的房子，處于中心城區(qū)，交通便利，并且還帶學(xué)位，大概的價(jià)格也符合小明的心理預(yù)期。就它了！小明心里暗暗決定！

有了上一次的教訓(xùn)，這一次，小明謹(jǐn)慎多了，他先要求查看房主的房產(chǎn)證，并到廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站查看了房產(chǎn)登記信息。

確認(rèn)沒有問題之后，小明、中介和房主協(xié)商價(jià)格。房主劉先生主張房屋按套出售給小明，小明答應(yīng)劉先生的要求，當(dāng)場(chǎng)交了定金，并約定一個(gè)星期之后進(jìn)行網(wǎng)簽。

交了定金之后，小明心里的石頭并未落下——因?yàn)閺V州的房價(jià)一直處于上升趨勢(shì)，小明擔(dān)心房主在網(wǎng)簽之前違約，以更高價(jià)格將房子賣給別人。

◆ 賣方違約，買方主張房屋差價(jià)損失應(yīng)否支持？

2016年12月16日，羅某（買方）、鄭某（賣方）、經(jīng)紀(jì)方簽訂了房屋買賣合約。羅某和鄭某約定，房屋成交價(jià)123萬元，定金21萬元，在2016年12月30日前，羅某會(huì)支付首付款16萬元及申請(qǐng)辦理按揭貸款86萬元。

雙方在合同中約定，如果買賣雙方有違約行為，守約方有權(quán)解除本合約，并有權(quán)要求違約方按定金的雙倍或相當(dāng)于成交價(jià)10%作出賠償。

此后，羅某按約定支付給鄭某定金21萬元、首付款16萬元，并在2017年1月23日獲得商業(yè)貸款36萬元的審批，2017年2月4日獲得50萬元的公積金貸款審批。另外，羅某還支付了中介方5000元及辦理銀行按揭費(fèi)5000元。

羅某在交完定金及首付款后，要求鄭某辦理房屋涂銷抵押及過戶手續(xù)，沒想到鄭某不予理會(huì)，鄭某也沒有將涉案房屋的抵押登記涂銷。

于是，羅某委托評(píng)估公司，支付了評(píng)估費(fèi)1500元。評(píng)估公司出具評(píng)估意見書，認(rèn)定涉案房屋于2016年12月26日的價(jià)值為1280300元、于2017年8月13日的價(jià)值為1625981元。此次評(píng)估費(fèi)用為5000元。

最后，雙方協(xié)商不成，羅某遂向法院起訴，要求解除《房屋買賣合同》，并要求被告鄭某返還樓款37萬元（含定金21萬元）及利息，雙倍返還定金21萬元，賠償中介費(fèi)5000元、按揭費(fèi)5000元、鑒定費(fèi)1500元及因房屋升值而損失的40萬元。

合同約定內(nèi)容——

●在守約方或有關(guān)政府部門或銀行等其他機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)方發(fā)出關(guān)于辦理有關(guān)本次交易的相關(guān)手續(xù)的通知后五天仍不履行本合約之條款時(shí)，違約方除了向經(jīng)紀(jì)方支付應(yīng)付未付的中介代理費(fèi)及咨詢費(fèi)外，還要賠償因其違約給經(jīng)紀(jì)方造成的損失，賠償損失的范圍包括經(jīng)紀(jì)方所應(yīng)收而未收的買賣雙方中介代理費(fèi)及咨詢費(fèi)。

●守約方已支付中介代理費(fèi)及咨詢費(fèi)的，經(jīng)紀(jì)方不退回，應(yīng)由違約方賠償給守約方。

●賣方同意由銀行接受還貸申請(qǐng)之日起5日內(nèi)一次性還清所欠銀行貸款，在抵押銀行出具還清貸款證明等資料后5日內(nèi)到房管部門辦理涂銷抵押及歸檔手續(xù)。銀行經(jīng)審批同意貸款后，首期樓款（不含定金）人民幣16萬元買方應(yīng)在2016年12月30日前（不遲于遞件日）直接支付賣方。

法院判決，解除原告羅某與被告鄭某于2016年12月16日簽訂的房屋買賣合約。被告鄭某返還購房款37萬元（含定金21萬元）及利息（以16萬元為本金，從2016年12月30日起至被告還清之日止，按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算）、雙倍返還定金剩余的21萬元給原告羅某。另外，被告鄭某在該判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)賠償中介費(fèi)5000元、評(píng)估費(fèi)1500元及房屋升值損失12萬元給原告羅某。原告羅某的其他訴訟請(qǐng)求被駁回。

依法成立的合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)履行。一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照買賣合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。因賣方違約導(dǎo)致的房屋差價(jià)損失，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋差價(jià)、支付購房款的情況、違約行為、過錯(cuò)程度等予以酌情支持。

最終，小明擔(dān)心的事情沒有發(fā)生。

一個(gè)星期之后，房主劉先生按照約定，和小明簽訂了《房屋買賣合同》。隨后一個(gè)月，交房子首付，申請(qǐng)銀行貸款等一系列的事情都順利辦完了……

至此，

小明終于在廣州買到了屬于自己的房子，

他在廣州扎根立足的第一步就實(shí)實(shí)在在地邁出去了。