“房子”基本是現(xiàn)在每個年輕人面對的壓力之一

　　如果說有比“你有女朋友嗎”更痛苦的問題

　　那肯定就是“你有房子嗎?”

　　然而很多小伙伴在買房的時候

　　都很在乎房子產(chǎn)權(quán)的年限問題

　　在乎不等于就明白

　　那么你知道70年房子產(chǎn)權(quán)到期后

　　你的房子歸誰嗎?

　　從全國范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年，不少人隱隱擔憂：

　　土地使用權(quán)到期后，房子還是我的嗎?

　　如遇政策不連續(xù)，發(fā)生“新官不理舊賬”的情況，該怎么辦?

　　遇到征用拆遷糾紛，產(chǎn)權(quán)人如何維護自己的權(quán)益?

　　11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》(以下簡稱《意見》)正式對外公布，引人矚目的是，意見在多處對于公眾關(guān)心的土地與房屋財產(chǎn)問題，作了說明和安排。

　　住宅土地使用權(quán)到期怎么辦

　　關(guān)鍵詞：研究續(xù)期法律安排1

　　【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。

　　【專家解讀】北京大學法學院教授常鵬翱認為，意見尊重并回應(yīng)了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回的擔心是不必要的。

　　中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認為，意見提出財產(chǎn)權(quán)利保護問題，實質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出臺具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設(shè)計。

　　如何遏制征地與拆遷導致的矛盾

　　關(guān)鍵詞：不將公共利益擴大化2

　　【文件精神】完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴大化，細化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時合理補償原則，完善國家補償制度，進一步明確補償?shù)姆秶⑿问胶蜆藴?，給予被征收征用者公平合理補償。

　　【專家解讀】遲福林院長認為，意見的一個重點，就是要科學界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴大化。接下來，有關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)這個精神進行科學研究，確定好公共利益的邊界。

　　中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新等專家表示，受人關(guān)注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關(guān)。意見提到細化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序，這是最根本的法律約束。而遵循及時合理補償原則，關(guān)鍵是及時。到底是事前、事中還是事后?補償費用是多少?都要在征收之前就應(yīng)該談好。

　　農(nóng)民宅基地權(quán)益如何保障

　　關(guān)鍵詞：落實用益物權(quán)3

　　【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實際出發(fā)，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。

　　【專家解讀】中國人民大學法學院教授劉俊海等專家認為，這項涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。過去，農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán)，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來一系列問題導致農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利難以實現(xiàn)。

　　專家認為，意見回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實宅基地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動，最后變成“活資源”。

　　一、房屋產(chǎn)權(quán)年限如何劃分?

　　購房者容易混淆了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)問題。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)期限根據(jù)1990年的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，分為40年、50年或70年不等。

　　二、70年房屋產(chǎn)權(quán)如何計算?

　　房屋的所有權(quán)是永久的，只要你買了這個房，房就是你的，沒有時間年限。但是房屋所在的土地是國家的，有使用期限，住宅房屋土地使用期限是70年。

　　值得注意的是，產(chǎn)權(quán)時間是從開發(fā)商拿到地時算起，并不是你拿到房產(chǎn)證時的時間。從開發(fā)商拿地到開工建設(shè)，再到房屋建成業(yè)主入住，這之間的時間不等，至少需要兩三年時間。一般情況下，買家到手后，產(chǎn)權(quán)會無辜縮水許多。例如房地產(chǎn)商2010年拿到地，房主2015購進房子，房屋產(chǎn)權(quán)則持續(xù)到 2010+70=2080年。

　　三、70年到期后，我們該怎么辦?

　　1、業(yè)主延長土地使用權(quán)期限。

　　可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。

　　2、國家回收土地，進行補償

　　根據(jù)規(guī)劃需要，國家收回土地和地上建筑物的，對業(yè)主進行相應(yīng)補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

　　四、各種用地產(chǎn)權(quán)時間

　　居住用地七十年;

　　工業(yè)用地五十年;

　　教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

　　商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

　　綜合或者其他用地五十年。

　　也就是說，40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子并不是小產(chǎn)權(quán)房也不是違章建筑，是可以正常購買的。但是一般這類房屋住戶的水電費將按照商業(yè)的標準，比普通居民用電用水價格要高。