現(xiàn)在在城市買房子的人是越來越多，需求也是越來越大。但多少有人不明白購買房子有不同的性質(zhì)。

大部分商場上面都有住宅樓，雖然價格低于同區(qū)域平均水平，但是都屬于產(chǎn)權(quán)只有四十年的商業(yè)住宅。

商業(yè)住宅和商品住宅，雖然只有一字之差，但含義千差萬別，不能等同而視。一般情況下，我們所說的xx樓盤都是屬于商品屬性的普通住宅，而商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點一般是下層商業(yè)網(wǎng)點，上層為民用住宅。

商業(yè)住宅與商品住宅的區(qū)別就在于其土地使用性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的差異。

主要體現(xiàn)在：

1、使用期限不同

商業(yè)住宅的土地的用途為商業(yè)金融、教育科研和居住，只有40年，而普通住宅用地是70年產(chǎn)權(quán)。

2、持有成本不同

商業(yè)住宅是商業(yè)地產(chǎn)，商水商電，沒有天然氣，做飯用微波爐或煤氣罐，物業(yè)費較貴，總體持有成本高。

而普通住宅是70年產(chǎn)權(quán)，民水民電，天然氣都是市政標準，物業(yè)費也便宜。

3、拆遷補償不同

關(guān)于拆遷補償問題，按照《城市房屋拆遷管理條例》，兩者差別不大，都是貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種方式，但在拆遷評估的評估方法上存在差異。

商品房普通住宅一般采用市場比較法進行估價，按同一地段的市場價格核定。商業(yè)住宅由于缺乏同一區(qū)域位置出售的可比照案例，多采用現(xiàn)行收益法進行估價，也就是按租金收益計算到期為止的全部折現(xiàn)。

4、權(quán)利續(xù)期不同

注意，住宅土地使用權(quán)70年，期滿自動續(xù)期，連審批都不用，實質(zhì)就是永久使用權(quán)，這是為了繞開憲法里的土地公有制。買的土地使用權(quán)名義上是70年，實際上是永久的。

目前對于工商業(yè)地產(chǎn)是，“土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！币簿褪?0年期限屆滿后，政府就要依法收回土地了，這是當時土地使用權(quán)出讓合同約定好的。

商業(yè)住宅的優(yōu)勢還是很明顯的：

1、總價低

目前來看，商業(yè)住宅相對于同區(qū)域內(nèi)商品住宅，均價要低很多，而且因為戶型有大有小，以極小戶型居多，總價是一個巨大的優(yōu)勢，手頭資金緊張又不愿租房的消費者，可以選擇此類商業(yè)住宅。

2、投資穩(wěn)

商業(yè)住宅大多直接建在寫字樓上或商城附近，地處鬧市，臨近繁華，地段極佳，并且因為房子的性質(zhì)，既可以自住，也可以商用，投資出租的話，是一個比較穩(wěn)妥的方式。

缺點比優(yōu)點更明顯：

1、使用年限

以商品住宅土地使用年限70年相比，使用年限嚴重縮水。例如某寫字樓公寓是40年產(chǎn)權(quán)。業(yè)主買到手之后可能只剩下30多年，30多年的租賃房屋而已。

2、交易稅費

初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高。

40年產(chǎn)權(quán)屬于商業(yè)地產(chǎn)，政策上是要征收房產(chǎn)稅的，每年征收購房價格的0.84%，但是現(xiàn)在實際上沒有執(zhí)行這一條，以至于絕大多數(shù)人都不知道，未來政策走向不好說，住宅要開始收增量的話商住樓的房產(chǎn)稅估計也是要收的了。

3、按揭方式

大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，長貸款年限10年。

4、日常生活

大部分商住樓都是商水商電，生活成本高。

如果住在商業(yè)住宅里，周圍鄰居都是公司場地，人員繁多，勢必會常期處于嘈雜的環(huán)境當中，對于喜靜不喜動的人來說，是一個極大的負擔(dān)。

兩個致命的缺點：

1、首先40年產(chǎn)權(quán)不能落戶，不能落戶就意味著無法在這個城市安家，孩子的教育就無法保證，從這個程度上來說，商業(yè)住宅的孩子和出租房的孩子沒什么兩樣，享受一樣的待遇，至于對口學(xué)校，想都不用想了。

2、增值幅度遠低于住宅樓，賣出時交易稅費也高，商業(yè)地產(chǎn)過戶時需要繳納各種各樣的稅費，個人所得稅是必征的（不像住宅可以滿五唯一的情況下免除），契稅按3%征收。這也是為什么商住樓的價格跟住宅比總是炒不上去的原因。

如果是為了在這個城市安家落戶，為了孩子的教育，一定不要考慮商業(yè)住宅。

如果覺得商業(yè)住宅小戶型好，租金高，樓內(nèi)環(huán)境好，想要投資，也是支持的，但要注意一點，目前市場上有些開發(fā)商為了吸引業(yè)主購買房子，承諾按民水民電的價格進行收費，有可能通過其他名義將差價補齊，或者業(yè)主交房后，后期恢復(fù)原價，這要慎重考慮。

畢竟我們走過的最長的路，就是開發(fā)商的套路。