1.以房養(yǎng)老該注意哪些法律問題

以房養(yǎng)老”模式目前在我國還不成熟，面臨著諸多問題有待解決。

首先，“以房養(yǎng)老”將面臨中國傳統(tǒng)家庭模式下“代際契約”關(guān)系的沖擊。中國式的“養(yǎng)兒防老”，一般存在如下默認(rèn)的“契約”：子女負(fù)責(zé)照顧老人安度晚年，老人百年之后將遺產(chǎn)留給子女，其中房產(chǎn)是最重要的遺留財(cái)產(chǎn)之一。

這一契約始于中國古代“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)觀念，隨著農(nóng)業(yè)社會(huì)向工業(yè)社會(huì)的轉(zhuǎn)變，市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，契約內(nèi)容由“方寸地”改為“商品房”。雖然無論是從法律的角度，抑或是從倫理道德上講，有房或無房，子女均有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。

但長期形成的傳統(tǒng)契約卻使“以房養(yǎng)老”的實(shí)施面臨較大阻礙。事實(shí)上，根據(jù)此前上海民政部門的調(diào)查，高達(dá)90%的老人均考慮將房產(chǎn)留給子孫。

其次，“以房養(yǎng)老”的實(shí)施效果將受到我國養(yǎng)老市場發(fā)展程度的制約。由于我國人口眾多，且老齡人口占比持續(xù)上升，雖然養(yǎng)老市場發(fā)展的步伐不斷加快，但與實(shí)際需要相比差距仍較明顯。

根據(jù)民政部調(diào)查數(shù)據(jù)，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均每50個(gè)老人不到一張床。而且現(xiàn)有的大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在居住條件、生活環(huán)境上，與老人的期望尚存在較大差距。

近些年，國內(nèi)已開始建設(shè)品質(zhì)相對(duì)較高的養(yǎng)老社區(qū)，多家房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)公司積極參與其中，但總體尚處布局階段。我國養(yǎng)老市場發(fā)展進(jìn)程滯后，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)在數(shù)量與質(zhì)量方面的嚴(yán)重不足，使“以房養(yǎng)老”面臨著更現(xiàn)實(shí)的難題，房產(chǎn)抵押出去后養(yǎng)老服務(wù)卻買不到。

此外，在醫(yī)療資源相對(duì)緊缺的背景下，老人看病難的問題更為突出，這可能是更多老人關(guān)注的焦點(diǎn)。再次，“以房養(yǎng)老”帶來的不確定性可能讓金融機(jī)構(gòu)望而卻步。

“以房養(yǎng)老”對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行的“倒按揭”方式，并非金融機(jī)構(gòu)的常規(guī)業(yè)務(wù)，目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒，存在諸多不確定性。一是按揭金額難以確定。

在“以房養(yǎng)老”模式下，房產(chǎn)一般需在老人過世之后才能進(jìn)行處置，在簽訂合同到執(zhí)行處置時(shí)間跨度可能較大，難以準(zhǔn)確預(yù)估房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格，如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。二是按揭期限難以確定。

不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對(duì)還款期限所作的明確規(guī)定，由于人的壽命難以預(yù)期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計(jì)算。三是房產(chǎn)處置可能面臨更多不確定性。

根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，銀行并不具有對(duì)涉及抵押按揭業(yè)務(wù)的房產(chǎn)進(jìn)行直接處置的權(quán)利，而只能通過法院拍賣渠道解決。拍賣的價(jià)格受多方面因素綜合影響，銀行可能面臨拍價(jià)過低而導(dǎo)致較大損失的風(fēng)險(xiǎn)。

最后，“以房養(yǎng)老”政策的具體實(shí)施，可能還將涉及銀行、保險(xiǎn)等不同類型的金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)前我國金融分業(yè)經(jīng)營格局可能將使操作的方式較為復(fù)雜，在業(yè)務(wù)鏈條中不同監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何有效實(shí)施監(jiān)管，避免重復(fù)監(jiān)管與監(jiān)管漏洞，還有待進(jìn)一步討論。盡管相關(guān)制度和條件有待完善，但也應(yīng)當(dāng)看到“以房養(yǎng)老”在應(yīng)對(duì)人口老齡化、滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求方面的積極作用，如何切實(shí)有效的實(shí)施“以房養(yǎng)老”是當(dāng)前亟須思考的問題。

筆者建議，應(yīng)通過遺產(chǎn)稅加大子女繼承房產(chǎn)的成本，改變中國家庭形成傳統(tǒng)契約的激勵(lì)，為“以房養(yǎng)老”的實(shí)施創(chuàng)造條件。其次，加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)市場支持力度，通過稅收優(yōu)惠等多種措施引導(dǎo)民資進(jìn)入養(yǎng)老市場。

第三，將養(yǎng)老抵押房產(chǎn)與養(yǎng)老社區(qū)甚至廉租房等，通過適當(dāng)?shù)姆绞铰?lián)系起來，為參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)提供相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格體系，既保障老年人的利益，同時(shí)也避免金融機(jī)構(gòu)面臨過高的風(fēng)險(xiǎn)。第四，政府應(yīng)加快對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)期限、金融綜合經(jīng)營等方面的研究，及時(shí)推行公平、合理的政策制度，為“以房養(yǎng)老”的有效實(shí)施提供制度保障。

2.以房養(yǎng)老該注意哪些法律問題

以房養(yǎng)老”模式目前在我國還不成熟，面臨著諸多問題有待解決。

首先，“以房養(yǎng)老”將面臨中國傳統(tǒng)家庭模式下“代際契約”關(guān)系的沖擊。中國式的“養(yǎng)兒防老”，一般存在如下默認(rèn)的“契約”：子女負(fù)責(zé)照顧老人安度晚年，老人百年之后將遺產(chǎn)留給子女，其中房產(chǎn)是最重要的遺留財(cái)產(chǎn)之一。

這一契約始于中國古代“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)觀念，隨著農(nóng)業(yè)社會(huì)向工業(yè)社會(huì)的轉(zhuǎn)變，市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，契約內(nèi)容由“方寸地”改為“商品房”。雖然無論是從法律的角度，抑或是從倫理道德上講，有房或無房，子女均有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。

但長期形成的傳統(tǒng)契約卻使“以房養(yǎng)老”的實(shí)施面臨較大阻礙。事實(shí)上，根據(jù)此前上海民政部門的調(diào)查，高達(dá)90%的老人均考慮將房產(chǎn)留給子孫。

其次，“以房養(yǎng)老”的實(shí)施效果將受到我國養(yǎng)老市場發(fā)展程度的制約。由于我國人口眾多，且老齡人口占比持續(xù)上升，雖然養(yǎng)老市場發(fā)展的步伐不斷加快，但與實(shí)際需要相比差距仍較明顯。

根據(jù)民政部調(diào)查數(shù)據(jù)，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均每50個(gè)老人不到一張床。而且現(xiàn)有的大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在居住條件、生活環(huán)境上，與老人的期望尚存在較大差距。

近些年，國內(nèi)已開始建設(shè)品質(zhì)相對(duì)較高的養(yǎng)老社區(qū)，多家房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)公司積極參與其中，但總體尚處布局階段。我國養(yǎng)老市場發(fā)展進(jìn)程滯后，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)在數(shù)量與質(zhì)量方面的嚴(yán)重不足，使“以房養(yǎng)老”面臨著更現(xiàn)實(shí)的難題，房產(chǎn)抵押出去后養(yǎng)老服務(wù)卻買不到。

此外，在醫(yī)療資源相對(duì)緊缺的背景下，老人看病難的問題更為突出，這可能是更多老人關(guān)注的焦點(diǎn)。再次，“以房養(yǎng)老”帶來的不確定性可能讓金融機(jī)構(gòu)望而卻步。

“以房養(yǎng)老”對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行的“倒按揭”方式，并非金融機(jī)構(gòu)的常規(guī)業(yè)務(wù)，目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒，存在諸多不確定性。一是按揭金額難以確定。

在“以房養(yǎng)老”模式下，房產(chǎn)一般需在老人過世之后才能進(jìn)行處置，在簽訂合同到執(zhí)行處置時(shí)間跨度可能較大，難以準(zhǔn)確預(yù)估房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格，如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。二是按揭期限難以確定。

不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對(duì)還款期限所作的明確規(guī)定，由于人的壽命難以預(yù)期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計(jì)算。三是房產(chǎn)處置可能面臨更多不確定性。

根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，銀行并不具有對(duì)涉及抵押按揭業(yè)務(wù)的房產(chǎn)進(jìn)行直接處置的權(quán)利，而只能通過法院拍賣渠道解決。拍賣的價(jià)格受多方面因素綜合影響，銀行可能面臨拍價(jià)過低而導(dǎo)致較大損失的風(fēng)險(xiǎn)。

最后，“以房養(yǎng)老”政策的具體實(shí)施，可能還將涉及銀行、保險(xiǎn)等不同類型的金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)前我國金融分業(yè)經(jīng)營格局可能將使操作的方式較為復(fù)雜，在業(yè)務(wù)鏈條中不同監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何有效實(shí)施監(jiān)管，避免重復(fù)監(jiān)管與監(jiān)管漏洞，還有待進(jìn)一步討論。盡管相關(guān)制度和條件有待完善，但也應(yīng)當(dāng)看到“以房養(yǎng)老”在應(yīng)對(duì)人口老齡化、滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求方面的積極作用，如何切實(shí)有效的實(shí)施“以房養(yǎng)老”是當(dāng)前亟須思考的問題。

筆者建議，應(yīng)通過遺產(chǎn)稅加大子女繼承房產(chǎn)的成本，改變中國家庭形成傳統(tǒng)契約的激勵(lì)，為“以房養(yǎng)老”的實(shí)施創(chuàng)造條件。其次，加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)市場支持力度，通過稅收優(yōu)惠等多種措施引導(dǎo)民資進(jìn)入養(yǎng)老市場。

第三，將養(yǎng)老抵押房產(chǎn)與養(yǎng)老社區(qū)甚至廉租房等，通過適當(dāng)?shù)姆绞铰?lián)系起來，為參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)提供相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格體系，既保障老年人的利益，同時(shí)也避免金融機(jī)構(gòu)面臨過高的風(fēng)險(xiǎn)。第四，政府應(yīng)加快對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)期限、金融綜合經(jīng)營等方面的研究，及時(shí)推行公平、合理的政策制度，為“以房養(yǎng)老”的有效實(shí)施提供制度保障。

3.國外類似「以房養(yǎng)老」的制度是怎樣的

恰好我07年的碩士論文的主題就是這個(gè)。

那時(shí)候國內(nèi)研究資料不多，我閱讀了不少的國外資料，附拙文目錄一篇，貽笑大方。==========================已經(jīng)步入到老齡化社會(huì)的我國正處于新舊體制的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，社會(huì)保障體制不健全，養(yǎng)老資金缺口巨大。

由于老年人收入能力的降低，以及房產(chǎn)維修的費(fèi)用、個(gè)人醫(yī)療費(fèi)用的支出等等使相當(dāng)一部分的老年人形成了這樣一種困境：擁有房產(chǎn)卻短缺現(xiàn)金（house rich but cash poor ）。在現(xiàn)有的制度和條件下，將個(gè)人房屋這種僵化的資產(chǎn)激活使之贏利的途徑有限。

出賣房屋、出租或者是以房屋作抵押借款等，這些途徑都有其不足之處。針對(duì)處于“擁有房產(chǎn)卻短缺現(xiàn)金（house rich but cash poor）”境遇的老年人，西方國家產(chǎn)生了一種叫“倒按揭（reverse mortgage）”的借貸方案。

上世紀(jì)50年代，home-equity reversion的產(chǎn)品概念傳入美國。倒按揭制度在美國迅速發(fā)展起來。

迄今為止，美國的倒按揭市場最為成熟完善，其發(fā)展倒按揭的成功經(jīng)驗(yàn)被其它國家紛紛效仿?，F(xiàn)在國內(nèi)對(duì)Reverse Mortgage的漢語翻譯并沒有統(tǒng)一，有的翻譯成“以房養(yǎng)老”，有時(shí)又為“住房反向抵押”或者為“倒按揭”。

同樣一個(gè)概念卻因翻譯不同徒生混亂。實(shí)有必要討論下“reverse mortgage”的合適的漢語翻譯。

通過對(duì)mortgage以及“抵押”的詞根考察，本文認(rèn)為將“reverse mortgage”翻譯成倒按揭是比較合適的。 概念是邏輯推理和理論論述的基石。

本文給“倒按揭”制度作出自己的一個(gè)概念。要真正說明倒按揭是什么不僅僅是一個(gè)概念還得具體說明其制度內(nèi)容。

倒按揭和按揭在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的最大差別在于制度設(shè)計(jì)中的資金流向不同。本文作為一篇法學(xué)論文將著力點(diǎn)著重放在了通過和按揭制度的對(duì)比，介紹到按揭法律關(guān)系中的主體、標(biāo)的、法律行為、以及雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)和化解長壽風(fēng)險(xiǎn)的特別制度設(shè)計(jì)。

雖然同是對(duì)債權(quán)的擔(dān)保，但英美法系中的按揭制度與大陸法系中的抵押制度卻有著相當(dāng)大的差別。倒按揭制度本質(zhì)上是一種特殊的按揭制度。

從節(jié)省法治資源成本角度上看，如果現(xiàn)有的法律制度能替代或改造而為，那就無需再引入倒按揭制度。所以有必要對(duì)倒按揭制度和大陸法系中的抵押制度作出一個(gè)差異的比較，從所擔(dān)保的債權(quán)的異同到其與所擔(dān)保的債權(quán)關(guān)系的異同。

倒按揭制度在我國的推行所要面臨的障礙很多，本文側(cè)重于法律上的障礙的分析。通過倒按揭制度，老年人可以每個(gè)月獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，其生活品質(zhì)也會(huì)相應(yīng)的提高。

這樣會(huì)不會(huì)需要對(duì)老年人所獲得貸款征收所的稅呢？其經(jīng)濟(jì)能力的改善是不是就不能再納入到低保制度救濟(jì)范圍了呢？在現(xiàn)有法律制度下如何化解倒按揭貸款人的所面臨的“道德風(fēng)險(xiǎn)”呢？當(dāng)國有土地使用權(quán)期限到期時(shí)，倒按揭擔(dān)保制度中的所抵押的房產(chǎn)何去何從？應(yīng)該由哪個(gè)機(jī)構(gòu)來推行我國倒按揭制度才合適？這些問題，將在本文中一一作出分析和建議。本文最后部分是我國建立倒按揭法律制度的構(gòu)建建議。

由于我們國家大陸法系的傳統(tǒng)，其法律概念、法學(xué)體系、法學(xué)思維和英美法國家的迥異。法律移植必須要注重引入的法律制度和本土法治資源相融合的問題，也就是法治資源本土化的問題。

從英美國家引入的法律制度必須在我們固有的法學(xué)體系找到相應(yīng)的法律概念，用我們慣有的法學(xué)思維進(jìn)行分析，才能使它獲得更好的發(fā)展。英美法學(xué)中沒有“債物二分”的法學(xué)理論架構(gòu)，因此要理清倒按揭當(dāng)事人之間的法律關(guān)系必須從當(dāng)事人之間的享有的權(quán)利承擔(dān)的義務(wù)著手分析。

將倒按揭制度解構(gòu)為基礎(chǔ)性的借款合同和擔(dān)保借款合同的抵押合同。再從分別調(diào)整合同法律關(guān)系和擔(dān)保物權(quán)法律關(guān)系的兩部法律《合同法》和《擔(dān)保法》著手分析。

現(xiàn)有的《合同法》足以調(diào)整好倒按揭擔(dān)保中的借款合同法律關(guān)系而無須新的立法。而主張比照同樣是從屬性弱化的最高額抵押這種特殊的抵押制度立法，在擔(dān)保法中的第三章抵押中單獨(dú)設(shè)立一節(jié)規(guī)定倒按揭制度。

然而建構(gòu)我國倒按揭相應(yīng)的法律體系，不僅僅是依賴市場的需求，本文還強(qiáng)調(diào)政府在倒按揭制度在我國推廣中的積極角色。

4.以房養(yǎng)老和以房養(yǎng)老措施有什么不

以房養(yǎng)老（Reverse Mortgage），也被稱為“[1]住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。

是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。 2013年國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注，按計(jì)劃“以房養(yǎng)老”政策會(huì)于2014年上半年試行推廣。

[2] 中文名以房養(yǎng)老 別 名住房反向抵押貸款、倒按揭 實(shí)施依據(jù)加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見 試行時(shí)間2014年上半年 適用人群獨(dú)居、孤寡或膝下無子女的老人 表現(xiàn)形式反向抵押貸款養(yǎng)老 目錄 1基本認(rèn)識(shí) ? 項(xiàng)目簡介 ? 市場前景 2表現(xiàn)形式 3具備條件 4發(fā)展現(xiàn)狀 ? 國外模式 ? 中國實(shí)施 5發(fā)展歷程 6存在問題 7四大誤區(qū) 8各方觀點(diǎn) 9政策解讀 10試點(diǎn)城市 1基本認(rèn)識(shí) 編輯 項(xiàng)目簡介 中國有60歲以上老年人1。 78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金。

逐漸興起 以房養(yǎng)老 以房養(yǎng)老 “年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由上述機(jī)構(gòu)支付養(yǎng)老費(fèi)用，晚年衣食無憂”的“以房養(yǎng)老”。 2003年，時(shí)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇曾提議設(shè)立“反向抵押貸款”保險(xiǎn)，讓擁有私人房產(chǎn)并愿意投保的老年居民，享受“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)； 2004年底，有報(bào)道說，中國保監(jiān)會(huì)打算在廣州、北京、上海等全國幾大重點(diǎn)城市，試點(diǎn)推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險(xiǎn)品種； 在2006年、2007年的全國兩會(huì)，也有政協(xié)委員提出類似建議。

2011年9月28日，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)，“以房養(yǎng)老”的提案再次引發(fā)外界關(guān)注，卻又因無相應(yīng)法律保障而陷入難解困局。 2013年國務(wù)院對(duì)外發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》。

國家發(fā)展改革委、民政部聯(lián)合召開新聞通氣會(huì)，介紹了加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策和情況。 會(huì)上透露，作為金融養(yǎng)老、以房養(yǎng)老的方式之一，我國將逐步試點(diǎn)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，具體政策會(huì)在2014年一季度由保監(jiān)會(huì)牽頭出臺(tái)。

市場前景 關(guān)于以房養(yǎng)老，很多專家的觀點(diǎn)一致：以房養(yǎng)老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)于人們眼前，面對(duì)巨大的家庭壓力，獨(dú)生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個(gè)天倫之樂的晚年。

二是老年人，整個(gè)晚年的花費(fèi)也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的“中國窮老人”現(xiàn)狀。

2表現(xiàn)形式 編輯 （1）子女養(yǎng)老，房產(chǎn)由子女繼承； 以房養(yǎng)老 以房養(yǎng)老 （2）撫養(yǎng)人養(yǎng)老，房產(chǎn)由撫養(yǎng)人繼承； （3）租出大房再租入小房，用房租差價(jià)款養(yǎng)老； （4）將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老； （5）售出大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老； （6）將住房出售，再租回原住房，用該筆款項(xiàng)交納房租和養(yǎng)老； （7）將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月從該機(jī)構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。 第一種形式屬于家庭養(yǎng)老，取決于子女的孝心和孝行；中間的幾種形式屬于自助性養(yǎng)老，有較高的交易成本和不確定性（自己售房和出租房等均有較大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有較大不確定性）；最后一種形式為社會(huì)機(jī)構(gòu)承攬的反向抵押貸款養(yǎng)老，屬于社會(huì)機(jī)構(gòu)提供的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，可以為適合以房養(yǎng)老的人群提供更為便捷的服務(wù)。

3具備條件 編輯 擁有產(chǎn)權(quán) 自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對(duì)其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對(duì) 以房養(yǎng)老 以房養(yǎng)老 該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。

獨(dú)立住房 在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運(yùn)作。 否則，老人亡故后，子女便無處可居。

家境適中 當(dāng)老年人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)基礎(chǔ)甚為雄厚時(shí)，就不會(huì)也不必考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老；而老人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)條件較差，或者沒有自己獨(dú)立的房屋，或者房屋的價(jià)值過低，也很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。 地價(jià)較高 老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向榮、經(jīng)濟(jì)快速增長的城市或城郊，住房的價(jià)值很高，且在不斷增值之中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓也較為容易，適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。

但如果住房地處農(nóng)村，或經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，增值幅度不大的不發(fā)達(dá)地區(qū)，因價(jià)值低、不易變現(xiàn)等，將很難適用這一模式。需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋反向抵押貸款養(yǎng)老方式尤其適合有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。

[3] 4發(fā)展現(xiàn)狀 編輯 國外模式 美國 “以房養(yǎng)老”模式的專業(yè)名稱叫做“倒按揭”。 倒按揭是上世紀(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。

如今，倒按揭在美國日趨興旺，常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍(lán)本的。美國的倒按揭貸款放貸對(duì)象是62歲以上的老年人。

1、聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長時(shí)間生活在自己住房內(nèi)，并在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。

2、聯(lián)邦住房管理局無保險(xiǎn)的倒按揭貸款。 3、放貸者有保險(xiǎn)的倒按揭貸款。

5.以房養(yǎng)老是什么意思

以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。

存在的問題 （法律制度

以房養(yǎng)老（7張）

法律法規(guī)沒有明確規(guī)定，政府層面的“以房養(yǎng)老”就很難推行?！耙苑筐B(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推展。

“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評(píng)估來說，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評(píng)估結(jié)果，尤其對(duì)于弱勢(shì)群體來說，更難以得到及時(shí)、公正、合理的處理。

有相關(guān)人士表示，在將來新修訂的老年人權(quán)益保障法時(shí)，應(yīng)設(shè)立對(duì)老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。

養(yǎng)老觀念

“養(yǎng)兒防老”的觀念一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還不怎么發(fā)達(dá)、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養(yǎng)老，這怎么都讓人感覺銀行似乎在“搶錢”。有評(píng)論者指出，“以房養(yǎng)老”折射出的是中低收入群體深深的無奈。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善。好點(diǎn)的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，還要找關(guān)系；差的服務(wù)又不到位。

金融機(jī)構(gòu)

“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房價(jià)下行是主要原因。一位保險(xiǎn)從業(yè)者說，這項(xiàng)工作的“難度在于，對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格中長期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時(shí)間越長風(fēng)險(xiǎn)越大。

產(chǎn)權(quán)制約

我國推行的住宅用地70年年限也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，

以房養(yǎng)老

商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大）影響簡單點(diǎn)說就是老人去世后，房子屬于國家 懂了么？

6.國外如何“以房養(yǎng)老”

“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對(duì)這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時(shí)可拿到工作時(shí)收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會(huì)考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來過退休后的生活。

加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價(jià)值”（房價(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。

美國：雖然美國的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作為補(bǔ)充。美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。

英國：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國家去養(yǎng)老。

日本：以房養(yǎng)老對(duì)申請(qǐng)人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請(qǐng)人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅不可申請(qǐng)。

荷蘭：“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對(duì)這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時(shí)可拿到工作時(shí)收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會(huì)考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來過退休后的生活。

7.國外以房養(yǎng)老的模式是怎樣的

美國：美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”的倒按揭貸款，對(duì)象為62歲以上的老年人。

主要有三種形式：一、聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款；二、由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲貸；三、專有倒按揭貸款，一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶同享住房增值收益。 加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數(shù)額1。

5萬-30萬加元，只要不搬、不賣，房產(chǎn)主權(quán)不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。 新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處理，“剩余價(jià)值”（房價(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。

這種模式風(fēng)險(xiǎn)較小。 日本：日本老齡化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，“以房養(yǎng)老”也非常普遍。

通常選用倒按揭形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時(shí)房子作為還債的資金。