金先生與張先生簽約購(gòu)房，后張先生單方要求解除合同，金先生訴至法院要求法院判令張先生及其配偶劉某繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理過戶，并賠償其違約金45.2萬(wàn)元。張先生、劉某反訴要求判令解除合同、金先生支付違約金45.2萬(wàn)元。日前，海淀法院審結(jié)了此案，法院判決金先生一次性給付張先生剩余購(gòu)房款186萬(wàn)元，張先生、劉某協(xié)助其辦理過戶，并賠償違約金20萬(wàn)元。

　　金先生訴稱，其為方便孩子入托及上學(xué)，經(jīng)中介公司居間介紹，與張先生、劉某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《居間服務(wù)合同》等。合同約定其購(gòu)買對(duì)方涉案房屋，房屋成交價(jià)226萬(wàn)元整，其中網(wǎng)簽價(jià)206萬(wàn)元，該房屋家具家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)20萬(wàn)元。其采取組合貸款方式購(gòu)買該房屋，預(yù)計(jì)貸款144萬(wàn)元，剩余房款其在過戶前2個(gè)工作日打到建委指定監(jiān)管賬戶，對(duì)方應(yīng)于2016年6月10日前辦理完過戶事宜。合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，其即按照約定向?qū)Ψ街Ц读硕ń?0萬(wàn)元。隨后，雙方于2016年1月28日辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，網(wǎng)簽后其于2016年2月1日向被告支付首付款30萬(wàn)元整，并積極申請(qǐng)辦理住房公積金貸款及商業(yè)貸款手續(xù)，2016年4月29日，其的組合貸款申請(qǐng)全部獲準(zhǔn)，其將批貸文件通過手機(jī)發(fā)送給了對(duì)方。2016年3月15日對(duì)方用其支付的定金及首付款償還了該房屋之前的抵押貸款，為該房屋辦理了解除抵押手續(xù)。房屋解押手續(xù)辦理完畢后其本以為對(duì)方會(huì)繼續(xù)積極配合履行剩下的過戶手續(xù)，但2016年4月25日對(duì)方卻短信告知其“房子不賣了”，要求單方解除合同。其多次與對(duì)方溝通，要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，仍無(wú)果。故訴至法院，請(qǐng)求判令張先生、劉某繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù);判令張先生、劉某按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定向其支付違約金45.2萬(wàn)元。

　　張先生、劉某辯稱，不同意金先生訴訟請(qǐng)求，且其主張的違約金過高。合同履行過程中，金先生違反誠(chéng)實(shí)信用原則，存在種種違約、違法行為：一、金先生沒有履行合同的根本義務(wù)。合同第五條約定批貸的時(shí)間最遲不得超過本合同簽訂后90日，即應(yīng)當(dāng)于2016年4月11日取得批貸，但到同年4月29日，金先生只持有公積金中心出具的貸款承諾書及中國(guó)建設(shè)銀行的貸款說明，離批準(zhǔn)貸款還有很長(zhǎng)時(shí)間，其用貸款買房的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，故其方于2016年4月多次通過微信向金先生發(fā)出了解約通知。二、金先生規(guī)避國(guó)家稅費(fèi)，違反交易流程。合同約定本次交易應(yīng)繳納的所有稅費(fèi)全部由金先生承擔(dān)。按照北京市房屋買賣流程的規(guī)定，商貸及用公積金買房，首先要對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)繳納相關(guān)稅費(fèi)，金先生沒有履行合同約定的這一義務(wù)，同時(shí)違反了相關(guān)法律關(guān)于繳納房產(chǎn)交易稅的規(guī)定，也無(wú)法辦理該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及抵押手續(xù)，合同的主要目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。三、合同約定其應(yīng)當(dāng)在收到全部房款后將該房屋交付給對(duì)方，直到現(xiàn)在對(duì)方只交付首付款30萬(wàn)元，與雙方成交價(jià)226萬(wàn)元差距太大，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。四、簽約時(shí)，金先生陳述并承諾以夫妻名義購(gòu)房，且在北京另有住房，其通過該條件判斷其信用、資質(zhì)及支付能力，此為其同意出售涉案房屋的主要原因之一，但簽約次日其辦理離婚，對(duì)其存在欺詐行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。張先生、劉某反訴請(qǐng)求：判令解除與金先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》;判令金先生支付其方違約金45.2萬(wàn)元。

　　中介公司述稱，合同已經(jīng)依法成立生效，雙方?jīng)]有協(xié)商解除合同，也沒有發(fā)生法定或約定的合同解除情況，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù);作為買方的金先生合同目的沒有實(shí)現(xiàn)，是由于賣方?jīng)]有按約定全面履行自己的合同義務(wù)造成;其方已經(jīng)全面履行了自己的合同義務(wù)，且對(duì)合同簽訂盡到了審慎的審查義務(wù)，在整個(gè)交易過程中沒有過失，也沒有違約行為，不應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任。因張先生、劉某的反訴不針對(duì)其公司，故對(duì)反訴不發(fā)表意見。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，金先生與張先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反國(guó)家法律強(qiáng)制規(guī)定，故法院確認(rèn)合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守履行。劉某雖未簽訂合同，但其與張先生系夫妻關(guān)系，涉案房屋所有權(quán)證登記時(shí)間在二人夫妻關(guān)系存續(xù)期間，劉某簽署《配偶同意出售聲明》，故張先生簽訂的上述合同和補(bǔ)充協(xié)議按法律規(guī)定的代理，對(duì)劉某同樣有約束力。

　　《補(bǔ)充協(xié)議》約定如該協(xié)議與《北京市存量房屋買賣合同》約定不一致的，以該協(xié)議為準(zhǔn)。雖然《北京市存量房屋買賣合同》第五條約定乙方再次申請(qǐng)貸款獲得批貸函的時(shí)間最遲不得超過本合同簽訂后90日，第九條約定雙方最晚應(yīng)于合同簽訂之日起90日內(nèi)共同申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)，但因涉案房屋需張先生提前解除抵押后買賣雙方才能申請(qǐng)貸款，取得批貸函后過戶，故雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定了張先生于2016年4月10日辦理完畢解押手續(xù)，雙方于2016年6月10日前辦理完過戶事宜，并約定了如因國(guó)家及銀行政策原因影響，所有日期自然延期，故上述合同約定與補(bǔ)充協(xié)議約定不一致，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。后張先生于2016年3月15日提前辦理了涉案房屋解除抵押手續(xù)，于2016年3月17日與金先生、中介公司三方共同前往公積金中心進(jìn)行了涉案房屋貸款面簽。金先生于2016年4月29日最終取得公積金中心的貸款承諾書及中國(guó)建設(shè)銀行的貸款說明，張先生、劉某主張?jiān)撊〉脮r(shí)間超過合同第五條約定的時(shí)間，構(gòu)成違約，但并未提交相應(yīng)證據(jù)證明該取得時(shí)間系因金先生過錯(cuò)所致，且補(bǔ)充協(xié)議約定了如因國(guó)家及銀行政策原因影響，所有日期自然延期，故法院對(duì)其主張不予采納。張先生、劉某主張金先生規(guī)避國(guó)家稅費(fèi)，違反交易流程，但并未提交充分證據(jù)，且該問題并不構(gòu)成合同解除的條件，故法院對(duì)其主張不予采納。張先生、劉某主張金先生簽約時(shí)陳述并承諾以夫妻名義購(gòu)房，后于簽約次日離婚，對(duì)其構(gòu)成欺詐，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但其并未提交證據(jù)證明金先生簽約時(shí)承諾以夫妻名義購(gòu)房，且合同主體為金先生一人，而金先生業(yè)已通過購(gòu)房資格審查，張先生、劉某的主張證據(jù)不足，于法無(wú)據(jù)，法院不予采納。在金先生并未違約情況下，張先生于2016年4月25日單方通知金先生解除合同，導(dǎo)致金先生無(wú)法完成后續(xù)的繳稅、付款、過戶及抵押貸款手續(xù)，其行為構(gòu)成根本違約。金先生要求張先生、劉某繼續(xù)履行合同，賠償損失，且愿意變更付款方式，一次性支付剩余購(gòu)房款，其主張證據(jù)充分，于法有據(jù)，法院予以支持。關(guān)于違約金的數(shù)額，考慮到金先生并未提交充分證據(jù)證明其實(shí)際損失，且張先生、劉某請(qǐng)求法院對(duì)違約金予以酌減，故法院綜合補(bǔ)充協(xié)議約定的違約金金額、合同履行情況、雙方當(dāng)事人過錯(cuò)程度及損失情況，依法對(duì)違約金予以酌定。張先生、劉某的反訴請(qǐng)求，證據(jù)不足，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。最后，法院判決金先生一次性給付張先生剩余購(gòu)房款186萬(wàn)元，金先生付清全部款項(xiàng)后七日內(nèi)，張先生、劉某協(xié)助金先生辦理涉案房屋的過戶手續(xù);張先生、劉某向金先生賠償違約金20萬(wàn)元。