小產(chǎn)權(quán)房的定義

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房"。"小產(chǎn)權(quán)房"不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，"小產(chǎn)權(quán)房"不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定以及處理原則

（1）《土地管理法》第六十三條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》第二條規(guī)定，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。第三條規(guī)定，涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)；第二，要注重判決的法律效果和社會(huì)效果；第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。

本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效

法律規(guī)定：

（1）《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

（2）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)（1999）39號(hào)）第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

（3）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)（2007）71號(hào)）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

律師解讀：根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，根據(jù)私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。

本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效

案例索引

江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書

（2013）贛中民一終字第264號(hào)

案情簡介：

原告鐘某系崇義縣城XX鎮(zhèn)XX村XX角村民小組（現(xiàn)更改為崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村）村民，被告殷某為崇義縣XX鄉(xiāng)XX村XX組村民。2010年2月14日，原告與被告雙方簽訂一份《房屋買賣協(xié)議》，約定原告將坐落在崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村XX號(hào)小公路邊新建的磚混結(jié)構(gòu)第三層房屋及柴棚間賣給被告，因該《協(xié)議》約定由原告負(fù)責(zé)辦理國有土地所有權(quán)房產(chǎn)證，國有土地使用權(quán)證等，被告因未取得二證所以未把購房余款付清給原告。被告所購房經(jīng)裝修整理后已居住至今。后雙方發(fā)生爭議，訴至法院。

裁判要旨：

（一審法院）農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。原、被告之間所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，其中還包括相應(yīng)的集體土地宅基地的使用權(quán)。原、被告所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反我國有關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效協(xié)議。（二審法院）宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村特定集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村居民。上訴人殷某的戶籍雖屬農(nóng)村戶口，但其是崇義縣XX鄉(xiāng)XX村XX組的村民，并非崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其不具有使用XX鎮(zhèn)XX新村宅基地的資格，而雙方所簽房屋買賣協(xié)議是一種集體土地上房屋買賣，該房屋買賣行為也未取得XX鎮(zhèn)XX新村的同意，故上訴人殷某與被上訴人鐘某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

同類案例：江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書（2014）贛中民一終字第254號(hào)；江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書（2014）西桃民初字第1018號(hào)。

集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效

案例索引

江西省南昌市中級(jí)人民法院民事判決書

（2015）洪民三終字第91號(hào)

案情簡介：

2002年，南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)工委、管委會(huì)決定對(duì)下羅村XX自然村實(shí)施拆遷。原告汪某的自建農(nóng)房屬于拆遷范圍。2002年1月16日，下羅村委會(huì)與汪某簽訂一份《下羅XX自然村農(nóng)房拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，該《協(xié)議》對(duì)拆遷補(bǔ)償事宜進(jìn)行了約定。2003年9月底，原告汪某獲得下羅村委會(huì)拆遷安置房一套，即下羅新村X區(qū)XX號(hào)。2005年7月1日，原告汪某（作為甲方）與被告黃某（作為乙方，為城鎮(zhèn)居民）簽訂了一份《協(xié)議書》，約定由乙方認(rèn)購甲方所有的位于下羅新村X區(qū)XX號(hào)拆遷安置房一套。后原告訴至法院要求被告返還上述小產(chǎn)權(quán)房。

裁判要旨：

（一審法院）農(nóng)村的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。本案訴爭的拆遷安置房附著的土地屬于農(nóng)村集體土地，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房僅能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護(hù)的，該買賣行為一般是無效的。（二審法院）汪某與黃某簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議書》因違反了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定而無效。

例外情形：城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后取得了該集體組織戶口并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，該房屋買賣合同一般認(rèn)定有效。

案情簡介：

案件當(dāng)事人馬某原為城鎮(zhèn)居民。1989年，馬某與陳某簽署房屋買賣合同，陳某將位于北京市海淀區(qū)XX鄉(xiāng)XX河的農(nóng)村房賣與馬某，價(jià)款21000元。雙方買賣行為發(fā)生后，馬某向有關(guān)部門交納了相應(yīng)稅款，取得了相應(yīng)審批，并于1996年取得北京市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)所有證。此后，馬某又于2005年將戶口遷入訴爭房屋。但陳某認(rèn)為根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規(guī)定，故于2007年向一審法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求馬某騰退房屋。

裁判要旨：

（一審法院）因訴爭房屋之宅基地屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有，馬某屬城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，雖簽訂買賣合同當(dāng)時(shí)系雙方自愿，且馬購買后在院內(nèi)增建了房屋居住至今，然地方房屋之買賣必然涉及土地使用人之變化，故不能排除此房屋買賣違反法律規(guī)定之性質(zhì)。法院判決雙方于1989年簽訂的買賣合同無效，馬某于判決生效后一個(gè)月內(nèi)騰退訴爭房屋。（二審法院）按照我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)人在對(duì)宅基地行使收益和處分權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制。在此前提下，城市居民購買農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但在處理具體案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案的不同情況綜合加以判斷。本案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)。此后，馬某取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并已于2005年將戶口遷入。在十幾年的時(shí)間中，馬某在訴爭房屋中實(shí)際居住，已對(duì)該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。鑒于此，在綜合案件當(dāng)時(shí)的歷史背景及從有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)馬某與陳某簽訂的買賣合同有效為宜。據(jù)此，二審法院作出撤銷原審判決，駁回陳某訴訟請(qǐng)求的終審判決。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無效之后的處理規(guī)則

法律規(guī)定：

（1）《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（2）2006年9月14日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問題》，明確在合同無效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成利益失衡。

（3）海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

（4）山東省高級(jí)人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中亦明確：對(duì)于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。

（5）2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時(shí)，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評(píng)估結(jié)果予以確定；如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。

相關(guān)案例：江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書（2014）贛中民一終字第204號(hào)；江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書（2014）西桃民初字第1018號(hào)。

上海地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房糾紛特別規(guī)定

相關(guān)法規(guī)：

《上海審判實(shí)踐》 2008年第1期

（1）對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效；

（2）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效；

（3）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住，使用該房屋的，該合同應(yīng)做無效處理；

（4）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同現(xiàn)實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住，使用該房屋的，對(duì)合同的效力暫不表態(tài)，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。

以上提到的都是合法的小產(chǎn)權(quán)房，即指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。而現(xiàn)實(shí)生活中存在著大量的違法小產(chǎn)權(quán)房買賣的情況。

違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況

違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同，這類小產(chǎn)權(quán)房沒有土地使用權(quán)證，沒有規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的審批，建造時(shí)就已經(jīng)違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑，具有先天違法性。對(duì)于這類違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，一般有兩種處理方式：

1、直接認(rèn)定合同無效：作為買賣合同標(biāo)的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也就無法實(shí)現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。而且這種違法小產(chǎn)權(quán)房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實(shí)施的，如認(rèn)定合同有效相當(dāng)于變相鼓勵(lì)違法建設(shè)，因此以認(rèn)定合同無效為基本原則。

主要法規(guī)依據(jù)：

國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年11月下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，指出“建設(shè)、銷售‘小產(chǎn)權(quán)房’，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買‘小產(chǎn)權(quán)房’均不受法律保護(hù)?！?/p>

《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知》(魯高法〔2011〕297號(hào))第一條第(七)項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人之間以違法建筑為標(biāo)的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭議，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理，并依法確認(rèn)以違法建筑為標(biāo)的物的買賣、租賃合同無效?！?/p>

海南省高級(jí)人民法院2011年2月通過的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(試行)》第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的‘小產(chǎn)權(quán)房’ 與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)?！币虼?，對(duì)于這類違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。

2、認(rèn)定合同效力待定，對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房糾紛按“先行政后司法”原則處理：目前我國違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大，是歷史長期積累下來的現(xiàn)實(shí)問題和社會(huì)問題。盡管其合法性存在問題，但確實(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認(rèn)定合同有效，將會(huì)進(jìn)一步破壞國家土地管理和城市規(guī)劃制度，影響城市科學(xué)發(fā)展，并沖擊耕地保護(hù)制度，直接威脅中國的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會(huì)直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會(huì)矛盾，產(chǎn)生大量糾紛，影響社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也對(duì)社會(huì)資源造成巨大浪費(fèi)。因此，在處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題上，既要維護(hù)社會(huì)公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠實(shí)信用原則。在各種價(jià)值沖突中，以效力待定方式處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問題符合利益最大化原則。《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”據(jù)此規(guī)定，由于違法的小產(chǎn)權(quán)房具有的先天違法性，建設(shè)方或銷售方本身不具有這類房屋的所有權(quán)和處分權(quán)，買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后，違法建設(shè)者依法補(bǔ)辦了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法建筑從違法轉(zhuǎn)為合法，合同的效力得以補(bǔ)正而有效;相反，如果嚴(yán)重影響城市規(guī)劃或耕地保護(hù)規(guī)定，不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，合同就歸于無效。

主要法規(guī)依據(jù)：

廣東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(粵高法〔2012〕240號(hào))第69條規(guī)定，“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地或房屋買賣合同引發(fā)的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系，應(yīng)作為民事案件受理。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門處理后才能確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益關(guān)系的，不予受理，告知當(dāng)事人先向行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚??！?/p>

文章來源：綜合自律師365及法律一講堂