案情回放

不同觀點(diǎn)

　法官回應(yīng)

　　夫妻一方擅自抵押自己名下的共有房屋 他人可善意取得抵押權(quán)

　　本案的情形在司法實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)，各地法院的判決結(jié)果尚不統(tǒng)一。本案事實(shí)基本清楚，難點(diǎn)在于如何適用法律。妥善處理本案，首先需要厘清本案所涉及的幾個(gè)關(guān)鍵法律問題。筆者認(rèn)為，本案涉及的法律問題主要有四個(gè)：一是夫妻一方的所有權(quán)利益與他人的抵押權(quán)利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)哪一方;二是夫妻一方擅自將共有房屋抵押給他人，該抵押合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定;三是善意取得制度中善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);四是如何理解物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”。筆者將結(jié)合案情進(jìn)行解答。

　　1.王某和某擔(dān)保公司均善意的情形下應(yīng)保護(hù)誰的利益

　　本案中，王某對(duì)房屋的所有權(quán)享有合法利益，某擔(dān)保公司對(duì)房屋的抵押權(quán)也享有合法利益，兩者均無惡意，僅是丈夫李某存在惡意，到底優(yōu)先保護(hù)誰的利益。保護(hù)王某的利益屬于保護(hù)靜的財(cái)產(chǎn)安全，保護(hù)某擔(dān)保公司的利益則屬于保護(hù)交易安全，靜的財(cái)產(chǎn)安全與交易安全發(fā)生沖突時(shí)，理應(yīng)保護(hù)交易安全，這是理論界和實(shí)務(wù)界的共識(shí)。另，本案中王某有較為便捷的方式防止其房屋被丈夫李某擅自處分。涉案房屋屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，只要王某在房產(chǎn)管理部門予以登記公示，就可有效保護(hù)自己的權(quán)益，在一定意義上講，其不作為，放任了本案結(jié)果的發(fā)生，其理應(yīng)承擔(dān)不利的法律后果。

　　2.關(guān)于抵押合同的效力

　　依據(jù)合同法第五十一條及《擔(dān)保法解釋》第五十四條，似乎能得出結(jié)論：無權(quán)處分人簽訂的合同無效。無權(quán)處分人簽訂的合同必然無效的觀點(diǎn)與當(dāng)前法學(xué)理論界及實(shí)務(wù)界形成的共識(shí)明顯相悖，該共識(shí)為：合同是否有效應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定予以判斷，當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物是否具有所有權(quán)，并不影響合同的效力，僅關(guān)乎合同的履行，物權(quán)能否變動(dòng)不影響物權(quán)合同的效力。上述共識(shí)已經(jīng)體現(xiàn)在合同法和《擔(dān)保法解釋》之后新頒布的法律及司法解釋中，比如物權(quán)法第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！痹撘?guī)定在法律層面確立了物權(quán)變動(dòng)的原因及基礎(chǔ)合同的效力獨(dú)立于無權(quán)變動(dòng)的結(jié)果行為即是否登記。又如《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持?！痹撘?guī)定在司法解釋層面確立了無權(quán)處分的合同有效，是否能夠履行則涉及違約責(zé)任的問題。

　　由于合同法第五十一條和《擔(dān)保法解釋》第五十四條均為現(xiàn)行有效的規(guī)定，為了消融法律規(guī)定之間的沖突，有學(xué)者對(duì)上述兩條規(guī)定作出了以下解釋：合同法第五十一條僅規(guī)定經(jīng)追認(rèn)合同有效，并未明確規(guī)定未經(jīng)追認(rèn)合同無效，反向推定并無充分的依據(jù)，且物權(quán)法第十五條規(guī)定在后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用后頒布的法律;而且，廣義上的處分包括合同負(fù)擔(dān)行為和物權(quán)變動(dòng)行為，《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定的“抵押無效”并非指抵押合同無效，而是抵押權(quán)無效。本案中，李某將登記在自己名下的房屋抵押他人，并簽訂抵押合同，該合同并無合同法第五十二條規(guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　　3.關(guān)于善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　抵押權(quán)適用善意取得制度當(dāng)無爭(zhēng)議，問題是善意的標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)物權(quán)法若干問題的解釋(一)》第十五條至第十八條的規(guī)定，真實(shí)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)舉證證明受讓人在取得物權(quán)時(shí)，知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤，或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，否則不能認(rèn)定受讓人不善意。本案中，某擔(dān)保公司取得涉案房屋抵押權(quán)時(shí)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)證登記的所有權(quán)人僅為李某一人，某擔(dān)保公司亦要求李某提供單身承諾，還審查了其戶口登記簿，未顯示其已婚，在此情形下應(yīng)當(dāng)認(rèn)定某擔(dān)保公司系善意。

　　關(guān)于王某辯稱的某擔(dān)保公司未要求李某提供民政局出具的單身證明故不構(gòu)成善意，筆者認(rèn)為對(duì)某擔(dān)保公司作此要求既不符合當(dāng)前實(shí)際，影響交易效率，也無法律依據(jù)，對(duì)某擔(dān)保公司顯然過苛。當(dāng)前的婚姻登記情況并未完全實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，民政局亦未對(duì)此類查詢作出明確規(guī)定，取得該證明存在現(xiàn)實(shí)困難，即使抵押權(quán)人取得抵押人出具的單身證明，該證明的真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)，亦會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議。

　　本案還衍生出另一個(gè)問題：如果某擔(dān)保公司未讓李某出具單身承諾及未審查李某的戶口簿，則其是否構(gòu)成不善意。有觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記簿有很強(qiáng)的公信力，其記載的所有權(quán)人理應(yīng)推定為真實(shí)權(quán)利人，為了保護(hù)交易安全，在相關(guān)法律、司法解釋及行業(yè)自律組織未對(duì)受讓人課以該種義務(wù)的情形下，法院亦不應(yīng)將該種義務(wù)強(qiáng)加于受讓人。

　　4.物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”的理解

　　本案中，王某以某擔(dān)保公司未向李某支付價(jià)款為由，主張涉案抵押權(quán)不適用善意取得制度。筆者認(rèn)為，首先物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”系針對(duì)善意取得不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)而作出，并非針對(duì)善意取得抵押權(quán)的情形，該條亦規(guī)定取得其他物權(quán)參照該條前兩款規(guī)定，故“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”并不當(dāng)然適用于善意取得抵押權(quán)的情形。其次，在抵押權(quán)善意取得的情形中，“以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓”應(yīng)當(dāng)理解為抵押權(quán)人支付了對(duì)價(jià)。具體到本案中，某擔(dān)保公司為某文化公司的借款提供了連帶責(zé)任保證，該行為即為其取得對(duì)李某所提供的反擔(dān)保物的抵押權(quán)的對(duì)價(jià)。最后，這種對(duì)價(jià)并非僅指向抵押人付出對(duì)價(jià)。如果認(rèn)為僅指向抵押人付出對(duì)價(jià)，在抵押人為第三人債務(wù)提供擔(dān)保的情形下，抵押權(quán)人實(shí)際付出了對(duì)價(jià)，但不能取得抵押權(quán)，顯然與公平原則相悖，抵押權(quán)善意取得制度的適用空間也會(huì)變得極其狹窄，僅僅限于抵押人與債務(wù)人系同一人的情形，這顯然不符合該制度設(shè)立的初衷。

　　轉(zhuǎn)自 | 法務(wù)之家

　　來源 | 人民法院報(bào)