作者：唐青林李舒楊巍   轉(zhuǎn)自：法客帝國      

                   最高人民法院

已支付全部購房款的消費(fèi)者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后

閱讀提示

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，消費(fèi)者能否請求該企業(yè)繼續(xù)履行房屋過戶義務(wù)？最高法院認(rèn)為，如果消費(fèi)者已支付購買商品房全部款項(xiàng)，則可請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房屋所有權(quán)變更登記，該等行為不屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無效的個(gè)別清償行為，管理人也無權(quán)解除合同。

此外，司法實(shí)踐中亦有法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條關(guān)于“特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價(jià)的特定物”不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，認(rèn)定相對人購買的房屋屬于特定物，如果相對人已完全支付對價(jià)，則可以請求進(jìn)入破產(chǎn)程序的企業(yè)繼續(xù)履行房屋過戶義務(wù)。但是對于未竣工的房屋能否認(rèn)定為特定物的問題，司法實(shí)踐中存在不同的認(rèn)識。詳見延伸閱讀部分。

裁判要旨

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，已支付全部款項(xiàng)的消費(fèi)者可請求該企業(yè)履行交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù)，該等行為并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無效的個(gè)別清償行為。而且因消費(fèi)者已支付購買商品房全部款項(xiàng)，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)管理人對商品房買賣合同并無解除權(quán)。[法 客 帝 國(Empirelawyers)出品]

案情簡介

一、2001年，楊飛與英嘉公司簽訂《商品房買賣合同》，楊飛購買英嘉公司開發(fā)的7C號房屋，房屋總價(jià)款2799122元，其中首付款849122元，其余房款195萬元楊飛以銀行按揭方式支付。合同簽訂后7C號房屋沒有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

二、北京一中院于2006年依法受理了英嘉公司破產(chǎn)一案，于2008年指定了該公司的管理人。

三、2014年6月，楊飛向北京一中院提起訴訟，請求判令：楊飛對7C號房屋享有所有權(quán)；英嘉公司配合楊飛行使取回權(quán)，將7C號房屋的所有權(quán)過戶到楊飛名下。英嘉公司提起反訴，請求確認(rèn)7C號房屋《商品房買賣合同》已解除。北京一中院支持了楊飛的訴訟請求。

四、英嘉公司不服北京一中院判決，上訴至北京高院稱，訴爭房屋應(yīng)當(dāng)屬于英嘉公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，楊飛取得房屋的唯一途徑是請求英嘉公司繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，不能直接主張取回權(quán)。北京高院判決駁回上訴，維持原判。

五、英嘉公司不服北京高院判決，向最高法院申請?jiān)賹?。最高法院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定以外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以產(chǎn)權(quán)登記為要件，北京高院判決確認(rèn)案涉房屋歸楊飛所有確有不當(dāng)，但判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權(quán)過戶手續(xù)是正確的，該案最終處理結(jié)果正確。故裁定駁回英嘉公司的再審申請。

敗訴原因

本案英嘉公司敗訴的原因在于：

第一，根據(jù)《合同法》、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》等相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，消費(fèi)者就所購商品房對出賣人享有的債權(quán)，有別于普通無擔(dān)保債權(quán)，是一種針對特定不動(dòng)產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)亦不得對抗該債權(quán)。本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個(gè)人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價(jià)款，屬于上述特殊債權(quán)。

第二，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法>若干問題的規(guī)定（二）》規(guī)定之精神，并非所有的破產(chǎn)程序中的個(gè)別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無效行為。認(rèn)定個(gè)別清償行為無效的關(guān)鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。而交付了購買商品房全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者對于其所購房屋的權(quán)利，因其具有特定性和優(yōu)先性，故該債權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不會(huì)構(gòu)成對其他破產(chǎn)債權(quán)人合法權(quán)益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù)，并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱無效的個(gè)別清償行為。

第三，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。而本案中，楊飛已經(jīng)通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項(xiàng)，故對于案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。在楊飛主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，故英嘉公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助楊飛辦理案涉房屋所有權(quán)變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。

敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)入破產(chǎn)程序后，已簽訂商品房買賣合同的購房者未支付完畢購房價(jià)款，房地產(chǎn)企業(yè)也未將房屋過戶給該購房者的，管理人有權(quán)決定解除該商品房買賣合同或繼續(xù)履行。但是如果購房者已支付完畢購房價(jià)款，且未發(fā)生法定解除或約定解除的事由，則管理人無權(quán)解除該商品房買賣合同。

二、對于消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，如果消費(fèi)者已支付完畢購房價(jià)款，則可請求房地產(chǎn)企業(yè)履行房屋過戶義務(wù)。

相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國合同法》

第九十四條  有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

第一百一十條  當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

第二百八十六條  發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》

第十六條  人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人對個(gè)別債權(quán)人的債務(wù)清償無效。

第十八條  人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行；但是，對方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。

以下為該案在最高法院審理階段，裁定書中“本院認(rèn)為”部分就該問題的論述：

首先，本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個(gè)人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價(jià)款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》）等相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，消費(fèi)者就所購商品房對出賣人享有的債權(quán)，有別于普通無擔(dān)保債權(quán)，是一種針對特定不動(dòng)產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)亦不得對抗該債權(quán)。

其次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》、《適用企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定（二）》規(guī)定之精神，并非所有的破產(chǎn)程序中的個(gè)別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無效行為。認(rèn)定個(gè)別清償行為無效的關(guān)鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。而如上所述，交付了購買商品房全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者對于其所購房屋的權(quán)利，因其具有特定性和優(yōu)先性，故該債權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不會(huì)構(gòu)成對其他破產(chǎn)債權(quán)人合法權(quán)益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù)，并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱的無效的個(gè)別清償行為。

再次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。而本案中，楊飛已經(jīng)通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項(xiàng)，故對于案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。在楊飛主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，故英嘉公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助楊飛辦理案涉房屋所有權(quán)變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。

最后，根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以產(chǎn)權(quán)登記為要件。對于本案所涉房房屋，楊飛雖然已經(jīng)支付了全部購房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未辦理房屋所有權(quán)變更登記，相關(guān)法律、行政法規(guī)、司法解釋亦未例外規(guī)定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權(quán)。同時(shí)，本案并非因物權(quán)歸屬爭議引發(fā)的物權(quán)確認(rèn)糾紛，故二審法院將本案案由確定為物權(quán)確認(rèn)糾紛并確認(rèn)案涉房屋歸楊飛所有確有不當(dāng)。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權(quán)過戶手續(xù)是正確的，通過該判項(xiàng)的履行或執(zhí)行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權(quán)。此外，二審判決雖對房屋交付等合同履行事實(shí)的認(rèn)定存在矛盾，但根據(jù)《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》之相關(guān)規(guī)定，該事實(shí)并不影響本案的最終處理。

綜上，雖然二審判決存在上述適用法律和認(rèn)定事實(shí)上的問題，但最終處理結(jié)果正確。

案件來源

北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、楊飛與北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、楊飛物權(quán)確認(rèn)糾紛申請?jiān)賹徝袷虏枚〞?，[最高人民法院（2015）民申字第1158號]。

延伸閱讀

司法實(shí)踐中有法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條關(guān)于“特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價(jià)的特定物”不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，認(rèn)定相對人購買的房屋屬于特定物，如果相對人已完全支付對價(jià)，則可以請求履行房屋過戶義務(wù)。但是對于未竣工的房屋能否認(rèn)定為特定物的問題，司法實(shí)踐中存在不同的認(rèn)識。

一、認(rèn)定尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價(jià)的已建成房屋屬于特定物，故不屬于企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，相對人可以請求繼續(xù)履行合同的案例

案例1：姜永勤與南通華瑞置業(yè)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛再審民事判決書[江蘇省高級人民法院（2015）蘇民再提字第00154號]認(rèn)為，“本院還查明：原門牌號為××幢16室房屋已經(jīng)建成，現(xiàn)門牌號為××幢02室。……《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：（五）特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價(jià)的特定物。本案中瑞園小區(qū)聯(lián)排三層住宅××幢02室房屋產(chǎn)權(quán)雖未登記到姜永勤名下，亦未交付姜永勤占有，但姜永勤已按《拆遷補(bǔ)充協(xié)議》支付了該房屋的全部對價(jià)，且距法院受理華瑞公司破產(chǎn)申請已經(jīng)幾年，故該房屋屬于上述法律規(guī)定的特定物，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。華瑞公司認(rèn)為《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法﹥?nèi)舾蓡栴}的規(guī)定（二）》已經(jīng)去除了《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條規(guī)定的主張不能成立。綜上，姜永勤與華瑞公司簽訂的《南通市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》及《拆遷補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，雙方均應(yīng)按協(xié)議履行。姜永勤已按協(xié)議約定支付了購房款，現(xiàn)瑞園小區(qū)聯(lián)排三層住宅××幢02室已經(jīng)建成，雙方約定的交房時(shí)間已過，華瑞公司應(yīng)當(dāng)向姜永勤交付房屋，一、二審駁回姜永勤主張對南通市崇川區(qū)瑞園小區(qū)聯(lián)排三層住宅××幢02室享有優(yōu)先權(quán)及要求交房的訴訟請求錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正?！?/p>

二、關(guān)于未竣工房屋是否屬于企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的問題，存在不同的認(rèn)識

（一）尚未竣工驗(yàn)收的房屋只要經(jīng)相對人選定后也屬于特定物，如相對人已完全支付對價(jià)，則該房屋不屬于企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)

案例2：寧波東來日盛置業(yè)有限公司、何毅誠與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[浙江省高級人民法院(2016)浙民申3380號]認(rèn)為，“東來公司申請?jiān)賹彿Q：……（三）案涉商品房所在的東來國際大廈是破產(chǎn)企業(yè)的唯一財(cái)產(chǎn)，尚未竣工驗(yàn)收，不具備交付和使用條件。而將案涉商品房別除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，大大增加了東來國際大廈處理難度，也拖延了整個(gè)破產(chǎn)案件的推進(jìn)程序?！驹赫J(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的規(guī)定（二）》第二條‘下列財(cái)產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)：（一）債務(wù)人基于倉儲(chǔ)、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關(guān)系占有、使用的他人財(cái)產(chǎn)；（二）債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)；（三）所有權(quán)專屬于國家且不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)；（四）其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)’與《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條均是對不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，后者系對前者的補(bǔ)充，兩者并不矛盾。而《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條第（六）項(xiàng)系對房屋買賣特殊情形下的規(guī)定，而非僅是針對商品房買賣的規(guī)定，故二審認(rèn)定何毅誠選定案涉房屋后，案涉房屋對于何毅誠而言就是特定物，從而適用該條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，并無不當(dāng)。對于東來公司提出的其他再審理由，因無事實(shí)和法律依據(jù)，故不予支持?！?/p>

（二）尚未竣工驗(yàn)收的房屋不屬于特定物，即便當(dāng)事人已支付完全部價(jià)款，該財(cái)產(chǎn)仍屬于企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)

案例3：徐南與江蘇省沭陽縣恒通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛再審復(fù)查與審判監(jiān)督民事判決書[江蘇省高級人民法院（2016）蘇民申1406號]認(rèn)為，“關(guān)于‘八套門面房’。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條的規(guī)定，特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價(jià)的特定物，以及尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)，均不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。然而，本案中，因‘八套門面房’尚未竣工驗(yàn)收，簽訂租賃協(xié)議并不能形成法律上的實(shí)際交付效力。正是基于尚未竣工驗(yàn)收，也不能認(rèn)定‘八套門面房’已形成法律意義上的特定物。故徐南主張‘八套門面房’不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的理由，不能成立?，F(xiàn)恒通公司已進(jìn)入破產(chǎn)程序，客觀上沒有能力辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，商品房買賣合同事實(shí)上已不能履行，二審法院駁回徐南的訴訟請求，并無不當(dāng)?！?/p>