導讀：根據(jù)我國《憲法》規(guī)定，土地的所有權(quán)屬于國家和集體所有，所以土地使用權(quán)是國家向組織、機構(gòu)及個人出讓的一項使用權(quán)，根據(jù)土地規(guī)劃用途的不同，土地的最高使用年限又分為40年、50年和70年不等。這三種情況又有什么區(qū)別呢？

一、什么是房屋產(chǎn)權(quán)？一般來說，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，受到我國《物權(quán)法》的保護，其年限是永久的，而因為根據(jù)我國《憲法》，土地的所有權(quán)屬于國家和集體所有，所以土地使用權(quán)是國家向組織、機構(gòu)及個人出讓的一項使用權(quán)，根據(jù)土地規(guī)劃用途的不同，土地的最高使用年限又分為40年、50年和70年不等，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。二、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別？什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房分為3種：在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民不能購買。在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。大產(chǎn)權(quán)房：由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫做大產(chǎn)權(quán)房，包括40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產(chǎn)權(quán)房。區(qū)   別：1、大產(chǎn)權(quán)房有五證，受法律保護，有完整產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，沒有五證，不受法律保護，只有部分產(chǎn)權(quán)。通俗了說，就是大產(chǎn)權(quán)有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)沒有房產(chǎn)證；2、大產(chǎn)權(quán)拆遷有補償，小產(chǎn)權(quán)沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主基本不會得到拆遷安置補償；3、小產(chǎn)權(quán)房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，存在安全隱患，而且除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題；4、小產(chǎn)權(quán)由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不能作為抵押或上市專賣。而且小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，也就是說，買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付全款。綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房存在的重要因素是因為它的價格非常便宜，無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。近日，國土資源部再次重申：小產(chǎn)權(quán)房不得通過不動產(chǎn)登記合法化！，但實際算來，用來一次性付全款的金額足夠付大產(chǎn)權(quán)房的首付了，那何不選擇大產(chǎn)權(quán)房，即安全又有保障。大產(chǎn)權(quán)房中40年、50年、70年產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別？首先是土地規(guī)劃用途不同，按照我國相關(guān)法律法規(guī)，我們平常的住宅建設用地最高是70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，以及綜合用地，最高為50年，而商業(yè)、旅游和娛樂用地，最高只有40年。所以40年、50年和70年這三種不同產(chǎn)權(quán)的房子，用途是不一樣的；第二，產(chǎn)權(quán)為70年的房子，也就是住宅，可以落戶口，而產(chǎn)權(quán)為40年或者50年的房子，雖然很多也能夠滿足居住的要求，但是其土地的使用性質(zhì)，決定了房屋本身仍然是非住宅性質(zhì)，所以一般來說不能落戶口，子女也就不能劃分到相應的學區(qū)，就近入學；同時，生活費用也不一樣，70年產(chǎn)權(quán)的住宅，在水電費上是按照民用標準收取，價格相對較低，而非住宅性質(zhì)的、40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子，則是按照商用標準來收取，價格要貴很多，并且一般不通燃氣；另外，貸款條件也不同，購買非住宅性質(zhì)的、40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子，一般不能申請公積金貸款，如果辦理商業(yè)貸款，也只能得到總房款的五成或六成按揭。房屋70年產(chǎn)權(quán)年限是如何劃分的？房屋產(chǎn)權(quán)70年怎么算？三、70年住宅土地使用權(quán)到期后怎么辦？總理是這樣說的：中央電視臺記者：我們注意到現(xiàn)在有一些民營企業(yè)家，他們擔心財產(chǎn)得不到有效保護，心里沒有安全感，不敢投資，甚至有一些還在想方設法地向外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。同時我們也看到，在有些地方甚至出現(xiàn)了一些企業(yè)家在投訴政府的不作為和亂作為的情況。您對此怎么看？針對這樣的問題打算怎么解決？李克強：中國改革開放以來，我們一直堅持“兩個毫不動搖”，可以說包括國企、民企等各類所有制企業(yè)，為中國經(jīng)濟取得歷史性成就都付出了巨大的努力，做出了貢獻?，F(xiàn)在民營企業(yè)稅收占半壁江山，占城鎮(zhèn)新增就業(yè)的90%。當然，一段時間以來，的確出現(xiàn)民企投資偏弱的現(xiàn)象，這和產(chǎn)權(quán)保護以及多方面的問題相關(guān)，我們高度重視。保護產(chǎn)權(quán)就是保護社會主義市場經(jīng)濟的基石，是保護生產(chǎn)力，我們對各類合法產(chǎn)權(quán)的保護一直是放在心頭，而且逢難必解，記得去年在記者會上，有人就擔心住宅使用權(quán)到期后會不會有問題，我們明確表示可以延期、不影響交易，而且這方面要抓緊修法。對農(nóng)民土地承包第一輪到期，我們也明確提出繼續(xù)延長30年。而且我們在多方面采取措施，維護合法產(chǎn)權(quán)，運用法律加強保護，這也是弘揚法治精神。

保護產(chǎn)權(quán)必須要尊重合同，弘揚契約精神，不能把合同當做廢紙。的確，有些地方政府的某些行為不好，新官不理舊賬，換了一個官，過去的合同就不算了，政貴有恒，你不能把合同當廢紙，對此我們是堅決制止的，而且要予以處罰。去年我們有關(guān)部門抓住幾個典型案件，把涉產(chǎn)權(quán)的錯案糾正過來，這也表明了我們的決心，就是要持續(xù)向社會發(fā)出信號，讓恒產(chǎn)者有恒心，讓投資者有信心，讓各類產(chǎn)權(quán)的所有者安心，給所有合法產(chǎn)權(quán)所有者都吃上長效的定心丸。

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