二手房買賣的流程大約需要幾個月的時間，在此交易期間，如果房子被另案首封，會給交易造成障礙，甚至會給買房人造成損失。本文簡要分析其原因和解決方法。

　一、房子被另案首封不能過戶的原因

　二、解決方法

　　解決方法簡單講，就是“解封”，但是解封的方法很多，如：

　　1、賣房人提供擔保申請解封

　　《民事訴訟法》第一百零四條規(guī)定：“財產(chǎn)糾紛案件，被申請人提供擔保的，人民法院應當裁定解除保全。”《民訴法司法解釋》第一百六十七條規(guī)定：“財產(chǎn)保全的被保全人提供其他等值擔保財產(chǎn)且有利于執(zhí)行的，人民法院可以裁定變更保全標的物為被保全人提供的擔保財產(chǎn)。”根據(jù)上述法律規(guī)定，賣房人可以提供擔保申請法院解除對標的房屋的查封。在實務操作中，只要賣房人能提供擔保，法院一般也都會同意解除對標的房屋的查封。

　　2、通過再審推翻另案的判決。

　　3、買房人提“執(zhí)行異議”

　　《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》【2005年01月01日生效】第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！?/p>

　　《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》【2015年5月5日生效】第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/p>

　　符合上述法律規(guī)定的，賣房人可以通過提執(zhí)行異議的方式來排除對標的房屋的執(zhí)行。其法理基礎是物權期待權優(yōu)先于普通債權債務。舉重以明輕，在符合上述條件的前提下，買房人也應當可以提“保全異議”，即對法院對標的房屋的查封提出異議，申請法院裁定解除查封。因為訴前或訴中的查封也是為了判決后的執(zhí)行，在符合上述條件的前提下，賣房人可以通過執(zhí)行異議的方式排除對標的房屋的執(zhí)行，那么，法院查封標的房屋也就沒有意義了(起不到便于判決后執(zhí)行的目的)。而且，如果法院解封標的房屋還可以查封賣房人的其他財產(chǎn)(如果不解封標的房屋，其他財產(chǎn)可能因超標的而不能查封)，這樣反倒有利于賣房人的債權人今后的執(zhí)行。當然，法律并沒有明文規(guī)定“保全異議”。另外，將“保全”解釋為“執(zhí)行”，通過提執(zhí)行異議的方式來解除查封也不一定能夠得到法院的支持。但是，如上面所述，繼續(xù)查封標的房屋對于賣房人的債權人沒有任何好處，解除查封反倒對其有好處，這就為賣房人與其債權人協(xié)商解除對標的房屋的查封提供了有利條件。賣房人可與其債權人協(xié)商，由其債權人申請解除對標的房屋的查封，另行申請對賣房人的其他財產(chǎn)進行查封。

　　來源：房產(chǎn)律政