【裁判摘要】

　【法律文書】

　　中華人民共和國最高人民法院

　　民 事 判 決 書

　　(2017)最高法民再194號

　　再審申請人(一審被告、二審被上訴人)：周玉生，男，1956年9月12日生，漢族，住江蘇省響水縣。

　　委托訴訟代理人：周銀樓，男，1985年4月1日生，漢族，住江蘇省響水縣,系周玉生之子。

　　再審申請人(一審被告、二審被上訴人)：蔡玉花，女，1959年1月23日生，漢族，住江蘇省響水縣。

　　被申請人(一審原告、二審上訴人)：響水縣廣博金穗農(nóng)村小額貸款有限公司，住所地:江蘇省響水縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)金蘭路。

　　法定代表人：徐功成，該公司董事長。

　　二審被上訴人(一審被告)：江蘇響華置業(yè)有限公司，住所地:江蘇省響水縣城204國道西側(cè)。

　　法定代表人：卞長河，該公司董事長。

　　再審申請人周玉生、蔡玉花因與被申請人響水縣廣博金穗農(nóng)村小額貸款有限公司(以下簡稱廣博金穗公司)、二審被上訴人江蘇響華置業(yè)有限公司(以下簡稱響華公司)執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服江蘇省高級人民法院(2016)蘇民終649號民事判決，向本院申請再審。本院審查后于2016年12月20日作出(2016)最高法民申2461號民事裁定書，提審本案。本院提審后依法組成合議庭，于2017年12月7日公開開庭審理。周玉生與蔡玉花及其共同委托訴訟代理人劉維鶴，周玉生的委托訴訟代理人周銀樓，蔡玉花的委托訴訟代理人魏雪，廣博金穗公司的法定代表人徐功成及委托訴訟代理人付英鵬，到庭參加訴訟。經(jīng)傳喚，響華公司未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　廣博金穗公司在其訴響華公司、卞長和、呂鑫借款合同糾紛一案審理過程中，向鹽城市中級人民法院申請訴訟保全。鹽城市中級人民法院于2012年5月7日作出裁定，凍結(jié)響華公司、卞長和3380萬元財產(chǎn)或查封扣押其他等值財產(chǎn)，并于2012年5月8日向響水縣房屋管理所送達了(2012)鹽商初字第0062號協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了響華公司開發(fā)的響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室三套房屋的所有權(quán)。2013年8月2日，周玉生、蔡玉花對此提出異議，認為其購買并實際占有了上述三套房屋，支付了絕大部分的房款，并交納了相關(guān)雜費，雖未辦理房屋登記，但應(yīng)依法保護其合法權(quán)益，由此要求解除對其所購房屋的查封。鹽城市中級人民法院審查后，于2014年7月25日作出民事裁定書，中止了對上列三套房屋的查封。

　　2014年8月25日，廣博金穗公司向一審法院鹽城市中級人民法院起訴，請求判決：(1)確認響華公司對其開發(fā)的響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室依法享有所有權(quán);(2)確認響華公司與周玉生、蔡玉花之間轉(zhuǎn)移響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室房產(chǎn)的行為無效;(3)對執(zhí)行標(biāo)的物響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室房產(chǎn)許可強制執(zhí)行。訴訟費用由被告負擔(dān)。

　　一審法院經(jīng)審理查明：2010年4月16日，周玉生與響華公司簽訂《定房協(xié)議》三份，約定：周玉生對所定房屋各方面情況已充分了解，于2010年4月16日繳納響華公司開發(fā)的灌江碧桂苑7號樓102室、9號樓201室、202室房屋定金各5萬元整;若由于客戶本身原因未到響華公司或指定的銀行繳納首付款及相關(guān)手續(xù)費用和簽訂購房合同，本人自愿放棄此定房屋，定金自愿作為響華公司沒收處理。本人按期履約，此協(xié)議自行作廢，定金全額當(dāng)充購房款;“房屋面積依房產(chǎn)測繪部門為準(zhǔn)即房產(chǎn)證面積”。上述協(xié)議均由楊又峰代簽名。

　　關(guān)于案涉房屋的房號問題，在《定房協(xié)議》簽訂時，7號樓、9號樓底層車庫當(dāng)時均未被編號，并且7號樓的102室房號直至于響水縣房地產(chǎn)管理部門登記時，亦未發(fā)生過變動。而關(guān)于9號樓的房號，由于該幢樓經(jīng)響水縣廣廈測繪有限公司進行面積測繪時，所有底層車庫均被編號為該幢樓的一層，故在響水縣房地產(chǎn)管理部門登記時，案涉《定房協(xié)議》中9號樓201、202室房號即被登記為301室、302室。

　　關(guān)于案涉房屋價款的交付情況為：上述定房協(xié)議簽訂后，周玉生于2010年4月16日委托案外人呂鑫于中國農(nóng)業(yè)銀行響水支行中心分理處現(xiàn)金交納150000元，并由響華公司向周玉生開具了關(guān)于7號樓102室、9號樓102(應(yīng)為201)、202室房屋的150000元收款收據(jù);周玉生本人于2010年7月31日通過中國農(nóng)業(yè)銀行響水支行中心分理處現(xiàn)金交納500000元，并由響華公司開具了500000元定金收據(jù);周玉生本人于2010年11月20日通過響水縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社現(xiàn)金交納200000元，并由響華公司開具了200000元定金收款收據(jù)(注明7號樓車庫33、34號，9號樓車庫20號共三間車庫);周玉生于2011年9月5日委托其兒子周銀樓通過中國農(nóng)業(yè)銀行上海松江高橋支行向響華公司匯付房款150000元，并由響華公司于2013年4月30日開具7號樓102、9號樓301、302室(此時房號已經(jīng)固定為9號樓301、302室)的房款收據(jù)。并且周玉生、蔡玉花又于2011年9月6日向鹽城市鴻順物業(yè)管理有限公司交付了案涉7號樓102室、9號樓301、302室房屋的裝修保證金、水電安裝押金、物業(yè)服務(wù)費、水電開戶、電子門及太陽能等費用合計22929元。當(dāng)日被告周玉生、蔡玉花與響華公司之間辦理了房屋流轉(zhuǎn)確認單，且被告周玉生、蔡玉花入住裝修案涉房屋并使用至今。

　　關(guān)于案涉房屋的面積和單價問題。響華公司與周玉生、蔡玉花雙方之間于2011年9月6日辦理的交房流轉(zhuǎn)確認單載明：周玉生、蔡玉花實際接受的三套房屋的面積分別為：7號樓102室面積為112.89平方米，9號樓301室面積為110.34平方米、302室面積為108.93平方米。2014年9月1日，響華公司出具《證明》，其內(nèi)容：響華公司出售給周玉生、蔡玉花的7號樓102室按單價每平方米2500元結(jié)算、9號樓301、302室按單價每平方米2560元結(jié)算，案涉三間房屋共計價款為843555元，另外，周玉生、蔡玉花購買響華公司車庫三間計價195251元;三間案涉房屋連同車庫價款總計為1038806元;目前周玉生、蔡玉花還差欠響華公司車庫價款38806元;由于該業(yè)主長期定居上海，故一直未與響華公司辦理正式的簽約及有關(guān)手續(xù);上述房屋均于2011年9月6日交付買受人。

　　另查明，鹽城市中級人民法院就廣博金穗公司訴響華公司、卞長和、呂鑫借款合同糾紛一案所作出的(2012)鹽商初字第0062號民事判決書，已于2014年7月3日生效且已進入強制執(zhí)行程序。

　　一審法院認為，合法的民事權(quán)益受法律保護。2010年4月16日周玉生、蔡玉花與響華公司簽訂定房協(xié)議三份，約定由周玉生、蔡玉花購買響華公司案涉三間房屋7號樓102室及9號樓301、302室。根據(jù)周玉生、蔡玉花與響華公司簽訂定房協(xié)議、交房確認單，并在交納1000000元房款的情況下實際入住和使用案涉房屋的事實，結(jié)合相關(guān)證據(jù)，能夠認定周玉生、蔡玉花對案涉三間房屋的價款843555元已經(jīng)支付完畢，同時周玉生、蔡玉花與響華公司之間已經(jīng)形成案涉房屋的買賣合同關(guān)系，且該房屋買賣合同關(guān)系，系雙方真實意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效。

　　由于在鹽城市中級人民法院2012年5月7日對案涉房屋實行預(yù)查封之前的2011年9月6日，周玉生、蔡玉花即已通過與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的響華公司簽訂定房協(xié)議、交納相應(yīng)房款并辦理房屋流轉(zhuǎn)確認單后，實際接受并占有使用案涉房屋，說明周玉生、蔡玉花與響華公司雙方之間就案涉房屋買賣合同關(guān)系已實際履行。雖然周玉生、蔡玉花與響華公司雙方未能對案涉房屋的買賣行為，及時于房產(chǎn)管理部門辦理商品房買賣的相關(guān)登記手續(xù)，但考慮到周玉生、蔡玉花買受案涉房屋已經(jīng)交付了全部案涉房款，且該房屋系用于其家庭成員居住使用，目前居住人名下除案涉房屋之外，并無其他用于居住的房屋，同時，由于買受人周玉生、蔡玉花因長年在上海從事勞務(wù)，客觀上未能及時回響水辦理案涉房屋的相關(guān)手續(xù)，其主觀上亦無過錯。因此，基于上述證據(jù)與事實，周玉生、蔡玉花對案涉房屋已構(gòu)成合法占有，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo。廣博金穗公司訴訟認為周玉生、蔡玉花與響華公司之間不存在房屋買賣合同法律關(guān)系，并以響華公司與周玉生、蔡玉花之間交付案涉房屋的行為無效為由，要求對案涉房屋許可強制執(zhí)行，并要求將案涉房屋所有權(quán)確認給響華公司享有，該主張并無事實與法律依據(jù)，不予支持。

　　綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條，《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《查封規(guī)定》)第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：駁回原告響水縣廣博金穗農(nóng)村小額貸款有限公司的訴訟請求。案件受理費13800元，由原告響水縣廣博金穗農(nóng)村小額貸款有限公司負擔(dān)。

　　廣博金穗公司不服一審判決，上訴稱：1.周玉生、蔡玉花與響華公司沒有書面房屋買賣合同。收據(jù)上房號與涉案房屋不能對應(yīng)，也沒有銷售發(fā)票。2.被上訴人周玉生、蔡玉花對涉案房屋沒有辦理買賣過戶手續(xù)具有過錯。2011年9月16日交付，而查封是2012年5月7日，期間未辦理過戶沒有合理解釋。3.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，本案被上訴人周玉生、蔡玉花不符合能夠排除強制執(zhí)行的條件。綜上，請求撤銷原審判決，發(fā)回重審或改判支持上訴人對涉案房屋的強制執(zhí)行申請。

　　一審法院查明的事實，二審法院予以確認。二審中，周玉生陳述未簽訂書面合同的原因：“(房子)我是買給女兒的，結(jié)果大女兒和女婿有矛盾，兩個人鬧離婚，就耽誤了簽合同的事情”。

　　二審法院認為：2015年5月5日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》不適用于該規(guī)定施行前已經(jīng)審查終結(jié)的執(zhí)行異議和復(fù)議案件。本案執(zhí)行異議審查終結(jié)及執(zhí)行異議之訴受理均在該規(guī)定施行前，故本案不適用該新司法解釋規(guī)定。

　　根據(jù)《查封規(guī)定》第十七條，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。第三人對此沒有過錯是指第三人主觀意志以外的原因?qū)е挛茨苻k理過戶登記。周玉生與響華公司簽訂《定房協(xié)議》中未約定房價，雙方雖稱口頭約定了房價標(biāo)準(zhǔn)，但涉案三套房屋并未簽訂書面的商品房買賣合同。在2011年9月6日涉案房屋已經(jīng)實際交付，響華公司事后出具的證明稱此時涉案三套房屋的房款已經(jīng)全部支付完畢，但在原審法院2012年5月7日對涉案房屋實行預(yù)查封前相當(dāng)長的時間內(nèi)，周玉生、蔡玉花未積極與響華公司簽訂商品房買賣合同，故未辦理涉案房屋的過戶登記，也未能舉證證明不簽訂書面合同是由于辦理登記存在客觀障礙，而其所說的常年在上海從事勞務(wù)、存在子女家庭矛盾難以決定過戶給誰等理由，并不構(gòu)成法律上所謂主觀意志以外的客觀原因?qū)е挛茨苻k理過戶登記的事由，不屬于第三人無過錯的情形。因此，周玉生、蔡玉花對涉案三套房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利。上訴人廣博金穗公司請求對執(zhí)行標(biāo)的物響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室房產(chǎn)許可強制執(zhí)行，予以支持。上訴人廣博金穗公司的其他訴訟請求，不屬于申請執(zhí)行人異議之訴的審理范圍，不予支持。

　　綜上，一審法院認定事實清楚，但適用法律不當(dāng)，二審法院依照《查封規(guī)定》第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百一十三條之規(guī)定，判決如下：一、撤銷江蘇省鹽城市中級人民法院(2014)鹽民初字00197號民事判決;二、準(zhǔn)許執(zhí)行響水灌江碧桂園第7幢102室、第9幢301室和302室房產(chǎn);三、駁回響水縣廣博金穗農(nóng)村小額貸款有限公司的其他訴訟請求。一審案件受理費13800元，由周玉生、蔡玉花負擔(dān)。二審案件受理費13800元，由周玉生、蔡玉花負擔(dān)。

　　周玉生、蔡玉花申請再審請求：撤銷江蘇省高級人民法院于2016年6月30日作出的(2016)蘇民終649號民事判決，依法改判駁回被申請人全部訴訟請求;一、二審案件受理費由被申請人承擔(dān)。主要理由是：1.二審法院沒有全面查明案件事實。在二審判決后，申請人已收集到新證據(jù)，該證據(jù)足以推翻二審判決。三份新證據(jù)分別是：一是關(guān)于響水縣縣城碧桂苑小區(qū)業(yè)主購房法院查封購房入住后五年未能房產(chǎn)登記的情況說明;二是《情況說明》，落款為江蘇響華置業(yè)有限公司，落款時間是2016年7月15日;三是一份復(fù)印件，落款為江蘇響華置業(yè)有限公司，落款時間是2013年7月20日。主要內(nèi)容為：“就關(guān)于周玉生業(yè)主房子被法院查封二年。我公司承諾在三個月內(nèi)處理。但業(yè)主必須積極配合，提供相關(guān)資料，并做到隨叫隨到。必須提供相關(guān)資料，如收據(jù)和法院要求的相關(guān)手續(xù)?！币弧⒍徟袥Q送達后，申請人就判決歸納的申請人對未能及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶是否具有過錯的爭議焦點，向響水縣住建局申請了調(diào)查核實，該局經(jīng)核實，出具了一份情況說明，該說明明確了響華公司在收到購房款后，由響華公司負責(zé)為業(yè)主辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，形成網(wǎng)簽合同文本后再通知業(yè)主簽署書面商品房買賣合同，最后由響華公司授權(quán)委托一家代理公司到相關(guān)部門辦理房產(chǎn)登記過戶手續(xù)，如業(yè)主本人親自辦理，則響華公司將本案合同交由業(yè)主本人并協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)登記過戶手續(xù);2.響華公司在收到申請人交付的全部購房款并交付所購商品房后，并沒有及時為申請人辦理網(wǎng)簽手續(xù)，也沒有通知申請人是否選擇其授權(quán)的代理公司辦理相關(guān)的房產(chǎn)登記過戶手續(xù);3.周玉生、蔡玉花文化程度低，均為小學(xué)未畢業(yè)，大半生都在工地賣苦力，從未接觸過簽合同等事宜，對于簽合同這些購房流程更是一無所知，此次購房是他們耗盡畢生積蓄首次購房。然而，二審法院未經(jīng)調(diào)查核實就將他們的房產(chǎn)判給了放高利貸的小額貸款有限公司。綜上，響水縣住建局出具的該份情況說明作為新證據(jù)，完全可以證明申請人沒有及時辦理房產(chǎn)登記過戶手續(xù)的過錯是由響華公司引起，申請人沒有過錯。

　　廣博金穗公司辯稱，應(yīng)駁回申請人的再審請求，維持二審判決。主要理由是：1.申請人提供的情況說明，不屬于新證據(jù)。對于第一份建設(shè)局蓋章的證據(jù)，最后一頁建設(shè)局有兩個人簽名，一個人叫做劉德義，他是管理科的科長，是經(jīng)辦人員。劉德義說是周玉生帶了六個人去辦公室鬧事，晚上還是不讓他走，他就給開發(fā)商打了電話，在這種情況下，建設(shè)局才蓋了章。從內(nèi)容上看，絕大多數(shù)的內(nèi)容在一、二審中已經(jīng)涉及到了，法院也都調(diào)查核實了，不屬于新證據(jù)。雖然建設(shè)局在上面蓋了章，寫的是“經(jīng)與開發(fā)單位核實，情況屬實”，這是建設(shè)局經(jīng)過與開發(fā)商打了電話才出具的，建設(shè)局沒有做其他任何核實。開發(fā)商和申請人是一個利益主體，開發(fā)商在一、二審中的態(tài)度跟申請人是高度一致的，跟我方是對立的。從證據(jù)的內(nèi)容來看，實際上是開發(fā)商的意見，并不是建設(shè)局的意見。這份證據(jù)后面有六個業(yè)主，是機打的，不是本人簽名，這六個人是申請人的親屬，而且也已經(jīng)辦了產(chǎn)權(quán)登記。這個證據(jù)后半部分的內(nèi)容和本案在一、二審中申請人的陳述是不一致的，后半部分的內(nèi)容將沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的責(zé)任推給了開發(fā)商，申請人在二審中陳述其沒有辦理過戶是因為其在上海工作，而且女兒、女婿鬧矛盾。這些情況說明不能構(gòu)成法律上新證據(jù)的條件。對于第二份證據(jù)，出具時間是2016年7月15日，這是說明2012年5月響華公司法定代表人卞長河失聯(lián)的事情，這個事情也是發(fā)生在一、二審期間，至于卞長河是否構(gòu)成犯罪，廣博金穗公司不了解，因為沒有判決和其他材料。即使是失聯(lián)，小區(qū)樓盤的銷售和履行手續(xù)都是正常進行的，幾百套房屋都已經(jīng)順利地銷售并履行了購房手續(xù)。對于第三份新證據(jù)，2013年7月20日出具的證據(jù)，從時間來看，一審中已經(jīng)取得了證據(jù)，但是一、二審沒有提交，再審階段作為新證據(jù)提交，不予認可，應(yīng)視為申請人放棄。從內(nèi)容上看，廣博金穗公司對內(nèi)容的真實性和合法性也都有異議，因為是開發(fā)商對申請人作出的承諾。2.二審判決對申請人的自述進行了認定，因為申請人自述，他們是因為是長期在上海工作，而且女兒、女婿鬧離婚，所以沒有辦理房產(chǎn)過戶，申請人自認其對沒有辦理過戶是有責(zé)任的，再審中申請人將責(zé)任推給了開發(fā)商，前后自相矛盾，不應(yīng)當(dāng)予以采信。3.樓盤有幾百套房子，其他都已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記。申請人稱響華公司內(nèi)部管理混亂，法定代表人涉嫌犯罪，這個情況不清楚，即使是這樣，這個樓盤其他的購買者都辦理了過戶，說明其他因素沒有影響房屋辦理過戶。4.申請人稱是由于法院查封的原因?qū)е聼o法過戶，本案中法院查封是在2012年5月，在法院查封之前，一共有兩年時間，申請人完全可以在這兩年時間內(nèi)簽合同，辦理過戶。沒有簽訂書面合同、沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，沒有客觀原因，完全是因為申請人的自身原因造成的。5.廣博金穗公司沒有任何過錯和責(zé)任，響華公司欠廣博金穗公司2600萬元本金，加利息一共4000多萬，現(xiàn)在一分錢沒有給，而且執(zhí)行無望，響華公司借的這筆款也是用于樓盤的建設(shè)。法院判決后，廣博金穗公司依法向法院申請查封這三套房屋，也僅剩下了這三套房屋。我們面臨的損失遠遠要超出申請人，到現(xiàn)在唯一可以指望的只有這三套房屋。6.2012年5月法院查封涉案房屋時，響華公司并沒有說房屋已經(jīng)出賣，也沒有說賣給了誰，只是發(fā)生訴訟后，為了迎合申請人的要求，出具了很多證據(jù)，響華公司和申請人是高度一致的。響華公司在訴訟中的陳述，不足以采信。7.不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以登記為準(zhǔn)，申請人主張的權(quán)利以及主體身份不符合這方面的規(guī)定，其合法性存在問題。

　　對一審、二審法院查明的事實，本院予以確認。

　　本院認為，本案爭議焦點為案外人周玉生、蔡玉花對涉案房產(chǎn)的民事權(quán)益是否足以排除以響華公司為被執(zhí)行人案件的強制執(zhí)行。

　　執(zhí)行異議之訴中，在判斷案外人對涉案房產(chǎn)的民事權(quán)益是否足以排除強制執(zhí)行的法律適用問題上，應(yīng)根據(jù)案件的具體情況，對異議人所享有權(quán)益的狀態(tài)，以及申請執(zhí)行人債權(quán)實現(xiàn)的權(quán)益等進行查明和比較，綜合判斷。《查封規(guī)定》第十七條固然與本案情形相關(guān)，但該規(guī)定并非執(zhí)行異議之訴中作出裁判的唯一判斷標(biāo)準(zhǔn)。本案二審法院依照《查封規(guī)定》第十七條的規(guī)定，認為周玉生、蔡玉花未積極與響華公司簽訂商品房買賣合同，未辦理涉案房屋的過戶登記，不屬于第三人無過錯的情形，因此，其對涉案三套房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利，不符合案件的具體情況。

　　在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》實施前，與本案情形相關(guān)的司法解釋，除《查封規(guī)定》以外，還有《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)(法釋〔2002〕16號)》。該批復(fù)規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán);消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。依據(jù)該規(guī)定，抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)不能對抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者。因此，抵押權(quán)和一般債權(quán)的行使也不能對抗購房的消費者。在審理涉及消費者購買商品房的案件中，應(yīng)當(dāng)對消費者以居住為目的購房的權(quán)益予以特殊保護，消費者對房屋所享有的權(quán)益在順位上應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于其他債權(quán)。該批復(fù)是更適合本案情形的具體規(guī)則。本案中，雖然在一審法院查封之前，周玉生、蔡玉花未在定房協(xié)議基礎(chǔ)上簽訂正式書面買賣合同，但是根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條的規(guī)定，當(dāng)事人未采用書面形式訂立合同，但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。周玉生、蔡玉花已經(jīng)支付了絕大部分購房款，交納了相關(guān)雜費，已經(jīng)履行了房屋買賣合同的主要義務(wù)，并已由本人及其子女入住實際占有涉案房屋。因此，周玉生、蔡玉花與響華公司已經(jīng)形成房屋買賣合同關(guān)系。周玉生、蔡玉花為本人及其子女生活居住需要從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者響華公司處購買商品房，其屬于上述司法解釋中規(guī)定的購房消費者，應(yīng)當(dāng)對其以居住為目的購房的權(quán)益予以特殊保護。而廣博金穗公司對響華公司借款合同項下的債權(quán)，為一般債權(quán)，相對于消費者購房權(quán)益，不具有法定優(yōu)先的地位。因此,周玉生、蔡玉花對涉案房屋所享有的權(quán)益，在受法律保護的順位上應(yīng)優(yōu)先于廣博金穗公司對響華公司的債權(quán)。

　　綜上，周玉生、蔡玉花對涉案房屋的民事權(quán)益應(yīng)受到法律的保護，可以排除以響華公司為被執(zhí)行人案件的強制執(zhí)行。周玉生、蔡玉花的再審請求應(yīng)予以支持。一審判決駁回響水縣廣博金穗農(nóng)村小額貸款有限公司的訴訟請求，并無不當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百一十二條、第三百九十條、第四百零七條第二款之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷江蘇省高級人民法院(2016)蘇民終649號民事判決;

　　二、維持江蘇省鹽城市中級人民法院(2014)鹽民初字00197號民事判決。

　　本案一審案件受理費13800元、二審案件受理費13800元，由響水縣廣博金穗農(nóng)村小額貸款有限公司負擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　來源：網(wǎng)絡(luò)