裁判要旨

建筑物區(qū)分所有權中共有權的行使，應當建立在對共有部分范圍認定的基礎上。判斷時，應當結合建筑的性質、用途、規(guī)劃設計圖紙及建筑面積、成本的分攤情況等因素綜合考量。

基本案情

劉江濤等11名原告為華僑大廈業(yè)主。1997年，橋旅房產公司與荊門熱電廠簽訂聯合建房合同，荊門熱電廠負責籌集資金，橋旅房產公司負責施工，聯合建設華僑大廈。規(guī)劃設計的華僑大廈由一棟主樓和兩棟附樓組成，主樓和附樓的第一層有電梯出口疏散通道和垃圾集中點，主樓設計有兩部電梯，電梯出口的疏散通道均設計在附樓，從華僑賓館的大廳通行，垃圾集中點位于北側附樓一層第一間。大廈建成后，規(guī)劃位置未設置垃圾集中點，東北角設有兩個公廁。橋旅房產公司于2000年更名為科隆房產公司（2007年5月注銷）。華僑大廈投入使用時主樓東邊電梯出口的疏散通道改在東南方向，西邊電梯的出口目前封閉，取消從華僑賓館的大廳通行的通道，在主樓樓頂建筑一層臨時用房，由華僑賓館管理使用。在華僑大廈建設前，設置有屬市政設施的垃圾箱，規(guī)劃時設置了垃圾集中點，房屋建成后，市建委考慮市容決定將垃圾箱搬遷，垃圾集中點房屋現已辦理產權登記，產權人為湖北科隆投資有限公司。公廁現為華僑賓館雜物間。華僑賓館經營場所位于華僑大廈。原告認為，華僑賓館侵犯其合法權益，訴請：1.被告拆除位于華僑大廈樓頂的臨時建筑，恢復樓頂的公共使用功能；2.被告停止對華僑大廈一樓緊急疏散通道、公廁、垃圾轉運站的侵權行為，排除妨害，恢復其公共使用功能。

裁判

荊門市東寶區(qū)人民法院審理認為：首先，物權法第八十三條的規(guī)定，業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以向人民法院提起訴訟。原告均為華僑大廈業(yè)主，其認為自己的合法權益受到侵害，可以提起訴訟。華僑賓館認為，原告應取得多數業(yè)主同意才能起訴的意見沒有依據。其次，樓頂的臨時建筑未經行政管理部門審批核實，該建筑物是否屬違法建筑，應否拆除，屬行政管理范疇，不屬本案解決事項，但華僑賓館使用該臨時建筑沒有依據，應當停止使用。第三，疏散通道涉及到公共利益，變更疏散通道應當符合規(guī)劃設計標準，因華僑賓館不能證明變更后的疏散通道符合標準或經過規(guī)劃審批，應推定變更后的疏散通道不符合設計標準，損害了業(yè)主利益，應當恢復原狀。第四，公廁現由華僑賓館作為雜物間使用，沒有證據表明公廁屬市政設施，同時也無屬于專有的權屬證據，應為業(yè)主公用設施，屬業(yè)主共有，華僑賓館應予返還。第五，規(guī)劃設計的垃圾集中點現為一煙酒商店，垃圾集中點屬市政設施，不是業(yè)主共有設施，同時考慮到華僑大廈交付使用時未設置業(yè)主共有的垃圾集中點，業(yè)主未分攤垃圾集中點房屋的建筑面積，該房屋的產權登記狀況，垃圾集中點不屬于業(yè)主共有。據此，一審判決：一、華僑賓館停止使用華僑大廈頂的臨時建筑和北側附樓一樓的廁所；二、華僑賓館排除對主樓電梯的疏散通道出口的妨害，恢復規(guī)劃設計的原狀，即打開主樓西邊電梯的出口，恢復從華僑賓館大廳中通行的通道。三、駁回原告其他訴訟請求。華僑賓館不服一審判決，提起上訴。荊門市中級人民法院審理后駁回上訴，維持原判（2017年判決）。

評析

該案涉及建筑物區(qū)分所有權中樓頂、公廁、垃圾集中點、疏散通道等建筑設施是否屬于業(yè)主共有部分的認定問題；當共有部分被他人侵占、改變用途時，業(yè)主的訴訟主體資格問題；人民法院在保護業(yè)主共有部分物權中的司法權范圍問題；以及業(yè)主共有權的行使方式及程序問題。對于當前日益增多的建筑物區(qū)分所有權糾紛中業(yè)主共有權的保護具有典型意義。

（一）建筑物區(qū)分所有權中共有部分的范圍認定

建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑區(qū)劃內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。包含三方面的內容：一是對專有部分享有所有權，二是對建筑區(qū)劃內共有部分享有共有權，三是對共有部分享有共同管理的權利。如何準確把握業(yè)主共有部分的范圍，是判斷業(yè)主權利范圍的前提。

物權法第七十三條規(guī)定：“……建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國物權法解釋》若干問題的解釋（一）（以下簡稱 《解釋》）第三條進一步規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；(二)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等……”結合上述規(guī)定，可以判斷建筑區(qū)劃內的業(yè)主共有部分在專有部分之外還應排除市政公用建筑或設施。專有部分一般通過物權登記情況很容易判斷，但有時市政公用部分或者特殊共有部分并不容易判斷，可能需要結合建筑規(guī)劃設計、相關部門文件、面積分攤方式等因素判斷。

（二）業(yè)主對共有部分請求物權保護的主體適格性問題

業(yè)主是否有權單獨對共有部分請求物權保護屬于判斷起訴條件的程序性問題。物權法第八十三條規(guī)定：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！睋?，對于侵害業(yè)主共有權利的行為一般應由業(yè)主委員會主張權利，但通常，行為人擅自占用建筑共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，必然會妨害到業(yè)主對建筑物共有部分的正常使用和共有權及共同管理權的行使，對業(yè)主權利具有實質性的影響，即作為個體的業(yè)主在請求保護的物權法律關系中對訴訟標的具有直接利害關系，此時權利受到侵害的業(yè)主依法可以向人民法院提起訴訟。

（三）業(yè)主對共有部分請求物權保護的權能問題

所謂權能是指權利的具體內容，即權利的作用或實現的方式，是權利人為實現其權利所體現的目的利益，依法所能采取的手段，體現權利人的意思支配力的方式。物權保護請求權的權能通常包括停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失等請求權。業(yè)主對建筑共有部分請求物權保護的權能直接涉及業(yè)主訴訟權利的實體性問題，也間接涉及業(yè)主共有權利的實現途徑問題，即業(yè)主的哪些物權請求權可以得到法律保護，業(yè)主實現共有權有何程序性要求。

物權法第七十六條和《解釋》第七條規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項范圍。華僑賓館搭建臨時建筑、占用公廁的行為，屬于改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動的行為，損害的是全體業(yè)主共同管理的權利，并未直接損害到業(yè)主個體的利益，原告業(yè)主只能請求停止侵害，排除妨害的權能應由全體業(yè)主經過法定程序來實現。

（四）違法建筑及變更規(guī)劃設計的司法權界限問題

民事訴訟解決的是平等主體之間的民事糾紛，而民事糾紛中有可能會涉及對行為的行政違法性判斷問題，此時就可能牽涉司法權與行政權的界限問題。本案中，原告業(yè)主要求人民法院判令華僑賓館拆除臨時建筑，法院在審理時就涉及違法建筑的判斷和處置問題，而該事項屬于行政機關行政行為和行政強制執(zhí)行的范疇，故法院在審理中對當事人進行了釋明和指引，避免了司法權干預行政權現象的發(fā)生。

來源：人民法院報