地面停車位是經(jīng)規(guī)劃行政部門批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。對于地面停車位的權(quán)利歸屬，法律、行政法規(guī)并未直接規(guī)定，實踐中存在不同認識。

一、商品房小區(qū)的地面停車位歸屬

既然《民法典》第二百七十五明確規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，案涉地面停車位占用的就是小區(qū)的公共場地，不論是規(guī)劃停車位還是臨時停車位，都應屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。

爭議焦點在于我國《民法典》第二百七十五條如何理解與適用。由于《民法典》第二百七十五條的前兩款中都提到了規(guī)劃用于停放汽車、車庫的歸屬，容易使人誤解前兩款針對的是規(guī)劃車位，而第三款針對的是非規(guī)劃車位。事實上，小區(qū)地面停車位無論是否經(jīng)過規(guī)劃許可，只要設置于業(yè)主共有的道路或其他場地，根據(jù)《民法典》第二百七十五條規(guī)定，其權(quán)屬就應當歸屬全體業(yè)主共有。理由如下：首先，從專有和共有的概念來看，我國《民法典》第二百七十三條規(guī)定，業(yè)主對專有部分可享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款進一步規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。本案中，地面停車位設置于小區(qū)共有地面，屬于小區(qū)的公共設施配套，無法辦理權(quán)屬登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，不屬于專有部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不當然享有所有權(quán)。其次，從土地使用權(quán)的角度分析，商品房小區(qū)建設完成后，隨著小區(qū)內(nèi)房屋的出售和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，由于小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸屬小區(qū)業(yè)主共有，而地面停車位直接設置在土地表面，并無地上建筑物，地面停車位的所謂產(chǎn)權(quán)，實際上就是小區(qū)的土地使用權(quán)。根據(jù)民法典》第二百七十五條第三款明確規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，地面停車位應當歸屬小區(qū)業(yè)主共有。第三，規(guī)劃與否并非判定地面停車位歸屬的實體法依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)規(guī)劃行政部門的要求對小區(qū)地面停車位進行配建是其應盡的公共設施配建義務，并不因規(guī)劃屬性本身取得地面停車位的權(quán)利。否則據(jù)此類推，將得出小區(qū)噴泉、電梯、綠植等公共配套設施都歸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的悖論。

小區(qū)地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設的物業(yè)附屬設施，實際上并無建筑物，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。開發(fā)商將商品房向業(yè)主出售后，建設范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此，地面停車位的權(quán)益作為附屬設施屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設施性質(zhì)并無不同。開發(fā)商有義務按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設的附屬設施都歸開發(fā)商。

二、物業(yè)公司收取停車費的合法權(quán)利來源

小區(qū)停車位的價值主要體現(xiàn)在停車位這一物本身的價值，并非物業(yè)管理行為。物業(yè)公司并非小區(qū)停車位的所有權(quán)人或使用權(quán)人，其基于物業(yè)服務合同對小區(qū)停車位進行管理是其應盡的合同義務，并不因物業(yè)管理行為當然獲得收取停車費的權(quán)利。物業(yè)公司收取停車費的合法權(quán)利來源，一般來自于物業(yè)服務合同的約定或停車位權(quán)利人的授權(quán)委托。

（一）基于物業(yè)服務合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和交付使用具有一定的周期，存在開發(fā)、銷售、交付使用等相互交叉的情形，小區(qū)的物業(yè)服務管理不可能等到所有房屋售出并全部交付使用后方才進行，否則勢必影響先購買入住的業(yè)主對房屋的正常使用。根據(jù)房屋的銷售和交付使用情況，物業(yè)服務分為前期物業(yè)服務管理和業(yè)主大會成立后的物業(yè)服務兩個階段。

在前期物業(yè)服務管理階段，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責與選聘的物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。購房人即業(yè)主在收房時需按照前期物業(yè)服務合同樣本與前期物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務協(xié)議，對此，單個業(yè)主并無選擇權(quán)。如果前期物業(yè)服務合同中對地面或者地下停車費的收費進行了約定，那么物業(yè)公司按照合同約定收取停車費將具有合同基礎即合法的權(quán)利來源；即便物業(yè)服務合同本身未作約定，在前期物業(yè)服務管理階段，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是小區(qū)的最大業(yè)主，其意志表達可以視為業(yè)主大會的意思表示，其可通過書面授權(quán)委托的方式，委托物業(yè)公司對停車位進行收費，全體業(yè)主只能遵守。當然，此時車輛停放費的收費標準，應當按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行，而且車位、車庫也應當首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的停車需要，對于停車位的收益分配也應當符合相關(guān)規(guī)定，對此下文將作進一步分析。 隨著房屋開發(fā)與出售、交付使用的不斷進行，當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上時，或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上時，按照規(guī)定開發(fā)企業(yè)應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送籌備首次業(yè)主大會會議所需材料，十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名也可提出籌備業(yè)主大會的書面申請，成立首次業(yè)主大會籌備組，組織召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。

此時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再是小區(qū)的最大業(yè)主，其意志表達不再能代表業(yè)主大會的意志，而應按照規(guī)定成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出是否續(xù)聘前期物業(yè)管理公司、是否對小區(qū)地面停車位進行收費等決定。如業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定續(xù)聘或者更換物業(yè)公司后，在新的物業(yè)服務合同中對停車位收費進行了約定，全體業(yè)主也應當遵守，此時物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務合同進行收費，具有合法的權(quán)利來源。

（二）基于停車位權(quán)利人的授權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百七十五條以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)專有車位、車庫的歸屬屬于當事人約定范圍，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因此，在處理相關(guān)停車位的權(quán)屬爭議時，首先應當審查當事人之間是否存在關(guān)于車位、車庫權(quán)屬的約定，有約定的按照當事人之間的約定辦理；無約定的則應當審查車庫或車位的權(quán)利歸屬。對于地下停車位，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舉證證明地下停車位的建造成本未攤?cè)牍步ㄔO費用，與購房人沒有其他約定或承諾，并可辦理獨立的產(chǎn)權(quán)憑證，該地下停車位可以認定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。此時物業(yè)公司接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，按照價格行政主管部門核定的標準并辦理相應的手續(xù)后進行收費，具有合法的權(quán)利來源。

而對于地面停車位，如前文分析，不論規(guī)劃車位還是臨時車位，只要占用了業(yè)主共有的道路或場地，并無實際的地上建筑物，就應當歸屬小區(qū)業(yè)主共有。如果物業(yè)服務合同對地面停車位的收費未作約定，物業(yè)公司收取停車費則須得到業(yè)主大會或業(yè)主委員會的授權(quán)，由業(yè)主（代表）大會形成決議，確定是否收費、如何收費、收益分配等事宜，經(jīng)過公示程序并辦理相關(guān)手續(xù)后委托物業(yè)公司收取，業(yè)主委員會負責具體監(jiān)督。否則，如未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會授權(quán)同意，物業(yè)公司就對地面停車位進行收費，沒有合法的權(quán)利來源，勢必損害停車位實際權(quán)利人的合法權(quán)益。

三、小區(qū)停車費收益應當如何分配

小區(qū)停車費收益應當根據(jù)停車位的性質(zhì)和權(quán)利歸屬，按照法律、法規(guī)的規(guī)定進行相應的分配。

首先，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未出售或者未附贈的產(chǎn)權(quán)車位、車庫，根據(jù)誰投資誰收益原則，所得停車費收益應當歸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與物業(yè)服務公司就停車位收費事宜進行約定，由物業(yè)公司計提一定比例的管理費后，將其他停車費收益交由開發(fā)企業(yè)所有。由于停車位本質(zhì)上屬于小區(qū)配套設施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出租價格、出租對象和出租期限上受到一定的限制。

其次，對于業(yè)主共有的地面停車費收益的分配，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和縣級以上行業(yè)管理規(guī)定執(zhí)行。在江蘇行政區(qū)劃內(nèi)，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十四條、第六十五條規(guī)定，物業(yè)公司可以按照物業(yè)服務合同的約定、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定收取汽車停放費，并應將汽車停放費單獨列賬、獨立核算，業(yè)主委員會對收支情況進行監(jiān)督，向業(yè)主大會報告。所得收益在業(yè)主大會成立前，70%納入住宅專項維修資金，其余可以用于補貼物業(yè)服務費；業(yè)主大會成立后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用，未約定的參照業(yè)主大會成立前的方式使用。也即在小區(qū)業(yè)主大會成立前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為最大的業(yè)主，可以通過前期物業(yè)服務合同的約定或者授權(quán)物業(yè)公司對地面停車位進行收費，但收取的費用并非由物業(yè)公司和開發(fā)企業(yè)進行支配，而是應當將所收費用的70%納入住宅專項維修資金，供小區(qū)的全體業(yè)主共同支配和使用，其余的30%則可以補貼物業(yè)服務費；而在小區(qū)業(yè)主大會成立后，所得收益可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的大小、地面停車位的數(shù)量、物業(yè)服務企業(yè)的管理投入等情況，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，可適當突破70%和30%的比例；如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)只對費用的收取進行了約定，未對費用的分配進行相應約定，則參照70%和30%的比例執(zhí)行。

最后，對于依法配建的人防工程平時用作停車位的，物業(yè)公司可以對其進行管理出租，但應當向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈，所得收益應當依照有關(guān)規(guī)定分配。