裁判要點(diǎn)

出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同后，房屋被法院查封保全的，房屋買賣合同依然有效。但因我國是以不動產(chǎn)物權(quán)登記作為物權(quán)變動的生效要件，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果。買賣房屋處于司法查封狀態(tài)，構(gòu)成法律上的“履行不能”，出賣人無法繼續(xù)履行合同、協(xié)助買受人辦理過戶手續(xù)，買房人無法實(shí)際取得房屋。

相關(guān)法條

《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十條

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條

基本案情

李吉(人物名稱均為化名)系北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)某公寓某號樓251號房屋(以下簡稱涉案房屋)的所有權(quán)人。2013年5月14日，李吉與王杰簽訂《房屋買賣合同》，李吉將涉案房屋出賣給王杰，房屋總價(jià)款149萬元(含家具家電等)。同日，王杰支付李吉定金2萬元，李吉將涉案房屋交付王杰居住使用。2013年5月29日，王杰支付首付款43萬元。2013年6月4日，王杰支付首付款40萬元。雙方約定上述定金及首付款共計(jì)85萬元應(yīng)當(dāng)用于解除涉案房屋原有的抵押貸款手續(xù)。

2013年6月6日，因李吉與案外人高翔的民間借貸糾紛案，高翔申請財(cái)產(chǎn)保全，北京市通州區(qū)人民法院作出(2013)通民初字第09386號民事裁定書，裁定對涉案房屋進(jìn)行查封。王杰向法院提出案外人異議，被駁回。

王杰起訴至法院稱：我和李吉之間的《房屋買賣合同》受法律保護(hù)，我已經(jīng)支付了85萬元購房款，現(xiàn)因李吉的原因?qū)е路课荼徊榉?，我的合法?quán)益遭受損害。故訴至法院，請求判令：1.確認(rèn)雙方之間的《房屋買賣合同》有效;2.李吉繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》，并協(xié)助我辦理過戶手續(xù)。

李吉辯稱：我同意王杰的訴訟請求，上述合同是雙方的真實(shí)意思表示，但是涉案房屋現(xiàn)已被司法查封，我無法繼續(xù)履行。

一審法院庭審過程中釋明王杰：涉案房屋處于司法查封狀態(tài)，其與李吉簽訂的《房屋買賣合同》存在著履行不能的情形，其可以于履行不能的情形消除后另行主張或請求解除《房屋買賣合同》并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。王杰仍堅(jiān)持其訴訟主張。

案件索引：　

一審：北京市通州區(qū)人民法院(2013)通民初字第09926號(2013年9月10日)。

二審：北京市第三中級人民法院(2013)三中民終字第01434號(2014年1月14日)。

裁判結(jié)果

北京市通州區(qū)人民法院于2013年9月10日作出判決(2013)通民初字第09926號民事判決：一、確認(rèn)王杰與李吉簽訂的《房屋買賣合同》有效;二、駁回王杰的其他訴訟請求。一審判決后，王杰不服，持一審意見提起上訴，北京市第三中級人民法院駁回上訴，維持原判。

法院生效裁判認(rèn)為：依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。故對于王杰要求確認(rèn)王杰、李吉簽訂的《房屋買賣合同》有效的訴訟請求，于法有據(jù)，法院依法予以支持。

履行不能，是指實(shí)際給付的內(nèi)容為不能，給付不能發(fā)生不履行(原)債務(wù)的效力。該案中，王杰要求李吉繼續(xù)履行合同，協(xié)助王杰辦理過戶手續(xù)。而涉案房屋處于司法查封的狀態(tài)，李吉無法繼續(xù)履行合同、協(xié)助王杰辦理過戶手續(xù)，構(gòu)成履行不能。經(jīng)法院釋明王杰，王杰堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同，故對于王杰要求李吉繼續(xù)履行《房屋買賣合同》并辦理房屋過戶手續(xù)的訴訟請求，依據(jù)不足，法院依法不予支持。

案例注解

本案的爭議焦點(diǎn)在于，買受人買賣房屋后，房屋被法院查封保全的，房屋買賣合同能否繼續(xù)履行，買受人能否要求辦理過戶手續(xù)，買受人的權(quán)益如何得到保護(hù)。

(一)買房后被查封，《房屋買賣合同》效力不受影響

房屋查封是指人民法院或其他司法機(jī)關(guān)把被查封人的房產(chǎn)貼上封條，或者通過登記機(jī)關(guān)對有權(quán)屬登記的房屋進(jìn)行權(quán)屬限制，禁止被查封人對房屋權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)移或變更。在現(xiàn)實(shí)生活中，根據(jù)簽訂房屋買賣合同與房屋被查封的時間順序，可分為“簽前查封”(房屋買賣之前查封)與“簽后查封”(房屋買賣之后查封)兩種情形。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定可知，雙方買賣房屋之后被法院查封的，房屋買賣合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房產(chǎn)被法院查封，買賣雙方仍簽訂《房屋買賣合同》的，合同無效。本案中，王杰與李吉簽訂買賣合同在前，法院采取查封措施在后，該合同不違反前述法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不損害第三人權(quán)益，合法有效。雖然雙方在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)之前，法院對房屋進(jìn)行了查封，但房屋買賣合同的有效性依然不受影響。

(二)房屋被查封，能否辦理過戶手續(xù)

我國《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。由此可知，我國以不動產(chǎn)物權(quán)登記作為物權(quán)變動的生效要件。當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋買賣合同，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果;不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動。這既是不動產(chǎn)物權(quán)交易安全性和公正性的需要，也是不動產(chǎn)物權(quán)公示原則的必然要求。本案中，王杰與李吉雖已簽訂了《房屋買賣合同》，王杰也交納了首付款并實(shí)際占有使用房屋，但雙方未辦理房屋的過戶手續(xù)，從法律上來講，涉案房屋的所有權(quán)仍歸出賣人李吉所有，買房人王杰并未取得房屋的所有權(quán)。

履行不能，又稱“給付不能”，是指債務(wù)人由于某種原因，事實(shí)上已不可能履行債務(wù)。履行不能使債的目的客觀上無法實(shí)現(xiàn)，因而導(dǎo)致債務(wù)消滅或轉(zhuǎn)化為損害賠償之債，債權(quán)人無法請求繼續(xù)履行。學(xué)術(shù)上，以債務(wù)成立時是否有履行不能的事實(shí)存在，履行不能被分為“自始不能”和“嗣后不能”，自始履行不能，是指在給付義務(wù)成立之時給付即為不可能。與自始不能相對的是嗣后不能，即債務(wù)成立后發(fā)生的給付不可能。本案雙方簽訂房屋買賣合同后房屋被查封，即屬于“嗣后不能”?！八煤蟛荒堋辈⒉挥绊懞贤男Я?，而是根據(jù)是否可歸責(zé)于當(dāng)事人分別處理。如果不可歸責(zé)于當(dāng)事人，則作為一種風(fēng)險(xiǎn)，依風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的規(guī)則處理;如果可歸責(zé)于一方當(dāng)事人，則作為債務(wù)不履行(違約)，由責(zé)任人承擔(dān)債務(wù)不履行責(zé)任”。嗣后不能體現(xiàn)在我國《合同法》第一百一十條的規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

本案中，王杰與李吉簽訂《房屋買賣合同》后，在履行合同方面，王杰依約支付了部分購房款，李吉也交付了房屋，如果房屋沒有被法院查封保全，王杰有權(quán)依據(jù)合同的約定要求李吉繼續(xù)履行《房屋買賣合同》并辦理房屋的過戶手續(xù)。但由于李吉因他案的債務(wù)問題涉訟，訴爭房屋在辦理過戶手續(xù)之前被法院查封，在訴爭房屋權(quán)利存有瑕疵、無法辦理過戶的現(xiàn)實(shí)狀況下，王杰要求李吉繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理過戶手續(xù)，即屬于客觀履行不能的情形，王杰堅(jiān)持要求李吉辦理房屋過戶手續(xù)的請求，法院無法支持。

(三)簽訂買賣合同后房屋被查封，買房人的權(quán)益如何維護(hù)

司法實(shí)踐中，簽訂房屋買賣合同后，房屋被法院司法查封的，筆者認(rèn)為可區(qū)分不同情況采取不同的方法：

1、對查封執(zhí)行提出異議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！庇纱丝芍?，滿足三個條件(查封時房屋價(jià)款已經(jīng)付清，查封時房屋已經(jīng)由買受人占有，買受人對沒有辦理過戶手續(xù)沒有過錯)，購房人可向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，請求查封法院對該房產(chǎn)予以解封，解封之后可要求出賣人繼續(xù)履行合同并辦理過戶手續(xù)。本案中王杰在法院查封時實(shí)際占有房屋，其對未辦理房屋過戶手續(xù)沒有過錯，但因王杰僅支付了部分購房款，而未付清全款，故不符合前款規(guī)定的條件，其查封執(zhí)行異議被法院駁回。

2、等待房屋解封。房屋查封作為一種執(zhí)行措施，是有一定期限的。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋，人民法院對土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過二年。查封期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年，且申請查封人有案件敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。因此在房屋買賣合同有效的前提下，購房人購買房屋后被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出賣人履行房屋過戶的合同義務(wù)。

3、提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)、解除查封。如買受人要求繼續(xù)履行合同并取得該房屋的所有權(quán)，則可與查封法院協(xié)商，由出賣人或買受人自己提供其他擔(dān)保財(cái)產(chǎn)申請解除查封。提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)后，法院解除查封，，雙方可繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過戶手續(xù)。如解除查封擔(dān)保是由買方自行提供的，其可以向出賣人進(jìn)行追償。

4、解除買賣合同，要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。法院查封可能是一個長時間的過程，而且房產(chǎn)很有可能被案外人申請執(zhí)行。為避免損失擴(kuò)大，買房人可以出賣人存在違約、合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由行使合同解除權(quán)，要求賣房人返還購房款，并要求賣房人按合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

來源：中國法院網(wǎng)