近來，有很多購(gòu)房人打電話咨詢，說在交定金時(shí)售樓小姐承諾的很好，可當(dāng)簽訂正式合同時(shí)，在合同上卻沒有以前的承諾，當(dāng)提出要求補(bǔ)充合同內(nèi)容或不行要求退定金時(shí)，售樓小姐往往說合同不能改，定金也不退，購(gòu)房者很是無奈。尋求律師幫助。

　　本文試從分析購(gòu)房定金的法律性質(zhì)入手，基于該認(rèn)識(shí)引出實(shí)務(wù)工作中應(yīng)如何及時(shí)正確的處理有關(guān)購(gòu)房定金引發(fā)的糾紛，從而有效維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

　　典型案例：

　　案例1：王先生看中一處在建樓盤，于 2005年3月20日與開發(fā)商簽訂《商品房定購(gòu)協(xié)議書》，王先生于當(dāng)日向開發(fā)商交付了所約定的定金一萬元，并于協(xié)議書中約定的時(shí)間即2005年4月1日至4月10日期間到開發(fā)商處商談購(gòu)房合同，因雙方就某些合同條款未能達(dá)成一致意見，合同未能簽成。

　　王先生現(xiàn)要求開發(fā)商退還已交付的定金，遭到開發(fā)商的拒絕，其理由是：1、王先生并未在約定時(shí)間與其商談合同，構(gòu)成違約，應(yīng)沒收該筆定金;2、即使認(rèn)可王先生在約定時(shí)間與其商談合同，但最終未能簽成，也構(gòu)成違約，依約也應(yīng)予以沒收。

　　案例2：買賣雙方簽訂了《定金協(xié)議》，約定賣方將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價(jià)格賣給買方。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款45萬元(含定金)，余款待買方取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如買方反悔則沒收定金;若賣方反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，賣方把房及有關(guān)資料給買方，買方也將45萬元支付給賣方。

　　五個(gè)月后，賣方書面通知中介公司，請(qǐng)轉(zhuǎn)告買方，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。5天后，買方起訴到法院，訴稱賣方因房?jī)r(jià)上漲而不愿再繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請(qǐng)求法院判決雙方的二手房買賣合同繼續(xù)履行，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

　　案例3：2010年3月8日，平時(shí)并不是很富裕的吳女士決定購(gòu)買一套價(jià)格百萬的房屋。

　　與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，吳女士不僅傾其所有，而且借遍了親朋好友，才算湊夠了20萬元首付款及稅費(fèi)(其中包括5萬元定金)?？刹坏桨雮€(gè)月，吳女士便接到開發(fā)商通知：根據(jù)新政，首付應(yīng)不低于30%，即最少應(yīng)補(bǔ)交10萬元，同時(shí)貸款利率也將提高。

　　這對(duì)經(jīng)濟(jì)承受能力已達(dá)極限的吳女士來說，不僅根本不可能承受，而且將導(dǎo)致日后生活嚴(yán)重困難。吳女士為此想到解除合同、退還定金及首付款，而開發(fā)商則提出，吳女士解除合同意味著違約，5萬元定金將不予退還。

　　從上述列舉的幾個(gè)典型案例我們不難看出，購(gòu)房者交定金易，退定金難，這是一直以來在房產(chǎn)交易糾紛中普遍存在的現(xiàn)象。

　　據(jù)了解，有關(guān)部門在受理的商品房投訴中，約有90%都與“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”中認(rèn)定的“定金”有關(guān)。而在這些糾紛中，有不少購(gòu)房者都是因?yàn)樯岵坏梅艞壎ń鸲?gòu)房，當(dāng)然，也有購(gòu)房者由于對(duì)定金的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清、不知如何處理定金糾紛而不得不放棄定金。顯然，這兩種做法都極易讓購(gòu)房者的合法權(quán)益受到侵害。

　　在銷售過程中，關(guān)于定金的糾紛多為如下情形：

　　在客戶交納定金后主合同簽訂前，由于種種原因客戶反悔而不愿簽訂購(gòu)房合同;或者開發(fā)商收取定金后，對(duì)售房條件等作出改變，客戶難以接受而不能簽訂正式合同;還有就是定金給付后，客戶由于在主合同、補(bǔ)充協(xié)議條款等方面與發(fā)展商出現(xiàn)分歧，雙方都不讓步又難以調(diào)和，致使主合同難以訂立等。

　　目前市場(chǎng)上許多房產(chǎn)都會(huì)采用“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的方式進(jìn)行前期的預(yù)訂，而內(nèi)部認(rèn)購(gòu)都要交付一定的購(gòu)房定金。許多人在交納定金時(shí)，都沒有書面協(xié)議，許多開發(fā)商只是隨便開一張收款收據(jù)給買房人作為收取定金的憑證，并不注明這筆款項(xiàng)的性質(zhì)，也缺少其它約定，一旦發(fā)生糾紛就很難說得清楚。而有的開發(fā)商也用“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”鉆法律空子。

　　法律性質(zhì)分析

　　認(rèn)購(gòu)協(xié)議(名稱可能表現(xiàn)為多種形式)的訂立及履行是開發(fā)商與業(yè)主極易產(chǎn)生爭(zhēng)議的一個(gè)環(huán)節(jié)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議爭(zhēng)議的焦點(diǎn)又主要集中在"定金"的處理問題上，因此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的處理原則進(jìn)行了規(guī)定。

　　該條規(guī)定： "出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人"。

　　以下從幾個(gè)方面簡(jiǎn)要解讀一下該條款：

　　1、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律性質(zhì)以及內(nèi)容要點(diǎn)。

　　商品房買賣合同認(rèn)購(gòu)協(xié)議是商品房買賣合同當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同之前簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況;房屋基本情況(房屋位置、面積等);價(jià)款計(jì)算;簽署合同的時(shí)限規(guī)定等等。從法律角度分析，認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同。

　　2、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的形式以及簽訂的時(shí)間段。

　　本條關(guān)于認(rèn)購(gòu)書的表述為"出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)?！?。出賣人與買受人概念的運(yùn)用，表明認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣合同當(dāng)事人之間訂立的，形式主要表現(xiàn)為預(yù)定書、認(rèn)購(gòu)書、定購(gòu)書等。

　　雙方當(dāng)事人之所以不簽訂商品房買賣合同是因?yàn)榭陀^上尚不具備訂立商品房買賣合同的條件(如開發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，但尚未交清土地出讓金，尚未取得《商品房銷售許可證》等)。 本條未規(guī)定應(yīng)在哪一階段雙方可以簽訂預(yù)約合同，但最高法院的專家認(rèn)為商品房買賣合同認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)在辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后取得《商品房銷售許可證》之前的一段時(shí)間內(nèi)簽訂。

　　3、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金糾紛的處理原則。

　　"定金"是一個(gè)規(guī)范的法律名詞，定金的作用就是給主合同擔(dān)保，違反定金約定就應(yīng)適用"定金罰則"，因此"定金"不同于人們?nèi)粘Ｖ兴褂玫?訂金"、"預(yù)付款"以及其他相近意思的詞 。

　　這一司法解釋也同樣認(rèn)為定金是訂立商品房購(gòu)銷合同的擔(dān)保，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立合同，適用"定金罰則"，即：除去"不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由"以外，如果因購(gòu)房人原因未能訂立合同的，購(gòu)房則無權(quán)要求返還定金，如果因開發(fā)商原因未能訂立合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但是至于到底什么是"當(dāng)事人一方原因"，什么是"不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由"，該司法解釋卻未加以界定。

　　最高法院有關(guān)專家對(duì)"不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由"有兩種傾向性意見：

　　第一種情況是開發(fā)商和購(gòu)房人都有買賣房屋的誠(chéng)意，但雙方在正式訂立商品房購(gòu)銷合同時(shí)就原先預(yù)約合同中沒有出現(xiàn)的條款不能協(xié)商一致導(dǎo)致最終未能簽訂合同;

　　第二種情況是一些不可抗力因素，例如預(yù)約合同簽訂后開發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目滅失等?？傊虿荒軞w責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因致使主合同不能簽訂時(shí)，開發(fā)商返還定金即可。

　　4、"定金"以外其他預(yù)付款的處理問題。

　　現(xiàn)實(shí)生活中簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，除了使用"定金"外，還常常出現(xiàn)"訂金"、"押金"等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的"定金"。

　　法律界專業(yè)人士認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書上記明：雙方未能簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約時(shí)訂金、押金不退還，出賣人違約則雙倍返還訂金、押金，則此時(shí)的訂金、押金具有"定金"性質(zhì);

　　另，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》對(duì) "定金"以外的其他預(yù)訂款規(guī)定"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用，當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定"。

　　糾紛案例解析

　　結(jié)合上述法律規(guī)定及法律分析，我們可以逐一解析上述典型案例，從中尋求在實(shí)務(wù)工作中的糾紛解決之道：

　　案例1：

　　我們可以看出，王先生交付給開發(fā)商的一萬元定金從法律性質(zhì)上講是作為其在約定時(shí)間與開發(fā)商訂立購(gòu)房合同的一個(gè)擔(dān)保，只要王先生在約定的時(shí)間去和開發(fā)商商談具體的購(gòu)房合同，對(duì)于王先生而言，他就已經(jīng)履行了合同義務(wù)，至于雙方因合同條款未能協(xié)商一致導(dǎo)致不能簽訂正式的購(gòu)房合同，這屬于司法解釋中所說的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，因此開發(fā)商以沒有簽訂購(gòu)房合同為由不予退還王先生的定金的理由不能成立，王先生可以訴求人民法院要回自己的一萬元定金。

　　需要說明的是在現(xiàn)實(shí)生活中有很多購(gòu)房者認(rèn)為如果不簽訂購(gòu)房合同，就表明自己違約也就不能要回定金，因此就違心的與開發(fā)商簽訂了對(duì)自己很不利的購(gòu)房合同，其實(shí)這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。

　　在此，筆者提醒各位購(gòu)房者，只要你在約定的時(shí)間去和開發(fā)商談合同了，你就履行了你在認(rèn)購(gòu)合同中的合同義務(wù)，這里的定金約束的是你要如約給開發(fā)商一個(gè)商談合同的機(jī)會(huì)，并不是約束一個(gè)購(gòu)房合同簽訂的結(jié)果。因此一定要澄清認(rèn)識(shí)，千萬不能隨便簽訂購(gòu)房合同，這樣會(huì)為自己今后的合法權(quán)益埋下隱患。

　　正如本案中所舉情形，在現(xiàn)實(shí)中也經(jīng)常會(huì)有這樣的情況，就是開發(fā)商會(huì)否認(rèn)購(gòu)房者來與其協(xié)商過簽訂購(gòu)房合同這一事實(shí)，據(jù)此來不予退還定金。

　　對(duì)于這個(gè)問題，筆者提醒各位購(gòu)房者，一定要有證據(jù)意識(shí)，因?yàn)橐坏┌l(fā)生訴訟，購(gòu)房者要求退還定金的請(qǐng)求得到支持的前提就是首先得舉證證實(shí)自己沒有違約，也就是在約定的時(shí)間曾去和開發(fā)商商談過購(gòu)房合同。

　　在此，筆者提供以下幾種方案供購(gòu)房者參考使用：

　　1、去談購(gòu)房合同時(shí)請(qǐng)公證人員一起去，如果不能談成，請(qǐng)公證人員就談判的事實(shí)作公證，這種方案是最穩(wěn)妥的，但缺點(diǎn)是成本過高;

　　2、請(qǐng)兩個(gè)以上證人一起去，如果談不成，今后訴訟時(shí)可請(qǐng)證人出庭作證，這種方案操作簡(jiǎn)便，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在對(duì)證人的證明效力的認(rèn)定上;

　　3、自己去談，如果談不成，馬上要求開發(fā)商退還定金，如果開發(fā)商口頭答應(yīng)但又以各種理由推脫的話，應(yīng)要求其寫下保證退還定金的承諾;如果開發(fā)商拒絕寫下承諾，則可以在現(xiàn)場(chǎng)與公證人員聯(lián)系請(qǐng)求到現(xiàn)場(chǎng)作公證，或者可以求助公安機(jī)關(guān)，能爭(zhēng)取一個(gè)書面的報(bào)案記錄，目的都是在于固定證據(jù)予以證明自己在約定時(shí)間去談過購(gòu)房合同這么一個(gè)事實(shí);

　　4、在定金合同約定的時(shí)間內(nèi)以有證據(jù)證明的書面方式(通常的做法是以公證郵寄送達(dá)方式)向開發(fā)商提出合同條款或者修改意見,如果開發(fā)商不答應(yīng)所提合同條款或者修改意見,則要求依法退回定金。

　　相對(duì)而言，第4種方式簡(jiǎn)便易行，成本低，效果好，筆者建議可以在實(shí)際的糾紛中大力推廣。當(dāng)然，如果有意識(shí)、有條件的話，最好求助于專業(yè)的房產(chǎn)律師提供幫助。

　　案例2：

　　買方認(rèn)為雙方簽訂的合同雖名為《定金協(xié)議》，但內(nèi)容包括了房屋坐落地址、室號(hào)、面積等基本狀況、房?jī)r(jià)款、付款時(shí)間及付款方式、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶等房屋買賣合同所應(yīng)當(dāng)具備的條款，其實(shí)質(zhì)是一份買賣合同。雙方履行了合同大部分義務(wù)，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的實(shí)際使用中。

　　賣方則辯稱，雙方所簽署的是《定金協(xié)議》，在上述協(xié)議中約定待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再簽訂買賣合同。但雙方意見有分歧，至今未簽訂買賣合同，在雙方簽訂《定金協(xié)議》時(shí)賣方尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。

　　法院審理后認(rèn)為，該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購(gòu)房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效，于是一審判決賣方繼續(xù)交房給買方。

　　筆者認(rèn)為，在司法實(shí)踐中，看待合同的性質(zhì)不僅要看“名”，更應(yīng)看“實(shí)”。從本案中可以看出，名稱雖是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)此應(yīng)依法認(rèn)定為房屋買賣合同;

　　此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動(dòng)要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的，而選擇權(quán)無疑應(yīng)給予守約方。

　　案例3：

　　通常情況下，如果適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，買方仍有條件繼續(xù)履行合同，是不得解除合同的。樓市新政帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)，不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于購(gòu)銷雙方來說，都因沒有商量余地而必須接受，無條件執(zhí)行。但如果只讓買方承擔(dān)首付提高、利息增加后果，并非公平。

　　本案也不例外。更何況，費(fèi)用的增加不僅使吳女士無法正常生活，而且也因無法履行而不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故其可提出解除合同。同理，對(duì)于吳女士已經(jīng)繳納的一并列入房屋首付款中的5萬元定金，開發(fā)商依法也是必須無條件退還的。

　　以下是另一起律師助當(dāng)事人成功退回商品房定金的真實(shí)案例和解讀：

　　案例：

　　葉女士于2014年6月份在江寧某樓盤大幅降價(jià)時(shí)看中一套商品房，當(dāng)即與開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，并按約定交了5萬元的購(gòu)房定金。但到具體簽訂購(gòu)房合同時(shí)，因?qū)ψ》吭O(shè)計(jì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等諸多問題不滿意，葉女士不想買這套房了，隨即向房產(chǎn)商提出了退還定金的要求，但被開發(fā)商拒絕。

　　開發(fā)商認(rèn)為：《認(rèn)購(gòu)書》是房地產(chǎn)銷售的慣例?！墩J(rèn)購(gòu)書》既賦予購(gòu)房認(rèn)購(gòu)權(quán)，也賦予了放棄權(quán)，并非強(qiáng)制購(gòu)買預(yù)定房。再有，開發(fā)商已按證明單為購(gòu)房人保留了所選定的房屋，且未變動(dòng)房?jī)r(jià)，不存在任何過錯(cuò)，而購(gòu)買人未在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂合同，屬于購(gòu)房者違約，根據(jù)約定，放棄購(gòu)買房屋系購(gòu)房者單方違約，故無權(quán)要求返還定金，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。

　　北京藍(lán)鵬律師事務(wù)所王鑫律師認(rèn)為：《認(rèn)購(gòu)書》僅表明葉女士有購(gòu)房意向，而非購(gòu)房合同。理由有兩點(diǎn)：

　　1、根據(jù)我國(guó)法律有關(guān)規(guī)定，房屋買賣契約，須經(jīng)主管機(jī)關(guān)登記才有效。而《認(rèn)購(gòu)書》作為一份意向書顯然不需房屋土地部門備案。

　　2、開發(fā)商在葉女士尚未見到房屋買賣契約、協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議的前提下，即要求其必須簽約成功，否則扣除訂金，顯然違背了合同訂立的自愿和公平原則。

　　本案在江寧法院開發(fā)區(qū)法庭經(jīng)審理認(rèn)為：《認(rèn)購(gòu)書》備注欄雖有按時(shí)到指定地點(diǎn)辦理簽約、愈期視為放棄訂購(gòu)權(quán)、訂金不予退還之條款，但當(dāng)事人葉某在雙方約定期限內(nèi)已多次與房屋銷售人員對(duì)購(gòu)房契約的具體條款進(jìn)行協(xié)商洽談，未達(dá)成購(gòu)房契約系由于雙方分歧較大。故開發(fā)商在與預(yù)購(gòu)方未達(dá)成購(gòu)房契約的前提下，扣留后者的購(gòu)房預(yù)付款無事實(shí)及法律依據(jù)。

　　最后，在法庭主持調(diào)解下，當(dāng)事人葉某也為了能夠盡快取得定金與開發(fā)商達(dá)成調(diào)解協(xié)議，當(dāng)即退還了葉女士預(yù)付的4萬元定金。

　　此案律師分析：

　　在買房者簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書后，如果有以下情形的，可主張解除雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并要求開發(fā)商退還購(gòu)房定金。

　　1、購(gòu)房者為非當(dāng)?shù)貞艨冢荒芴峁┮荒暌陨仙绫ＷC明或者納稅憑證的，通常開發(fā)商會(huì)私下允諾通過其他途徑為買房者辦理相關(guān)證明，所需費(fèi)用由購(gòu)房者提供且沒有正規(guī)發(fā)票，這種情形存在著銀行審批貸款的風(fēng)險(xiǎn)，有許多購(gòu)房者就因此而無法獲得銀行貸款，而開發(fā)商會(huì)將這種風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者來承擔(dān)，一旦無法獲得銀行貸款就會(huì)不斷要求購(gòu)房者全額支付購(gòu)房款，否則即會(huì)沒收定金或者首期款并要求購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任。

　　這種情形本律師認(rèn)為屬于雙方明知故犯，開發(fā)商惡意誘導(dǎo)購(gòu)房者，購(gòu)房者可主張解除解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并要求開發(fā)商退還定金。實(shí)踐中各級(jí)法院也支持本律師的上述代理意見。

　　2、購(gòu)房者對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境了解不夠，開發(fā)商也明知卻不事先主動(dòng)履行告知義務(wù)，導(dǎo)致簽訂認(rèn)購(gòu)書并繳納定金后，購(gòu)房者要求退還定金?？芍鲝堥_發(fā)商未履行合同的附隨義務(wù)，在協(xié)議簽訂中未盡誠(chéng)信義務(wù)，解除合同，退還定金。

　　3、簽訂認(rèn)購(gòu)書后，雙方經(jīng)協(xié)商無法就正式《商品房買賣合同》的主要條款達(dá)成一致，可要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，退回定金。

　　律師認(rèn)為：認(rèn)購(gòu)書只是對(duì)整個(gè)購(gòu)房合約的基礎(chǔ)性約定，通常只有房屋信息，面積，價(jià)格、超過約定時(shí)間不簽訂合同定金沒收等條款，對(duì)于其他很重要的諸如交房條件、交房時(shí)間、違約責(zé)任等待根本沒有約定，

　　因此只要購(gòu)房者履行了后期的《商品房買賣合同》的磋商義務(wù)，即可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若于問題的解釋》第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房合同無法達(dá)成一致，雙方無法簽訂正式商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)解除商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，定金予以退回。此種情形，本律師在辦案實(shí)踐中最為常見，也為法院經(jīng)常采用。

　　此案律師給購(gòu)房者的法律意見

　　首先，在交定金時(shí)，要求看正式合同文本，要看已填寫完畢的合同樣本，最好是別人簽過的合同，看有無他們的承諾內(nèi)容，如沒有，就是存在開發(fā)商虛假宣傳，這是決定交不交定金的問題。

　　其次，如果交了定金后一定要在定金合同約定時(shí)間內(nèi)去看合同(如果去晚了，開發(fā)商就說你違約了，定金就不可能退了)，如合同存在苛刻條款和無原先承諾，決定不要的時(shí)候，不要說不要，只說要求修改合同，要求合同內(nèi)容符合自己的要求，開發(fā)商肯定不愿意，這時(shí)你就可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“ 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。因雙方就合同條款無法達(dá)成一致，不屬任何一方原因，所以就可以要求退定金了。

　　這樣做完全符合法律的規(guī)定。如果售樓小姐說自己作不了主，需要請(qǐng)示再答復(fù)時(shí)，要求售樓小姐更改簽訂定金合同中簽正式合同日期，以后再來再說。如果售樓小姐即不同意更改也不退定金時(shí)，當(dāng)天直接到市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，保留來交涉情況證據(jù)，將來一旦訴訟解決，這就是有力證據(jù)，打官司也不怕了。

　　相關(guān)法律規(guī)定：

　　在我國(guó)，目前有如下法律法規(guī)適用于商品房買賣合同定金糾紛：

　　《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十條 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

　　《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十一條 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。

　　最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六部分關(guān)于定金部分的解釋：

　　第一百一十五條 當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　第一百一十六條 當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。

　　第一百一十七條 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定。

　　第一百一十八條 當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。

　　第一百一十九條 實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。

　　第一百二十條 因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

　　當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

　　第一百二十一條 當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。

　　第一百二十二條 因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯(cuò)，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當(dāng)事人，可以依法向第三人追償。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：

　　第四條 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

　　第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。