張三住在地處繁華市區(qū)的老小區(qū)，電梯老舊嘎吱作響，不僅對(duì)日常生活造成一定不便還存在安全隱患，小區(qū)業(yè)主多次向物業(yè)公司提出維護(hù)更換電梯，物業(yè)公司回復(fù)已無(wú)足夠的維修資金。

有的小區(qū)業(yè)主想成立業(yè)主委員會(huì)，更換掉現(xiàn)有物業(yè)公司，業(yè)主自行管理；有的小區(qū)業(yè)主認(rèn)為現(xiàn)有物業(yè)公司平時(shí)盡心盡責(zé)，換一個(gè)物業(yè)公司不一定比現(xiàn)在好，后來(lái)小區(qū)業(yè)主選出了幾個(gè)代表前往律所咨詢相關(guān)問(wèn)題，張三也是業(yè)主代表之一。

一、小區(qū)物業(yè)所稱的維修資金，是屬于物業(yè)的嗎？

不是，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由小區(qū)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。

二、怎么知道物業(yè)維修資金的使用是否合規(guī)呢？

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。如果平時(shí)由物業(yè)公司代為申請(qǐng)使用維修資金，物業(yè)公司更要定期公布維修資金的使用情況，如果沒(méi)有，業(yè)主可要求進(jìn)行公布。《民法典》規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

三、電梯維護(hù)、更換可以使用維修資金嗎？

可以，《民法典》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

四、我聽說(shuō)入住比例達(dá)到50%，業(yè)主可以成立業(yè)主委員會(huì)自己管理小區(qū)？業(yè)主可以更換現(xiàn)有物業(yè)嗎？

業(yè)主可以通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì)自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

需要注意的是，物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，但使用超過(guò)一年的，這些情況下都可以成立業(yè)主委員會(huì)，和入住比例沒(méi)關(guān)系。您現(xiàn)在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于建設(shè)單位，也就是開發(fā)商聘請(qǐng)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)也滿足前面的交付使用面積、使用年限要求，小區(qū)業(yè)主可以根據(jù)自身需求決定是否更換現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

五、那成立業(yè)主委員會(huì)的流程是什么樣的呢？業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有什么區(qū)別呢？

對(duì)于您這樣的小區(qū)，要先成立首次業(yè)主大會(huì)，再由業(yè)主大會(huì)選舉出業(yè)主委員會(huì)。小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的話事權(quán)在業(yè)主大會(huì)，而不是業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、住建部頒發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中有相關(guān)規(guī)定，主要流程有：

1. 5人以上業(yè)主聯(lián)名，向小區(qū)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府)書面提出申請(qǐng)，要求成立籌備小組(以下簡(jiǎn)稱籌備小組)；

2.街道辦收到申請(qǐng)后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組。 籌備小組成員需包括業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居委會(huì)代表；

3.公告籌備小組名單；

4. 籌備小組進(jìn)行籌備工作，包括:確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)、建筑面積；確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、形式、內(nèi)容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定選舉辦法；推薦業(yè)委會(huì)候選人名單；

5.召開業(yè)主大會(huì)公告，15天公告期，期間同步征求、收集業(yè)主意見；

6.召開業(yè)主大會(huì)，會(huì)議主要內(nèi)容包括：籌備工作報(bào)告；通過(guò)選舉辦法；通過(guò)管理規(guī)約；通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉業(yè)委會(huì)委員；

7. 公告業(yè)主大會(huì)決定，公告期15天；

8.公告期滿未收到異議的，向所在區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理備案登記；

9.核準(zhǔn)批復(fù)：區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

六、流程聽起來(lái)比較繁瑣復(fù)雜，有的業(yè)主覺得如果小區(qū)物業(yè)一直不解決電梯問(wèn)題怠于履行物業(yè)管理服務(wù)職責(zé)，給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以對(duì)其進(jìn)行起訴索賠嗎？

可以的，《民法典》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任。當(dāng)然前提是存在侵害合法權(quán)益的行為、造成了損失。

七、有的小區(qū)業(yè)主覺得物業(yè)管理其實(shí)很還不錯(cuò)，有什么途經(jīng)可以解決更換電梯的資金問(wèn)題呢？

前面提到的維修資金，如果確實(shí)已經(jīng)用完，那應(yīng)該由全體小區(qū)業(yè)主進(jìn)行續(xù)交，已成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。

八、那您是建議成立業(yè)主大會(huì)業(yè)主自己進(jìn)行管理呢，還是我們業(yè)主續(xù)交維修資金先更換電梯？

這個(gè)需要小區(qū)業(yè)主統(tǒng)一意見確定自身需求，都是各有利弊，如果成立業(yè)主委員會(huì)，流程時(shí)間可能相對(duì)較長(zhǎng)，但長(zhǎng)期看可以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。如果直接續(xù)交維修資金，現(xiàn)階段能更快速解決電梯維護(hù)、更換的問(wèn)題。

張三同學(xué)和其他業(yè)主代表聽了律師的解答后，才明白自己作為業(yè)主享有不少法律賦予的權(quán)利，他們決定回去好好研讀下《民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，分析下成立業(yè)主大會(huì)和續(xù)交維修資金的時(shí)間成本、資金成本等，再和其他小區(qū)業(yè)主好好合計(jì)下，從長(zhǎng)計(jì)議。