問(wèn)題:我買(mǎi)的商品房?jī)蓚€(gè)月前交付了，我說(shuō)要換的地方還沒(méi)換。我現(xiàn)在應(yīng)該做什么來(lái)結(jié)帳？(律師呼叫中心邀請(qǐng)汕頭律師為您解答此問(wèn)題)趙律師:看合同，延期兩個(gè)月交房是否屬于退房情況。
如果沒(méi)有約定，看有沒(méi)有其他退房情況，比如沒(méi)有預(yù)售許可證。
王律師:雙方可以協(xié)商達(dá)成一致，涉及的細(xì)節(jié)需要合同中的相關(guān)條款進(jìn)行規(guī)范。
相關(guān)知識(shí)-遲延交付的認(rèn)定及法律后果1。延遲交貨的標(biāo)識(shí)。原則上，出賣(mài)人未按約定時(shí)間交付房屋構(gòu)成延期交付。
但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房:(1)因不可抗力影響按期交房的。
根據(jù)《合同法》第一百一十七條規(guī)定:“因不可抗力不能履行合同的，按照不可抗力部分或者全部免除責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。
當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。如不可抗力的發(fā)生對(duì)房屋的正常交付造成重大影響，出賣(mài)人可能延期交付房屋的，可以部分或全部免除出賣(mài)人的責(zé)任。【/br/】但出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在合理時(shí)間內(nèi)及時(shí)向買(mǎi)受人履行通知義務(wù)，否則將構(gòu)成逾期交房。
(2)由于重大規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更，影響按時(shí)交貨。
根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)劃包括土地利用規(guī)劃和工程規(guī)劃。
商品房銷(xiāo)售辦法第二十四條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的方案規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)商品房。
商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。
“原則上，出賣(mài)人在開(kāi)始銷(xiāo)售該商品房時(shí)，應(yīng)已完成項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)并取得政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)。
規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)也很重要。
規(guī)劃決定了房子乃至整個(gè)社區(qū)的整體環(huán)境和格局。
規(guī)劃一旦確定，購(gòu)房者所購(gòu)房屋的周邊環(huán)境將會(huì)有一個(gè)可預(yù)見(jiàn)的發(fā)展。
因此，確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的重要組成部分訂立合同。
合同訂立后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(出賣(mài)人)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的，視為嚴(yán)重違約。
但如果在建筑施工過(guò)程中遇到政府發(fā)起的規(guī)劃變更(如政府部門(mén)在施工項(xiàng)目前需要拓寬道路，要求道路兩側(cè)的建筑后退一定距離，因此，開(kāi)發(fā)商需要時(shí)間修改整個(gè)設(shè)計(jì)方案)，或建筑施工過(guò)程中遇到的重大技術(shù)問(wèn)題(如地質(zhì)條件突變)， 而設(shè)計(jì)必須變更，開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)椴荒軞w入不可抗力的范疇而免除這種情況，但如果完全
我們認(rèn)為，在這種情況下，根據(jù)合同法中的“情勢(shì)變更”理論，即在訂立合同時(shí)，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況和環(huán)境發(fā)生異常變化，導(dǎo)致法律依據(jù)的喪失和當(dāng)事人合同目的的落空。 此外，情況的變化是不可預(yù)見(jiàn)的，不能歸咎于當(dāng)事人。如果維持原合同的效力顯失公平，利益可能受到損害的一方有權(quán)請(qǐng)求解除合同。
根據(jù)上述理論，因情勢(shì)變更而解除合同的，任何一方都不存在違約行為，因此不存在違約責(zé)任。
雖然目前我國(guó)立法中沒(méi)有確立情事變更原則，但在實(shí)踐中，可以根據(jù)情事變更原則，結(jié)合具體案件，適用《合同法》第六條關(guān)于誠(chéng)實(shí)信用原則的規(guī)定來(lái)處理。
二。遲延交付的法律后果(1)買(mǎi)受人解除合同的權(quán)利和出賣(mài)人遲延交付房屋屬于《合同法》第九十四條規(guī)定的“一方遲延履行主債務(wù)”的情形。
根據(jù)本條第三項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行的，可以解除合同。
最高人民法院《關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的解釋》第十五條對(duì)“合理期間”做了進(jìn)一步的界定?！?br/】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的解釋》第十五條規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)買(mǎi)受人催告后，在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不履行的。當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定的，行使撤銷(xiāo)權(quán)的合理期間為經(jīng)對(duì)方催告后三個(gè)月。
對(duì)方未催告的，撤銷(xiāo)權(quán)自撤銷(xiāo)權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；不延期行使的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。

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