1.長沙購房的相關(guān)法律法規(guī)有哪些

一、注意虛假廣告房地產(chǎn)虛假廣告是指以虛構(gòu)事實或隱瞞重要事實的方法發(fā)布含有國家禁止內(nèi)容的廣告，欺騙購房者。

按照相關(guān)規(guī)定，廣告應(yīng)載明預(yù)售或銷售許可證書號，應(yīng)當(dāng)清楚表示實際的銷售價及其有效期，應(yīng)以該房地產(chǎn)項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。 房地產(chǎn)廣告不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果，不得含有升值或投資回報的承諾，不得含有裝飾內(nèi)容。

二、注意按揭問題按揭問題主要分兩種：一是某些開發(fā)商推出零按揭、一成按揭等賣房措施；二是開發(fā)商為了盡快售罄，盲目為那些并不具備還貸能力的購房戶貸款提供“擔(dān)?！薄?《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定按揭比例最高不得超過80%，零按揭、一成按揭不過是開發(fā)商將合同上的房價提高，虛報給銀行。

對購房者來說，雖然暫時少付了房款，但合同金額的增高意味著要承擔(dān)更高的房屋契稅、維修基金、保險費等與房屋總價直接有關(guān)的費用，得不償失。 三、注意合同簽訂的補(bǔ)充條款問題一般情況下，購房合同是經(jīng)政府部門審查過的格式合同，但很多開發(fā)商都會要求在購房合同上空白的地方簽訂補(bǔ)充條款，或在購房合同之外簽補(bǔ)充協(xié)議，以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，損害購房者利益。

四、注意房屋配套設(shè)施問題很多房子都是預(yù)售的期房，房屋的規(guī)劃和配套基本都是看開發(fā)商的設(shè)計圖和規(guī)劃圖。但是開發(fā)商在建設(shè)過程中為了節(jié)省成本從而實現(xiàn)利潤最大化，到實際交房時，不少規(guī)劃都變成了空的，配套設(shè)施要么沒有，要么質(zhì)量和數(shù)量大縮水。

五、購買期房時注意開發(fā)商證照問題因所購買房屋是預(yù)售的期房，購房者對與開發(fā)商簽訂的合同的合法性審查就應(yīng)該尤其注意，這是維護(hù)自己合法權(quán)益的基礎(chǔ)和根本。 《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二條明確規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

六、注意所購房屋是否已經(jīng)抵押實踐中許多購房者在買房后發(fā)現(xiàn)所買的房屋或土地使用權(quán)已經(jīng)在銀行進(jìn)行了抵押，導(dǎo)致房產(chǎn)證遲遲辦不下來，甚至房屋被銀行優(yōu)先受償，而此時如果開發(fā)商卷款逃跑，購房者將血本無歸。 防范措施： 選擇有實力的口碑較好的開發(fā)商，要求開發(fā)商提供土地使用權(quán)證原件，并向土地登記部門、房管部門查詢土地或房屋是否已經(jīng)設(shè)定抵押，簽訂商品房預(yù)售合同的要及時備案。

七、交房時注意要求開發(fā)商提供“三書一證一表”“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。 根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。

“三書一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是開發(fā)商交房的必要條件，業(yè)主一旦簽了有關(guān)收樓文件，就視為對房屋質(zhì)量的認(rèn)可。

2.購買商鋪投資應(yīng)注意哪些法律問題

購買商鋪前要注意的六個問題

1、買商鋪之前多調(diào)查。買了商鋪，你并不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調(diào)查，面積一樣的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型？周邊的消費水平，能支撐什么水平的品牌？在保守估計的營業(yè)額基礎(chǔ)上，預(yù)期的租金水平能不能讓商家盈利？你是個人投資者，不需要像機(jī)構(gòu)投資者那樣撰寫投資報告，但你的心里得有本清晰的賬。

2、盡量不買商場里的商鋪。 不買產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，只買獨立的商鋪。商場要是整體情況很差，你的鋪子賣也賣不出去，租也租不出去。那種小產(chǎn)權(quán)商鋪看起來成本低，其實投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營，而且極容易出現(xiàn)惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。

3、要有商鋪的風(fēng)險意識。開店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點，現(xiàn)在不是“一鋪養(yǎng)三代”的時代，如果運行不暢，有可能“三代養(yǎng)一鋪”。

4、買商鋪要有前瞻性。并不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規(guī)劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。當(dāng)然，除了關(guān)注市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來同業(yè)競爭的情況。并不是所有的好地點都一定好賺錢，有時遇到市政規(guī)劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。

5、看準(zhǔn)客流和潛在客流。商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經(jīng)營小型商鋪的創(chuàng)業(yè)者來說，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優(yōu)越的商家投資收益較高，但好地段也意味著價格較高，競爭激烈。相對而言，社區(qū)商鋪與沿街店鋪的客流量穩(wěn)定，投資回報平穩(wěn)。至于郊區(qū)住宅的配套商鋪客源已經(jīng)固定，就必須從經(jīng)營上多下工夫了。

6、買了商鋪，不是就此捧上了“金飯碗”。 對商鋪投資的復(fù)雜性，投資價值組成、投資回報所需的技術(shù)條件等等，都需要有一個清醒的認(rèn)識。很多商業(yè)在銷售時熱熱鬧鬧，然而運營很長一段時間后，卻仍是一片蕭條。即使過了正常的1-2年養(yǎng)鋪期，也看不到希望在哪里。

3.購買商鋪30年使用權(quán)合法嗎

現(xiàn)在新興市場推出的一手商鋪，基本是兩種，一是賣獨立產(chǎn)權(quán)，一是賣一定年限的使用權(quán)，其實風(fēng)險不是絕對的，只是有一定合同保障后的相對性風(fēng)險，具體看合同怎么定了。

至于樓主提及的那種模式，我是不建議買的，除非開發(fā)商和你簽訂三十年的包租協(xié)議，否則是沒有任何保障的：租賃合同三年一簽，如果三年后這個市場沒有做出來，那開發(fā)商還會和你簽？如果市場做出來了，很火爆，你有的只是使用權(quán)，還不是嚴(yán)格意義上的分割到戶的獨立產(chǎn)權(quán)，那你的鋪位也不是絕對受保障的，開發(fā)商還是可以移位甚至強(qiáng)用的，這也是小產(chǎn)權(quán)不受保護(hù)的特性，相當(dāng)于你只是小股東，沒辦法參與并改變公司的行政決策的。

所以，建議樓主，買使用權(quán)的，務(wù)必買承諾包租到底的；有獨立產(chǎn)證的，就自己考察市場，衡量后再買。

4.我想買商鋪是一個商場里面的商鋪要注意哪些事項

從相關(guān)法律文件即合同的角度，應(yīng)是投資者關(guān)注的重點：

1.在商鋪買賣合同中，應(yīng)對產(chǎn)權(quán)辦理更名的時間作出明確的約定。因為如果產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行轉(zhuǎn)移，那么在收取租金時只是基于合同中的約定未免太蒼白無力，有可能會對預(yù)期收益的計算產(chǎn)生影響。

2.爭取與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營合同，因為作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，其應(yīng)具有相應(yīng)的資金實力和償還能力，一旦經(jīng)營目標(biāo)不能實現(xiàn)，可以以合同中的違約責(zé)任條款去約束開發(fā)商。

3.如存在經(jīng)營公司，爭取在商鋪買賣合同的附件中對開發(fā)商選擇的經(jīng)營公司作出相應(yīng)約定。如投資者的知情權(quán)、參與選擇權(quán)、收益不能兌現(xiàn)的救濟(jì)權(quán)、違約責(zé)任等。這樣就避免了開發(fā)商的“金蟬脫殼”，即便是將來經(jīng)營出現(xiàn)問題，也可為自己準(zhǔn)備一個補(bǔ)救的途徑和措施。

4.為了保險起見，投資者還可要求開發(fā)商對委托經(jīng)營合同中的收益作出連帶保證。如基本收益實現(xiàn)不了或物業(yè)、經(jīng)營公司無能力兌現(xiàn)租金，則開發(fā)商對租金的返還承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

5.為防止租金被占用或日后管理出現(xiàn)混亂，在購買商鋪時，應(yīng)要求在一定條件下由開發(fā)商牽頭組成業(yè)主自治組織，返還的租金在業(yè)主自治組織和經(jīng)營公司或開發(fā)商的共同監(jiān)督下，在銀行設(shè)立專門賬戶，以最大限度。 從相關(guān)法律文件即合同的角度，應(yīng)是投資者關(guān)注的重點：

1.在商鋪買賣合同中，應(yīng)對產(chǎn)權(quán)辦理更名的時間作出明確的約定。因為如果產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行轉(zhuǎn)移，那么在收取租金時只是基于合同中的約定未免太蒼白無力，有可能會對預(yù)期收益的計算產(chǎn)生影響。

2.爭取與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營合同，因為作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，其應(yīng)具有相應(yīng)的資金實力和償還能力，一旦經(jīng)營目標(biāo)不能實現(xiàn)，可以以合同中的違約責(zé)任條款去約束開發(fā)商。

3.如存在經(jīng)營公司，爭取在商鋪買賣合同的附件中對開發(fā)商選擇的經(jīng)營公司作出相應(yīng)約定。如投資者的知情權(quán)、參與選擇權(quán)、收益不能兌現(xiàn)的救濟(jì)權(quán)、違約責(zé)任等。這樣就避免了開發(fā)商的“金蟬脫殼”，即便是將來經(jīng)營出現(xiàn)問題，也可為自己準(zhǔn)備一個補(bǔ)救的途徑和措施。

4.為了保險起見，投資者還可要求開發(fā)商對委托經(jīng)營合同中的收益作出連帶保證。如基本收益實現(xiàn)不了或物業(yè)、經(jīng)營公司無能力兌現(xiàn)租金，則開發(fā)商對租金的返還承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

5.為防止租金被占用或日后管理出現(xiàn)混亂，在購買商鋪時，應(yīng)要求在一定條件下由開發(fā)商牽頭組成業(yè)主自治組織，返還的租金在業(yè)主自治組織和經(jīng)營公司或開發(fā)商的共同監(jiān)督下，在銀行設(shè)立專門賬戶，以最大限度地保護(hù)中小投資者的利益。

總而言之，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種類別，產(chǎn)權(quán)商鋪的投資和經(jīng)營有其獨有的特殊性，對于社會眾多中小投資者來說，還是一個相對陌生的新生事物?！吧啼佊酗L(fēng)險，投資須慎重”應(yīng)是投資者需牢記的警示。我們相信隨著市場的成熟和法制的日益健全，商鋪會成為像預(yù)售或按揭等房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售方式一樣的，為我們所熟知、認(rèn)可和接受的房產(chǎn)銷售模式。

5.商鋪有幾種產(chǎn)權(quán) 購買時需注意哪些呢

1.產(chǎn)權(quán)分割，意味著“東家”多了，招商及相關(guān)談判就從雙邊會談變成了超多邊會談，這是個可怕的概念。無論是帶租約商鋪模式還是先售后租模式，都對供應(yīng)商的引進(jìn)及后續(xù)經(jīng)營管理都沒有提出很好的解決辦法，為合約到期或者管理不善導(dǎo)致合約提前中止之后埋下隱患。

4特點

2.在市場交易環(huán)境尚不完善的情況下，一個沒有法律保障的事物的風(fēng)險是可想而知的。盡管如此，有意購買小產(chǎn)權(quán)房的仍不乏人在。他們并非不知小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險，卻表示“只是自住，又不上市交易”。

對此，一些業(yè)內(nèi)人士也表示，以往小產(chǎn)權(quán)項目并非沒有被勒令強(qiáng)制拆除的先例，部分小產(chǎn)權(quán)項目停工或停售就有這方面政策的考慮。

消費者即使是自住需求，購買小產(chǎn)權(quán)項目仍需謹(jǐn)慎。另據(jù)業(yè)[1]內(nèi)機(jī)構(gòu)估算，約有30%左右的消費者購買小產(chǎn)權(quán)項目是出于投資的考慮。業(yè)內(nèi)人士傅碩指出，雖然表面看小產(chǎn)權(quán)項目由于沒有產(chǎn)權(quán)證而無法交易，但在實踐中，其二手房交易也比較活躍，此時一般采用的是雙方當(dāng)事人默認(rèn)原則。只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力，一旦出現(xiàn)交易糾紛，在尋求法律保護(hù)時會遇到更多障礙。

以租代購似更穩(wěn)妥

3.小產(chǎn)權(quán)的項目之所以受到限制，一方面是怕其擾亂市場秩序，另一方面也是出于保護(hù)耕地等農(nóng)用地考慮。但因為存在巨大的利益落差，單純地通過行政手段來強(qiáng)制規(guī)范可能不會起到特別好的效果，最好仍從市場角度解決。

實際上，在農(nóng)村的集體土地也分可建設(shè)用地和耕地等不同用途，對于可建設(shè)用地，只要不違反國家強(qiáng)制性法律規(guī)范，可以納入開發(fā)建設(shè)的整體規(guī)劃，建成的房屋如果是農(nóng)民購買仍可按小產(chǎn)權(quán)辦理，如果是城鎮(zhèn)人口購買則需補(bǔ)交土地出讓金等費用。這樣，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房子只要不是侵占農(nóng)民耕地等農(nóng)用地的，都可采用這種模式。這在一些地方進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)中也作為一種途徑在嘗試和摸索。

如果在土地性質(zhì)不能轉(zhuǎn)變的情況下，既要發(fā)揮城市郊區(qū)富余宅基地的用途，又解決住宅市場供需矛盾的問題，以租賃的形式為好。就是在集體土地上建的住宅，以短期或較長期出租給城市居民，簽定合同，到期限在條件允許的情況下可以續(xù)租，如果在合同期限內(nèi)發(fā)生變化，可以退租。這樣既保證了農(nóng)民的收益，又保證了消費者的權(quán)益。

6.商鋪租賃合同涉及的法律問題有哪些

商鋪租賃合同涉及的法律問題有：一、調(diào)查店面的檔案 租店面之前，到該店面所在房地產(chǎn)交易中心查一查產(chǎn)權(quán)登記情況，要確認(rèn)： 1、房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)。

這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。

2、產(chǎn)權(quán)人是誰。這樣可以確保你不是在租其他第三人的房屋。

3、該房屋有沒有租賃登記信息。若已有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。

二、免租裝修期 商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人 裝修期間的租金。 在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需 按合同約定承擔(dān)。

但“免租裝修期”不是法律明確規(guī)定的概念，所以，你在租房是要去談，把這個期間談出來。談不出來怎么辦？租還是不租自己看著辦。

簽定合同發(fā)生的費用 三、租賃保證金 俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。押金主要是為了對付不守約的承租人的。

你守約，押金就跑不了。 四、稅費承擔(dān) 按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費： 1、出租 營業(yè)稅及附加租金*5。

55% 房產(chǎn)稅租金*12% 個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元） 印花稅租金（總額）0。1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計算。）

土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實際征收為準(zhǔn)。 2、轉(zhuǎn)租 營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5。

55% 印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0。1% 上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。

雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定這些稅費由誰承擔(dān)或分擔(dān)的比例。 就像賣房，一般來說都約定的是賣家要繳的費用由買家出。

簽定合同時要注意的重要內(nèi)容 五、營業(yè)執(zhí)照 租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)營活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個方面： 1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照； 2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照； 3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照； 4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照； 5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。 對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同。

六、裝修的處置 商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題： 1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。 2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費用。

3、明確租賃期滿時，裝修、添附（新搭建的建筑）的處置方式。 七、水、電、電話線等 因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若 不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同 的權(quán)利。

簽定合同之后的問題 八、租賃登記 租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)。租賃登記要注意的問題： 1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效； 2、經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多。