一、

商品房預(yù)售的定義

　　房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。同時(shí)房屋預(yù)售還具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強(qiáng)了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范。我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、

違反房地產(chǎn)管理法的規(guī)定預(yù)售商品房的，如何處罰

　　違反房地產(chǎn)管理法的規(guī)定預(yù)售商品房的處罰根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十六條，違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

三、

預(yù)售商品房要的條件有哪些

　　商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，即開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向縣級以上房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條明確規(guī)定：商品房預(yù)售、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。

　　我國對商品房的預(yù)售采取許可證制度。采取商品預(yù)售許可證制度，有利于保障商品房預(yù)售秩序，保護(hù)消費(fèi)者利益，維護(hù)當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權(quán)證書是基礎(chǔ)，是第一要件。

　　（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因?yàn)橛械拈_發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會(huì)有商品房建筑工程能否開工的風(fēng)險(xiǎn)，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購人利益的現(xiàn)象。

　　（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算、投入開發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護(hù)商品房預(yù)購人的合法權(quán)益，同時(shí)也便于房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督。

　?。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明。

　　只有取得商品房預(yù)售許可證，商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

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