房屋轉(zhuǎn)租

二房東，其實就是指與房東簽訂租賃合同后，又將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的承租人。我國《中華人民共和國合同法》規(guī)定：采用以當(dāng)事人同意為衡量轉(zhuǎn)租是否合法的標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)租經(jīng)出租人同意的，為合法轉(zhuǎn)租，除此之外為非法轉(zhuǎn)租。

合法轉(zhuǎn)租時，張某、房東和新房客之間會產(chǎn)生如下法律責(zé)任：

(1)房東與張某之間的租賃關(guān)系，不因轉(zhuǎn)租而受影響，他們之間仍發(fā)生原來的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。張某并應(yīng)就因新房客應(yīng)負責(zé)的事由所生的損害向房東負賠償責(zé)任，只要發(fā)生了該損害事實并可歸責(zé)于新房客，張某就應(yīng)負賠償責(zé)任。

(2)張某為轉(zhuǎn)租人，其與新房客之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無區(qū)別。

(3)房東與新房客之間，并不存在直接的法律關(guān)系。但新房客應(yīng)當(dāng)直接向房東履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，房東也可以直接向新房客行使“二房東”的權(quán)利，在這些情況下發(fā)生的債務(wù)房東可向第三人要求償還責(zé)任。

就新房客而言，負有保管租賃物的義務(wù)。不盡保管義務(wù)以致租賃物發(fā)生毀損滅失等損害時，應(yīng)向房東負賠償責(zé)任，張某為連帶債務(wù)人;對房東負有侵權(quán)損害賠償義務(wù)，如其對租賃物構(gòu)成侵權(quán)行為時，房東可直接向其請求損害賠償，房東與張某為連帶債權(quán)人。

在租賃關(guān)系終止時，新房客對于房東負有返還租賃物的義務(wù)。此時張某仍是連帶債務(wù)人;除經(jīng)特別約定，新房客對房東不負租金支付義務(wù)。

(4)轉(zhuǎn)租是以張某存有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的。在張某的租賃權(quán)因合法終止等原因消滅時，新房客不能向房東主張租賃權(quán)。如因此新房客不能得到租賃權(quán)而受有損害時，新房客也只能向張某請求賠償。

看了以上合法轉(zhuǎn)租的三方法律責(zé)任，很多朋友可能就會問：合法的房屋轉(zhuǎn)租需要符合什么樣的條件呢?

房屋的轉(zhuǎn)租必須符合的條件有以下三點：

(1)房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同;

(2)轉(zhuǎn)租合同須經(jīng)原出租人書面同意;

(3)轉(zhuǎn)租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規(guī)定的約束條件。而且，在轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或者終止。

那么，“二房東”如果擅自轉(zhuǎn)租房子會需要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任呢?

一、未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，出租人依法享有解除權(quán)

根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”。

二、未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同效力待定

根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”、“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”、“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”。

小編提示：

在房屋租賃的過程中，無論出租人、承租人還是次承租人均應(yīng)訂立書面合同，同時審查房屋的所有權(quán)人是否同意房屋的出租或者是轉(zhuǎn)租，并由房屋所有權(quán)人進行簽字確認，避免發(fā)生不必要的糾紛。如果還有其他的問題，可以在線的律師。