2021年1月1日生效的《民法典》，對于房屋租賃這一塊的法律規(guī)定也有了相對完善的增修，在保護承租人利益的同時，也兼顧了出租人的權益，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

一、對存在權屬爭議的租賃物，可無償退租。

法律依據(jù)：《民法典》第724條規(guī)定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關于使用條件的強制性規(guī)定情形。

《民法典》出臺以前，并沒有明確的規(guī)定上述情況下，如果承租人的合同未到期，可以怎么處理。實踐中，房東往往會以合同未到期為由，不退租戶押金。租戶也因為不能正常租住而兩頭為難，出現(xiàn)房東甩鍋的現(xiàn)象。

現(xiàn)在直接有了可以解約并無償拿回租金的法律規(guī)定，給面臨困境的租戶吃了一顆定心丸。甚至，如果是房東明知是不能出租的房屋，隱瞞真相出租給租戶，導致租戶利益受損，還可以要求房東承擔違約責任或者賠償損失。

二、設置居住權的房屋不得出租

法律依據(jù)：《民法典》第369條規(guī)定：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

居住權是《民法典》新增的一項房屋上的權利，主要保障不享有房屋產權的一方享有在房屋里無償居住的權利，避免其流離失所。在居住權的期限內，原則上房子是不能出租給第三人的，當然，如果享有居住權的人同意也是可以的。

如果未經(jīng)居住權人同意，或者在居住權人不知情的情況下，跟第三人簽訂租賃合同，則該合同無效，租賃權不能對抗居住權，居住權人有權將租客趕出房屋，租客只能找出租房承擔違約責任。

這也提醒了承租人在租賃房屋的時候，一定要出租人保證房屋不存在居住權，最好在合同里約定出來，否則將由出租人承擔違約責任并賠償損失。

三、合同到期房東即使不續(xù)租，承租人也享有優(yōu)先租賃權。

法律依據(jù)：《民法典》第734條規(guī)定：租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。

這條規(guī)定其實就是為了保障承租人居住的穩(wěn)定性，只要該承租人沒有出現(xiàn)合同約定的違約情形，且房東的房子繼續(xù)在出租，在同等條件下，承租人就享有有限租賃的權利。這就使得房東不能任意同承租人解除合同，而把房子租給別人。除非事先有在合同里約定，或者房子不打算繼續(xù)出租。

所以，作為房東，如果知道承租人有這項權利，合同到期后又不想繼續(xù)租給同一個人，也要在合同里約定好相應的條款，切忌出現(xiàn)同等條件下，在租客想續(xù)租的情況下，又把房子租給第三者，這樣也有可能導致合同無效的情形。 四、承租人享有所租房屋的優(yōu)先購買權，但要受到限制。

法律依據(jù)：《民法典》第726條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

這條實際是在原來《合同法》230條的基礎上增加了一個限制條件，即承租人的優(yōu)先購買權不能對抗房屋按份共有人和房主近親屬的購買權。這等于在保障承租人住房便利的基礎上，也照顧了出租人的權利。

五、關于房屋轉租的幾個特別規(guī)定。

法律依據(jù)：《民法典》第716條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

實踐中，房屋轉租的現(xiàn)象很普遍，有的房東為了防止風險，在合同里約定不得轉租。因為房東也不是愿意把房子租給所有的人，萬一你找的那個人對租賃物不愛惜，又不愿意準時交房租，各種跟房東抬杠怎么辦？肯定沒有房東愿意接受這樣的租客。所以，房屋轉租肯定要經(jīng)過房東的同意，或者得到房東的默許。如果房東不同意，你的轉租合同就是無效的，房東有權利收回房屋。

同時，如果房東同意你轉租，你也要對第三人造成的租賃物的損失承擔賠償責任，因為轉租合同通常情況下是承租人跟第三人簽訂的，房東跟第三人通常并不存在直接的合同關系，而房東跟承租人的租賃合同在租賃期內還是有效的，出了事情，根據(jù)合同相對性，房東肯定是可以找承租人承擔責任的，這點承租人一定要注意。

另外，根據(jù)《民法典》第716條還規(guī)定了出租人默認同意承租人轉租的期限為六個月，也就是雖然出租人沒有在合同里面約定可以轉租，也未明確表示同意轉租，或者承租人自己沒有跟出租人協(xié)商轉租，直接將房子轉租給別人，出租人知道了也沒有在六個月內提異議，那就視為出租人同意轉租，在承租人的租賃期限內，該轉租行為有效。

在城市里打拼的年輕人，租房往往是進入社會的第一個需要面臨的問題，關于租房的各種糾紛也是層出不窮。多學點法律保護自己的合法權益，讓自己的生活多一份保障。