學員crazylinlinhan197507：A公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與B曾于1994年5月訂立一項書面合同，約定：B在20年內(nèi)不得抗拒除該商店并興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬，以作為補償。合同生效后1年，B因經(jīng)營不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給C.在與C訂立合同時，B未向C提及其與A的協(xié)議，C購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。A得知這一情況后，立即找B和C交涉，請求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請求法院責令C停止興建旅館，請求確認B與C之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求B賠償損失。答疑老師Weiqing：此題涉及的是地役權與相鄰權的區(qū)別與聯(lián)系。地役權與相鄰權的關系非常密切，二者很容易相混淆，可以通過比較分析來加以區(qū)別。所謂地役權，是指為使用自己土地的方便與利益而使用他人土地的權利，是一種為增加自己土地的利用價值而支配他人土地的他物權。在地役權法律關系中，因使用他人土地而獲便利的土地為需役地，為他人土地的便利而被使用的土地為供役地。傳統(tǒng)民法上的地役權關系發(fā)生在土地所有人之間，由于我國的土地所有人只有國家或農(nóng)村集體組織，因而地役權關系更多地發(fā)生在土地使用人、宅基地使用人等之間。地役權具有從屬性和不可分性等特點。相鄰關系即不動產(chǎn)相鄰關系（下稱相鄰權），是指相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人之間在行使所有權或使用權時，因行使權利的延伸或限制而發(fā)生的權利義務關系。目前我國現(xiàn)行法律只規(guī)定了相鄰權，對地役權未作規(guī)定。雖然二者都是為了充分發(fā)揮相互毗鄰或臨近的不動產(chǎn)之經(jīng)濟效益，因不動產(chǎn)的利用而有著密切的聯(lián)系，但兩者是兩種不同的物權制度，不能相互替代或包含。二者的主要區(qū)別如下：首先，在產(chǎn)生原因方面，也就是相鄰權與地役權最本質(zhì)的區(qū)別，相鄰權由法律直接規(guī)定，是依據(jù)不動產(chǎn)權利而發(fā)生的法定權利，其成立即對抗第三人，無需登記便可當然發(fā)生效力；地役權的取得主要是依法律行為而取得，一般是約定權利，如可以基于當事人的合同約定產(chǎn)生，但此種行為屬物權設定行為，當事人雙方應到不動產(chǎn)登記機關進行設立登記。此外，地役權也可因遺囑、繼承或時效等原因而取得。其次，在調(diào)節(jié)范圍方面，相鄰權是法律對相鄰關系進行的一種最小限度的調(diào)節(jié)，其對不動產(chǎn)所有權或使用權的限制與擴展程度較少；作為當事人雙方超越相鄰權限度而約定的權利，地役權對土地所有權或使用權的限制與擴展程度較大，并且能夠運用其私法自治的特性來彌補法律規(guī)定的相鄰關系內(nèi)容十分有限的不足，從而可以有效地利用土地和其他不動產(chǎn)資源，更好地行使自己的權利而向?qū)Ψ教岢龈叩奶峁┍憷囊?。二者是相輔相成的法律制度。再次，在存在條件方面，相鄰權的存在條件是權利主體的不動產(chǎn)必須相互毗鄰，相鄰權反映的相鄰關系既適用于土地相鄰，也適用于房屋等建筑物相鄰，但一般認為在相鄰的兩塊權屬不同的土地上才會發(fā)生相鄰關系，而地役權只發(fā)生在土地所有人或使用人之間，所反映的相鄰關系只適用于土地相鄰關系，但不受土地是否毗鄰的限制。例如，需役地人在供役地修建水渠，該行為受制于水源地而無需要求需役地與供役地相鄰。最后，在權利存續(xù)期間及有償與否方面，地役權的存續(xù)期間可由當事人約定，地役權的取得有償與否也取決于地役權的設定方式和雙方當事人的約定；而相鄰權由法律直接規(guī)定，存續(xù)期間是法定的，通常是無償?shù)?。結論：據(jù)物權公示原則，設定地役權必須進行登記，才可為他人所知悉，從而發(fā)生對抗第三人效力。本題AB之間雖然有設立地役權的約定行為，但因沒有進行物權登記，故地役權不成立。A只取得了合同債權，可以對抗乙，在甲乙二者之間產(chǎn)生約束力，但沒有取得物權，不能對抗第三人C.根據(jù)合同相對性原則，A只能以B違反合同約定為由，請求B承擔違約責任，而不能對C的建樓行為提出異議。至于AB之間以設定地役權為內(nèi)容的合同，不能籠統(tǒng)地說因未進行登記而無效，只是不發(fā)生設立地役權的物權效力，但可以發(fā)生債權效力。