張先生想為兒子購置一套婚房，中介公司提供了一套房源。與提供房子一方的劉先生見面后，張先生了解到，劉先生從某開發(fā)商處購得房屋，與開發(fā)商簽訂了房屋購買合同，并按照整套房價(jià)40%的要求支付了首付款。劉先生說，當(dāng)時(shí)，開發(fā)商稱已經(jīng)辦理了三個(gè)證，并且很快就能交房。張先生實(shí)地看了一下房子，房子主體工程已經(jīng)完工，就與劉先生簽了購房合同，交了一萬元定金，約定一周之內(nèi)張先生將首付款交給劉先生，雙方再通過開發(fā)商辦理更名，余款由張先生向開發(fā)商支付。轉(zhuǎn)售期房現(xiàn)象并不鮮見簽訂合同后，張先生想再多了解一些情況，就到該開發(fā)商處咨詢。當(dāng)問到什么時(shí)候能夠交房時(shí)，開發(fā)商方面說還沒定，得看具體情況。張先生又詳細(xì)詢問該樓房有幾個(gè)證，一開始對方說已經(jīng)辦了三個(gè)證了，后又稱已經(jīng)辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三個(gè)證已經(jīng)進(jìn)入審批程序。張先生本以為很快就能入住此樓盤，為兒子辦婚事了，但現(xiàn)在看來什么時(shí)候能夠拿到鑰匙還是個(gè)未知數(shù)。張先生認(rèn)為與自己簽訂合同的劉先生并未取得房屋所有權(quán)，只是預(yù)售，對交房時(shí)間、何時(shí)能取得房產(chǎn)證等情況并不確定，而且該房也不符合預(yù)售房屋的條件，此合同應(yīng)屬無效合同，自己不必履行，對方應(yīng)該退還定金。劉先生則認(rèn)為張先生對自己尚未取得所有權(quán)這一情況是知曉的，如果不履行合同，則是違約，不能索要定金。據(jù)了解，發(fā)現(xiàn)在房產(chǎn)交易中，將所購期房轉(zhuǎn)賣的情況并不鮮見，所涉及的這些樓盤有的取得了預(yù)售許可證，有的卻并未取得。購房合同是否有效在賣房人未取得所有權(quán)的情況下，與購房人所簽的房屋買賣合同是否有效？張先生不僅不需要履行合同，還可以通過申請確認(rèn)合同無效而要回定金。理由是：履行合同是以合同合法有效為前提的。張先生與劉先生的買賣合同效力以開發(fā)商與劉先生的購房合同為前提。我國《合同法》第五十二條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《買賣商品房解釋》）第二條也明確規(guī)定：出賣人（開發(fā)商）未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由此可見，劉先生與開發(fā)商訂立的購房合同是無效的。劉先生轉(zhuǎn)讓給張先生期房的合同也是無效的。因此，張先生是不需要履行合同的。定金是否要退回本案中，雙方規(guī)定了履約定金，如果轉(zhuǎn)讓購房協(xié)議合法有效，張先生不履行合同，則無權(quán)要求退回定金，但是定金作為一種擔(dān)保協(xié)議，對于購房協(xié)議是一種從合同，其效力依賴于主合同效力?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力?！鼻懊嬉呀?jīng)分析了張、劉之間的購房協(xié)議是無效的，因此作為從合同的定金協(xié)議也是無效的，故劉先生應(yīng)該返還張先生一萬元的定金。張先生要想實(shí)現(xiàn)權(quán)利，需要向法院或仲裁機(jī)構(gòu)（具體看其與劉先生簽訂協(xié)議的約定）提出申請，由其作出確認(rèn)書。另外，本案中的劉先生實(shí)際上也是受害者，其也可以按照《買賣商品房解釋》第二條主張合同效力，要求開發(fā)商退回房款。如果其在購買房屋時(shí)開發(fā)商故意隱瞞沒有預(yù)售許可證事實(shí)，還可以根據(jù)《買賣商品房解釋》第九條的規(guī)定主張權(quán)利。第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。所以，如果是這種情況，劉先生可以要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

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