裁判要旨：根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。地上建筑物已辦理抵押登記的，債權(quán)人對(duì)建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)依法享有抵押權(quán)。

一、基本案情

中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司分宜支行（以下簡(jiǎn)稱建行分宜支行）與江西江鋰科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱江鋰科技）于2013年3月29日簽訂編號(hào)為JLDY2003-001的《最高額抵押合同》，約定江鋰科技作為抵押人將位于分宜縣工業(yè)大道，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為分鄉(xiāng)國(guó)用（2009）第028號(hào)，分鄉(xiāng)國(guó)用（2013）第016號(hào)、第017號(hào)的土地使用權(quán)，以及位于分宜縣工業(yè)大道，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為鈐房權(quán)證分宜字第××號(hào)，第0004060號(hào)、第0004063號(hào)、第0004065號(hào)、第0004066號(hào)的房產(chǎn)作為抵押物為本案建行分宜支行自2013年3月29日至2016年3月28日期間內(nèi)與其簽訂借款合同等主合同項(xiàng)下發(fā)生的債務(wù)在最高限額為人民幣1億元范圍內(nèi)提供抵押擔(dān)保。雙方于2013年4月2日在分宜縣房產(chǎn)交易所辦理了房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，建行分宜支行取得了鈐房他證分宜字第××號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證，載明土地證號(hào)為分鄉(xiāng)國(guó)用（2009）第0**號(hào)，分鄉(xiāng)國(guó)用（2013）第016號(hào)、第017號(hào)，房權(quán)證號(hào)為鈐房權(quán)證分宜字第××號(hào)，第0004060號(hào)、第0004063號(hào)、第0004065號(hào)、第0004066號(hào)共計(jì)63本。

后因雙方產(chǎn)生糾紛訴至法院，一審法院判決，建行分宜支行僅對(duì)登記房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，房屋占用范圍內(nèi)的土地不享有優(yōu)先受償權(quán)。

二、裁判要點(diǎn)

最高人民法院（2017）最高法民終40號(hào)中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司分宜支行、江西江鋰科技有限公司金融借款合同糾紛二審民事判決書認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)是否享有抵押權(quán)。本案中，建行分宜支行與江鋰科技于2013年3月29日簽訂的《最高額抵押合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。《最高額抵押合同》中約定的抵押物除案涉房屋外，還包括產(chǎn)權(quán)證號(hào)為分鄉(xiāng)國(guó)用（2009）第028號(hào)，分鄉(xiāng)國(guó)用（2013）第016號(hào)、第017號(hào)的土地使用權(quán)。協(xié)議簽訂后，雙方于2013年4月2日在分宜縣房產(chǎn)交易所辦理了房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，建行分宜支行取得鈐房他證分宜字第××號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書，該證明書內(nèi)“附記”中除載明房權(quán)證號(hào)外，還對(duì)上述土地證號(hào)進(jìn)行了記載。建行分宜支行上訴主張，根據(jù)分宜縣當(dāng)時(shí)關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記的辦公流程，對(duì)于附著有建筑物的土地，土地管理部門不負(fù)責(zé)辦理抵押登記，而由房屋管理部門統(tǒng)一辦理，出具抵押他項(xiàng)權(quán)證，在他項(xiàng)權(quán)證上載明土地使用權(quán)證號(hào)、收存抵押的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證原件，即視為辦理了土地使用權(quán)抵押登記。且即使未辦理土地使用權(quán)抵押登記，但已依法辦理了房屋抵押登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十二條的規(guī)定，抵押的效力及于房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。江鋰科技辯稱，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十二條雖規(guī)定“一并抵押”，但并未規(guī)定無(wú)須辦理抵押登記，案涉土地使用權(quán)未辦理抵押登記，不發(fā)生抵押效力，且該土地使用權(quán)證已因置換被注銷，建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)不享有抵押權(quán)。

本案中，《最高額抵押合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其中約定的抵押物明確包括案涉土地使用權(quán)在內(nèi)，雙方當(dāng)事人對(duì)該土地使用權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)均有明確預(yù)期。即使案涉土地使用權(quán)未辦理抵押登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十二條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”之規(guī)定，建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)亦享有抵押權(quán)。一審判決以未辦理抵押登記為由，判令建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)不享有優(yōu)先受償權(quán)，認(rèn)定事實(shí)和適用法律均有不當(dāng)，本院予以糾正。

就案涉土地使用權(quán)證已被注銷是否影響建行分宜支行行使抵押權(quán)一節(jié)，根據(jù)本案已查明的事實(shí)，江鋰科技與江西江鋰新材料科技有限公司之間的《資產(chǎn)置換協(xié)議》，系2016年10月14日簽訂，發(fā)生在建行分宜支行的土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定之后，且該置換行為未經(jīng)建行分宜支行同意，江西江鋰新材料科技有限公司亦未代為清償債務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”之規(guī)定，江鋰科技置換案涉土地使用權(quán)及嗣后注銷土地使用權(quán)證的行為，不具有對(duì)抗建行分宜支行的效力，不影響建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)抵押權(quán)的行使。

三、簡(jiǎn)評(píng)

《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。房地一體是我國(guó)《物權(quán)法》所貫徹的一項(xiàng)重要原則，要求房地一并抵押即是其著例。由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記長(zhǎng)期處于分割狀態(tài)，造成房地未同時(shí)辦理抵押登記的常有。根據(jù)本判決，似可得出地上建筑物辦理抵押登記的，債權(quán)人享有建筑物占用范圍內(nèi)土地的法定抵押權(quán)，而無(wú)須登記。

轉(zhuǎn)自：法釋

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