一、農村土地流轉的政策

農村土地流轉，黨的十七屆三中全會和09年中央1號文件專門出臺了政策：加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場。按照依法、自愿、有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農場、農民專業(yè)合作社等規(guī)模經營主體。農村土地流轉其實是一種通俗和省略的說法，全稱應該稱為農村土地承包經營權流轉。也就是說，在土地承包權不變的基礎上，農戶把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉給第三方經營。目的是提高土地利用率，目前還在發(fā)展變化中，地方執(zhí)行起來有許多漏洞可乘。

新規(guī)提出，建立租賃農戶承包地資質準入制度、經營風險防控制度、土地流轉規(guī)范管理制度、服務企業(yè)制度等四項制度，堅持規(guī)模化、高效化、集約化、產業(yè)化的現代農業(yè)發(fā)展方向，促進耕地資源集約、集聚、集群高效開發(fā)利用;保障工商企業(yè)投資農業(yè)的合法經營權益、維護農民流轉土地的合法收益權益，加強經營風險防控。同時提出，農村土地流轉要嚴格遵循明晰產權、信息發(fā)布、平等協商、訂立合同、備案歸檔等相關步驟依法有序進行。

新規(guī)明確了租賃農戶土地的工商企業(yè)準入資質、所需具備的條件等。在資質審核上，新規(guī)提出，農村土地承包經營權流轉給農業(yè)經營實體，在流轉合同簽訂前，出讓方可申請所在地農村土地承包管理機構組織有關單位，對企業(yè)(受讓方)的農業(yè)經營能力情況進行審查。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地承包行政管理機構自收到申請之日起5個工作日內完成審查，縣(市)、區(qū)和市級土地承包行政管理機構自收到申請之日起7個工作日內完成審查。

為了防范經營風險，新規(guī)強化用途監(jiān)管，實行租金預付，企業(yè)(受讓方)自土地流轉合同簽訂生效之日起10日內，預付全年土地流轉租金;自第二年起，每年年初預付全年土地流轉租金。土地流轉面積超過500畝以上的企業(yè)(受讓方)，按不低于一個年度的土地流轉租金向鄉(xiāng)鎮(zhèn)三資委托代理中心繳納風險保障金，實行繳納企業(yè)專戶存儲管理，待流轉合同到期后返還本息。承包企業(yè)無法支付土地租金怎么辦?新規(guī)提出，當企業(yè)(受讓方)無法支付土地租金時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府首先使用風險保障金兌現農戶租金，不足部分依法追繳到位，以確保土地轉出方利益。對確因經營困難而無力繼續(xù)經營的企業(yè)(受讓方)，在充分尊重流轉土地農戶意愿的前提下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地承包經營權管理機構，協調土地流轉雙方通過行政或司法途徑解除流轉合同，并按合同約定及時將土地退回農戶耕種。

二、農村土地流轉補償標準

1、征收耕地補償標準

旱田平均每畝補償5.3萬元。

水田平均每畝補償9萬元。

菜田平均每畝補償15萬元。

2、征收基本農田補償標準

旱田平均每畝補償5.8萬元。

水田平均每畝補償9.9萬元。

菜田平均每畝補償15.6萬元。

3、征收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元。

4、征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元。

5、征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。

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