▌編者按

上海一中院二審審結(jié)的“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案”被 2015 年第 10 期《最高人民法院公報(bào)》刊載。該案由民二庭張薇佳擔(dān)任審判長兼主審法官，唐建芳、朱強(qiáng)兩位法官擔(dān)任合議庭成員。該案明確了在買受方雖取得房屋產(chǎn)權(quán)但未實(shí)際占有，且占有人對(duì)房屋的占有具有合法性時(shí)，買受方僅基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)主張占有人遷出的訴請(qǐng)不應(yīng)獲得支持。買受方應(yīng)以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

▌裁判要旨

簽訂房屋買賣合同后出賣方應(yīng)向買受人履行權(quán)利與實(shí)物的雙重交付，在買受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實(shí)際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對(duì)房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性，買受方應(yīng)以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

▌連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案

原告連成賢，男，30歲，漢族，住上海市浦東新區(qū)。

被告臧樹林，男，45歲，漢族，住上海市浦東新區(qū)。

原告連成賢因與被告臧樹林發(fā)生排除妨害糾紛，向上海市浦東新區(qū)人民法院提起訴訟。

原告連成賢訴稱，原告于2011年從案外人謝偉忠處購得上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋，后案外人謝偉忠一直未履行交房義務(wù)，故原告于2012年7月5日訴至法院，要求案外人謝偉忠履行交房義務(wù)，在審理過程中，法院依法追加被告臧樹林共同參加訴訟，被告主張?jiān)媾c案外人謝偉忠所簽訂的房屋買賣合同無效，后未獲支持。原告已合法取得系爭房屋，現(xiàn)被告仍居住在系爭房屋中，嚴(yán)重侵犯了原告作為物權(quán)人對(duì)物權(quán)正常權(quán)利的行使，故要求被告立即遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋。

原告連成賢對(duì)其主張?zhí)峁┤缦伦C據(jù)材料：

(1)(2012)浦民一(民)初字第21647號(hào)民事判決書1份，原告連成賢提供此證據(jù)證明系爭房屋法院判決屬原告所有。

(2)上海市房地產(chǎn)登記簿1份，原告連成賢提供此證據(jù)證明系爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記為原告。

被告臧樹林辯稱，上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋屬被告所有，被告未出售系爭房屋，被告與案外人謝偉忠之間的買賣關(guān)系屬無效，故不同意原告的訴求。

經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，被告臧樹林對(duì)原告連成賢提供證據(jù)的真實(shí)性均無異議。

上海市浦東新區(qū)人民法院一審查明：

上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋原系被告臧樹林房屋拆遷后以補(bǔ)償安置款購得，2008年8月，系爭房屋的權(quán)利核準(zhǔn)登記至被告名下，房屋由被告及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李榛以被告代理人的身份與案外人謝偉忠就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為80萬元，2011年8月12日，向相關(guān)部門遞交了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書，后系爭房屋權(quán)利登記至案外人謝偉忠名下。2011年10月，原告連成賢與案外人謝偉忠就上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋簽訂了買賣合同，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為110萬元，2012年4月5日，系爭房屋權(quán)利核準(zhǔn)登記至原告名下。2012年7月5日原告起訴案外人謝偉忠要求其將系爭房屋交付原告，被告作為第三人申請(qǐng)參與訴訟，后法院判決，確認(rèn)以被告名義與案外人謝偉忠就上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋訂立的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效;駁回原告要求案外人謝偉忠將系爭房屋交付原告的訴求;駁回被告要求確認(rèn)原告與案外人謝偉忠就系爭房屋的買賣關(guān)系無效的訴求。原告以其已合法取得系爭房屋，現(xiàn)被告仍居住在系爭房屋中，嚴(yán)重侵犯了原告作為物權(quán)人對(duì)物權(quán)正常權(quán)利的行使為由訴來法院，要求被告立即遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋。

上海市浦東新區(qū)人民法院一審認(rèn)為：

財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。侵占國家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，不能返還財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。本案中根據(jù)原告連成賢提供的證據(jù)，足以證明原告系上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，被告臧樹林現(xiàn)已非上述房屋的產(chǎn)權(quán)人，被告已無權(quán)居住使用上述房屋，故原告要求被告遷出上述房屋應(yīng)予準(zhǔn)許，但鑒于本案的實(shí)際情況，應(yīng)給予被告一定的時(shí)間，另行解決居住問題。被告辯稱系爭房屋屬原告所有，其并未出售系爭房屋等意見，與事實(shí)不符，也于法無據(jù)，法院不予采信。

綜上，上海市浦東新區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條第一款的規(guī)定，于2013年12月23日判決：

被告臧樹林于本判決生效之日起二個(gè)月內(nèi)遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋。

臧樹林不服一審判決，向上海市第一中級(jí)人民法院上訴稱：被上訴人連成賢與案外人串通騙取系爭房屋產(chǎn)權(quán)證，臧樹林對(duì)系爭房屋享有所有權(quán)，請(qǐng)求二審法院依法改判駁回連成賢的一審訴請(qǐng)。

被上訴人連成賢辯稱，一審判決正確，請(qǐng)求二審法院依法維持原判。

上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。

▌上海市第一中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：

本案的爭議焦點(diǎn)在于，當(dāng)所有權(quán)與占有權(quán)能發(fā)生分離的情況下，買受人是否可以其為房屋所有權(quán)人基于返還原物請(qǐng)求權(quán)要求房屋內(nèi)的實(shí)際占有人遷出。

第一，生效判決已確認(rèn)案外人李榛以被告臧樹林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭房屋所簽訂的買賣合同無效，即第一手的房屋買賣并非原始產(chǎn)權(quán)人臧樹林之真實(shí)意思表示，該買賣合同對(duì)臧樹林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)，故產(chǎn)權(quán)人連成賢在其從未從出售方謝偉忠處獲得房屋實(shí)際控制權(quán)的情況下，徑行要求實(shí)際占用人臧樹林遷出，法院不予支持。

第二，在第二手的房屋買賣交易中，被上訴人連成賢與案外人謝偉忠簽訂了系爭房屋的房地產(chǎn)買賣合同并支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，該買賣合同已經(jīng)生效判決確認(rèn)為有效合同，故對(duì)連成賢與謝偉忠均具有法律約束力，雙方均應(yīng)依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)。鑒于此，連成賢對(duì)系爭房屋的權(quán)利應(yīng)通過該房地產(chǎn)買賣合同的履行(包括房屋的權(quán)利交付以及實(shí)物交付)來實(shí)現(xiàn)。本案中，雖然連成賢已于2012年4月5日取得了系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付過程，但其自始未曾取得過系爭房屋的占有、使用權(quán)。對(duì)此，連成賢應(yīng)依據(jù)其與案外人謝偉忠簽訂的房地產(chǎn)買賣合同之約定基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向合同相對(duì)方主張權(quán)利。結(jié)合本案來看，由于第一手的買賣合同已被確認(rèn)為無效，案外人謝偉忠自始至終沒有合法取得過系爭房屋而客觀上無法向連成賢履行交付房屋的義務(wù)，故連成賢應(yīng)向謝偉忠主張因無法交付房屋導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的違約責(zé)任。

綜上，上海市第一中級(jí)人民法院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項(xiàng)，于2014年3月13日判決：

一、撤銷上海市浦東新區(qū)人民法院(2013)浦民一(民)初字第36805號(hào)民事判決;

二、駁回連成賢要求臧樹林遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋的訴訟請(qǐng)求。

本判決為終審判決。