【案例】：艱難的物業(yè)管理企業(yè)維權(quán)之路

**城市開發(fā)集團(tuán)某物業(yè)公司，在2003年對業(yè)主共進(jìn)行了568起訴訟，涉案金額共計(jì)635萬元。到目前為止勝訴332件，涉及金額389萬元;正在強(qiáng)制執(zhí)行的有32件，涉及金額126萬元。據(jù)了解，在**城市開發(fā)集團(tuán)下屬的三大物業(yè)公司，與業(yè)主發(fā)生訴訟的情況并不鮮見。為什么物業(yè)公司狀告業(yè)主?為什么會有這么多起訴訟?這些訴訟發(fā)生的原因，都是業(yè)主欠費(fèi)。

**城市開發(fā)集團(tuán)某物業(yè)公司是管理北京市七個(gè)區(qū)、24片住宅小區(qū)的國有大型物業(yè)公司，公司具有國家一級資質(zhì)。在所管理的小區(qū)中，以普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和危改小區(qū)為主，從2000年至2003年轄區(qū)內(nèi)業(yè)主欠企業(yè)費(fèi)用達(dá)到3千多萬元，平均每年欠費(fèi)近1千萬元。物業(yè)管理企業(yè)作為微利企業(yè)，在如此大額的欠費(fèi)面前已經(jīng)難以維持自身的生存，所以企業(yè)運(yùn)用法律武器進(jìn)行生存斗爭，將業(yè)主告上法庭。

在這數(shù)千萬元的欠費(fèi)中，供暖費(fèi)占70%，達(dá)2千萬元以上，其余的30%是物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)。?按照去年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、?供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。為什么他們還在代收供暖費(fèi)呢？

像許多老的物業(yè)管理公司一樣，他們所管理的大多數(shù)是老舊小區(qū)，也就是過去的單位公房。房改之后，雖然房屋產(chǎn)權(quán)成為個(gè)人所有，但供暖費(fèi)一直是單位代繳，也一直是物業(yè)公司代收。去年《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺后，雖然有了規(guī)定，但在2003年供暖季到來之際，北京市政府為保證全市按時(shí)供暖，仍舊維持現(xiàn)有的收費(fèi)方式。

【市場化的難題】

這里面涉及到幾個(gè)方面的問題，有的是業(yè)主觀念上的問題，有的是由于政策改變引出的?問題。去年在供暖季到來之時(shí)，北京市的媒體多方報(bào)道過相關(guān)問題，有的媒體就尖銳的指?出，在任何情況下，“溫飽”都是人們生活的基本要求，而保障最廣大人民群眾的溫飽，是?任何政府都必須努力承擔(dān)的責(zé)任。所以解決冬季供暖問題，才成了遠(yuǎn)比一般經(jīng)濟(jì)問題為大的?社會問題、政治問題。

現(xiàn)在的問題是，與過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)相配套而形成的龐大的供暖網(wǎng)絡(luò)，卻?成了阻礙供暖系統(tǒng)進(jìn)入市場化經(jīng)營的技術(shù)壁壘。在最小以“樓”為單位進(jìn)行統(tǒng)一供暖的系統(tǒng)?中，交了錢的與交不起錢或不交錢的住戶被捆綁在一起，確實(shí)給供熱企業(yè)帶來無法解決的兩?難：不供，則交了錢的住戶權(quán)利受到侵害;供，則那些不交錢的住戶就搭了“便車”，不但?企業(yè)利益受損，對交了錢的住戶也不公平。

【政府的職責(zé)】

這兩難局面靠企業(yè)自身力量又無法解決。這時(shí)，政府就有責(zé)任出面解決這一難?題。目前的兩難，顯然是因從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型而導(dǎo)致的。政府政策轉(zhuǎn)變引發(fā)矛?盾，政府又沒有相應(yīng)的辦法對原有的系統(tǒng)進(jìn)行改造以適應(yīng)新的政策，于是政府就只好為出現(xiàn)?的問題“埋單”，于情于理，也只能如此。與此可資對照的，是供水、供電系統(tǒng)。

這兩個(gè)系統(tǒng)有著與供暖系統(tǒng)同樣的公用性質(zhì)，也屬保障群眾“溫飽”需求的生活必需品。但由于其分?戶供應(yīng)、分戶收費(fèi)的系統(tǒng)改造相對方便、成本較低，于是迅速實(shí)現(xiàn)了市場化經(jīng)營，政府也很?方便地從中脫身。政府該脫身時(shí)就脫身，符合建立市場經(jīng)濟(jì)的要求。但在供暖問題上，政府?不該脫身時(shí)硬要脫身，把政策轉(zhuǎn)變帶來的矛盾交給企業(yè)和用戶去解決，看似符合市場經(jīng)濟(jì)的?原則，實(shí)際是政府未盡到應(yīng)盡的責(zé)任。

企業(yè)的兩難選擇

物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)實(shí)問題是生存問題，在政府不能馬上解決的情況下只能通過法律去解?決了。但是，人們不禁要問，訴訟真能解決問題嗎?**物業(yè)公司說，作為物業(yè)管理公司，?每天都是跟住戶打交道，從心里講也不愿意跟人家對簿公堂。而且每打一場官司都要耗費(fèi)人?力物力財(cái)力，還要花時(shí)間。

但是權(quán)衡下來，不打官司更不行?，F(xiàn)實(shí)是，通過訴訟收費(fèi)已經(jīng)成?為企業(yè)生存不可或缺的手段了。雖然單就一件案子看，就是幾百元、上千元的事，但是欠賬?太多了，一年就上千萬元，三年下來積累了幾千萬元虧空?，F(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，公司要在市場?中生存、發(fā)展，就必須要贏利，必須要把損失降到最低，這是企業(yè)最基本的生存法則。

物業(yè)公司與業(yè)主之間是平等的

“過去我們對于物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)自身的權(quán)益認(rèn)識不夠，覺得物?業(yè)管理是為業(yè)主服務(wù)的，總有低人一頭的感覺。尤其是有的物業(yè)管理公司不夠規(guī)范，服務(wù)不?到位，造成了一定的社會影響，好象只要物業(yè)公司與業(yè)主一產(chǎn)生矛盾，就是物業(yè)公司的錯。?2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，我們逐漸認(rèn)識到物業(yè)公司與業(yè)主之間是平等的，公司的利?益與業(yè)主的利益同樣應(yīng)該受到保護(hù)。觀念上的變化使我們對過去的欠帳問題有了新的思考，?于是想起要運(yùn)用法律的武器來保護(hù)自身的合法權(quán)益??！?/p>

【分析】

平心而論，一方面物業(yè)公司應(yīng)該提高自身的素質(zhì)，提高服務(wù)水平;同時(shí)作為服務(wù)對象的?業(yè)主也應(yīng)該提高素質(zhì)，建立市場經(jīng)濟(jì)下住房消費(fèi)觀念。物業(yè)企業(yè)之所以把業(yè)主告上法庭，是?希望通過訴諸法律的方式強(qiáng)化業(yè)主的守法意識，最終達(dá)到物業(yè)公司與業(yè)主共同按法律辦事，?更好的維護(hù)雙方的合法權(quán)益。促進(jìn)物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高，業(yè)主也能住的安心舒心。小編的總結(jié)到此為止，如果你對這方面還有更多問題，歡迎來律聊網(wǎng)進(jìn)行咨詢，律聊網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)，由專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)為您解答你的疑惑。