跳單是指買(mǎi)賣(mài)一方或者雙方為了減少或者免除向中介公司支付中介費(fèi)，利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件，繞開(kāi)中介公司私自訂立合同的行為。

跳單行為，違反了我國(guó)《民法典》第九百六十五條的規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

跳單如何認(rèn)定？

構(gòu)成跳單，需要利用中介公司提供的房源信息、交易機(jī)會(huì)等條件，因此需要綜合考慮房地產(chǎn)中介服務(wù)的全過(guò)程及看房確認(rèn)書(shū)、委托協(xié)議整體條款的約定，還有委托人有無(wú)規(guī)避支付中介服務(wù)費(fèi)的主管惡意，具體來(lái)說(shuō)有幾個(gè)方面考量：

1、是否簽署獨(dú)家委托賣(mài)房或者購(gòu)房協(xié)議？

如果買(mǎi)方與賣(mài)方簽署了獨(dú)家委托賣(mài)房或者購(gòu)房協(xié)議后，又通過(guò)其他中介公司進(jìn)行成交，這種行為可以以違反獨(dú)家委托賣(mài)房或者購(gòu)房協(xié)議而追究賣(mài)方或者買(mǎi)方的違約責(zé)任；如果沒(méi)有簽署獨(dú)家委托賣(mài)方或者購(gòu)房協(xié)議，賣(mài)方與買(mǎi)方同時(shí)在多家中介平臺(tái)上掛牌銷售，或者通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，那買(mǎi)賣(mài)雙方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，而不構(gòu)成跳單違約。

2、中介公司是否積極提供相應(yīng)的中介服務(wù)？

如對(duì)房屋進(jìn)行宣傳、帶客戶看房、分析房產(chǎn)的優(yōu)劣、在買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行斡旋、協(xié)助辦理購(gòu)房貸款、房屋登記手續(xù)等。如果中介公司積極提供了相應(yīng)的中介服務(wù)，即使房屋的銷售在其他中介平臺(tái)上交易成功，中介公司也可以主張相應(yīng)中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用和合理的勞務(wù)報(bào)酬。

3、委托人是否支付中介費(fèi)用？

因?yàn)閷?shí)踐中，客戶跳單的目的，更多是為了減少或者免除支付中介費(fèi)用，如果委托人未按約定支付中介費(fèi)用，就極有可能構(gòu)成跳單。

中介公司破解對(duì)策

1、簽署獨(dú)家委托協(xié)議。

簽署獨(dú)家委托賣(mài)房或者購(gòu)房協(xié)議并讓委托人提交房產(chǎn)證等權(quán)屬證明文件交由中介公司保存，這樣可以避免委托人通過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)出售或者獲取該房源。

2、用好看房確認(rèn)書(shū)。

在看房確認(rèn)書(shū)中約定在首次看房之后，本人及其親友、代理人、陪同看房人等相關(guān)人員不得再通過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人等形式求購(gòu)中介公司介紹過(guò)的房屋，并不得以任何形式私下成交，不得將該房產(chǎn)信息透漏給他人，如有違反，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（前提是簽署獨(dú)家委托協(xié)議成為該房源的獨(dú)家代理方，否則會(huì)被法院認(rèn)定該格式條款排除了當(dāng)事人的主要權(quán)利，認(rèn)定該部分內(nèi)容為無(wú)效）。

3、做好風(fēng)險(xiǎn)提示，提前給客戶打預(yù)防針。

房產(chǎn)中介工作人員在服務(wù)過(guò)程中，要提示買(mǎi)賣(mài)雙方自行交易的風(fēng)險(xiǎn)和雙方跳單的法律風(fēng)險(xiǎn)，盡到告知義務(wù)。

4、注意核對(duì)身份。

簽名時(shí)需簽署真實(shí)姓名（核對(duì)身份證），多人看房時(shí)全部看房人員都需簽名（特別是夫妻），最好能按捺手印。

總結(jié)：法院認(rèn)定跳單，需要有扎實(shí)的證據(jù)。如果未能按照本文固定證據(jù)，則客戶即便出現(xiàn)跳單行為，也不容易被追究跳單責(zé)任。建議中介公司能夠完善相關(guān)的法律文本。