通過中介買房是購買二手房的常見形式，若購房者與中介之間形成了居間合同關(guān)系，購買者通為節(jié)省中介費跳過中介直接與賣房者簽訂購房協(xié)議的行為屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2020年6月28日，原告(受托人)與被告(委托人)簽訂了看房確認(rèn)書，該協(xié)議書主要內(nèi)容如下：信息服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)如下：全款收取房屋成交價2%，貸款收取房屋成交價2.5%，不足人民幣大寫貳仟元則按照人民幣大寫貳仟元收?。患追阶栽赋兄Z其本人或配偶、親屬、朋友及一起前來看該房產(chǎn)的人中，不會私下與乙方所介紹的該房產(chǎn)出售或出租方私下成交，也不會私下再委托其他中介公司對該房產(chǎn)買賣或承租。如有上述行為，本人仍需支付該房產(chǎn)推薦價的中介費；若有違反上述約定由此而產(chǎn)生的損失，將由違約方負(fù)責(zé)賠償。(違約金相當(dāng)于乙方推薦的上述房產(chǎn)推薦價的5%，或者相當(dāng)于乙方推薦的上述房產(chǎn)月租金的70%)；如有異議協(xié)商不成，共同到被委托方人所在地人民法院訴訟；看房時間為13點30分，看房地址為恒治新東方小區(qū)12號樓5單元501室，建筑面積87.87㎡；原被告及出售方均在該看房確認(rèn)書中簽字或蓋章確認(rèn)。 原告于當(dāng)日向被告推薦并陪同被告實地踏勘了坐落于鞍山市鐵東區(qū)的房屋。嗣后，被告兒子私下與原房屋權(quán)利人交易，案涉房屋已過戶至被告兒子名下，房屋實際成交價600000元。 另查，2020年3月25日，原告(被委托方)與房屋權(quán)利人(委托方)簽訂案涉房屋委托出售房源登記表，載明房屋權(quán)利人將房屋委托原告出售且通過原告完成交易。原告并非該房屋的獨家代理。 原告鞍山利美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向本院提出訴訟請求：1、請求法院依法判令被告承擔(dān)違約金32250元；2、請求法院依法判令被告承擔(dān)本案的訴訟費；3、請求法院依法判令被告承擔(dān)本案的交通費100元；4、以上訴訟請求總額為32350元。 法院審理后認(rèn)為，本案爭議焦點為：一、原被告雙方是否形成中介合同法律關(guān)系。二、原被告雙方簽訂的看房確認(rèn)書是否屬于格式合同及其效力。三、被告是否構(gòu)成違約，如構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)的違約金是多少。

一、原被告雙方是否形成中介合同法律關(guān)系的問題。中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。本案中，原告的工作人員帶領(lǐng)被告實地考察鞍山恒治新東方12號樓5單元1號，即提供了房源信息，原、被告雙方對于《看房確認(rèn)書》均簽字或蓋章確認(rèn)，該《看房確認(rèn)書》可以視為一份中介合同。因此，原被告之間已形成中介合同法律關(guān)系。 二、原被告雙方簽訂的看房確認(rèn)書是否屬于格式合同及其效力的問題。房地產(chǎn)中介公司為了維護其權(quán)益，通常在中介合同中約定：委托人承諾其本人或者配偶、親屬、朋友及一起前來看該房產(chǎn)的人中，不會私下與受托人所介紹的該房產(chǎn)出售方私下成交，如有上述行為，仍需支付該房產(chǎn)推薦價的中介費。從形式上看，此類規(guī)定是房產(chǎn)中介機構(gòu)為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款，屬于格式條款。只要此類條款不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，就不屬于格式條款無效的情形，對合同當(dāng)事人而言就具有法律約束力。就本案來看，《看房確認(rèn)書》約定甲方自愿承諾其本人或配偶、親屬、朋友及一起前來看該房產(chǎn)的人中，不會私下與乙方所介紹的該房產(chǎn)出售或出租方私下成交，也不會私下再委托其他中介公司對該房產(chǎn)買賣或承租。如有上述行為，本人仍需支付該房產(chǎn)推薦價的中介費，該條款旨在保護中介公司作為中介人依法應(yīng)享有的權(quán)益，防止當(dāng)事人利用已經(jīng)獲得的服務(wù)進行私下交易的背信行為。其雖為格式條款，但并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，不屬于格式條款無效的情形。進一步而言，在中介合同的履行過程中，原告也的確提供了準(zhǔn)確的房源信息，并帶領(lǐng)被告實地考察房屋，因而對被告及其親屬之后的交易行為做出一定范圍的限制，也符合民事法律的公平原則，雖最終成交房屋的當(dāng)事方為被告的兒子和原房屋權(quán)利人，但該格式條款對被告仍具有法律約束力。

三、被告是否構(gòu)成違約，如構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)的違約金是多少的問題。中介人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的報酬。本案中，被告根據(jù)原告提供的房源信息后，其兒子私下與原房屋權(quán)利人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并完成房屋的過戶登記，違反了中介合同中關(guān)于甲方自愿承諾其本人或配偶、親屬、朋友及一起前來看該房產(chǎn)的人中，不會私下與乙方所介紹的該房產(chǎn)出售或出租方私下成交的約定，系繞開中介人直接與原房屋權(quán)利人訂立合同的行為，屬于違約行為，應(yīng)向原告支付相應(yīng)的中介費用。 被告認(rèn)為簽訂《看房確認(rèn)書》時，原告未提示被告注意相應(yīng)的條款等理由不能免除被告支付報酬的義務(wù)?，F(xiàn)被告主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。雙方約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過分高于造成的損失。本案中，原告并非獨家委托的受托人，原告的實際損失也不可能高于中介報酬，考慮到原告僅提供信息，并未實際參與被告簽訂購房協(xié)議、更名過戶、交房等情形，違約金應(yīng)適當(dāng)予以調(diào)整，違約金的數(shù)額以房屋實際成交價600000元的2%即12000元為宜，對原告的過高主張不予支持。