跳轉(zhuǎn)訂單，俗稱跳轉(zhuǎn)中介，是指買賣雙方與中介（公司）簽訂預(yù)售確認(rèn)書(shū)、委托購(gòu)買協(xié)議或銷售協(xié)議，中介公司履行了促進(jìn)交易的義務(wù)，如提供獨(dú)家資源信息，促進(jìn)買賣雙方按照協(xié)議進(jìn)行會(huì)面和談判。買賣雙方一方或雙方為了逃避或減少支付中介費(fèi)的義務(wù)，擅自跳過(guò)中介機(jī)構(gòu)簽訂銷售合同的行為。

《民法典》第965條對(duì)上述逃命行為作了明確規(guī)定，并規(guī)定了明確的法律后果。即客戶接受中介服務(wù)后，利用中介提供的交易機(jī)會(huì)或媒體服務(wù)，繞過(guò)中介直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介支付報(bào)酬。這項(xiàng)規(guī)定明確禁止了越級(jí)命令的行為?；谶@一規(guī)定，在實(shí)踐中，即使中介合同中沒(méi)有明確規(guī)定跳單行為的違約條款，也不會(huì)阻止中介依法向委托人主張支付報(bào)酬的權(quán)利。

從中可以看出，《民法典》在于明文第一次規(guī)定跳躍命令之后。這種法律行為不僅保護(hù)了中間人的合法權(quán)益，而且規(guī)范了違反合同精神的行為。誠(chéng)實(shí)信用原則不僅體現(xiàn)在合同中，也體現(xiàn)在民事合同的訂立和履行中?！睹穹ǖ洹飞鲜龇梢?guī)定的目的是規(guī)范委托人與中介人之間的中介合同法律關(guān)系。委托人訂立中介合同后，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，向中介人支付報(bào)酬。

1、如何判斷是否構(gòu)成跳序行為？

合同生效后，中介機(jī)構(gòu)是否為交易提供了主要機(jī)會(huì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同是否生效進(jìn)行計(jì)量。特別是在實(shí)踐中，委托人與中間人之間不是一對(duì)一的通信，而是委托人只能就同一委托事項(xiàng)委托一個(gè)或多個(gè)中間人。在多個(gè)中介機(jī)構(gòu)的情況下，我們應(yīng)該特別準(zhǔn)確地判斷客戶是否接受了中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)，以及哪個(gè)中介機(jī)構(gòu)接受了服務(wù)。

第二，在上述前提下，中介機(jī)構(gòu)向客戶提供服務(wù)后，客戶是否利用中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)簽訂合同。本條的構(gòu)成要件是判斷其是否構(gòu)成跳單違約的關(guān)鍵。

第三，單跳行為的表現(xiàn)形式是最后一個(gè)構(gòu)成要素，即單跳行為的具體外在形式。在實(shí)踐中，具體表現(xiàn)為：一是委托人利用中介提供的信息機(jī)會(huì)或媒體服務(wù)，直接與出賣人訂立合同；二是客戶通過(guò)中介公司提供的信息和媒體服務(wù)已基本達(dá)成，客戶因其他中介公司報(bào)酬較低而與其他中介公司簽訂合同，屬于違約行為；第三，客戶將中介提供的信息披露給親友，并以親友的名義與對(duì)方簽訂合同，繞過(guò)中介。 2、舉證責(zé)任：中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明其跳過(guò)指令的事實(shí)。這一部分主要包括兩個(gè)方面：

首先，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)提供證據(jù)，證明其在與客戶簽訂中介合同后向客戶提供了交易機(jī)會(huì)。在司法實(shí)踐中，具體的證據(jù)形式包括委托合同、中介合同、看房確認(rèn)、傭金確認(rèn)等。因此，作為負(fù)有舉證責(zé)任的中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)注意保存與客戶的溝通記錄、電話和微信記錄，以及在實(shí)踐中及時(shí)確認(rèn)服務(wù)事項(xiàng)的書(shū)面材料。

第二，委托人繞過(guò)中間人直接訂立合同的事實(shí)，是中間人需要提供證據(jù)的事實(shí)。在實(shí)踐中，中介機(jī)構(gòu)可以提供客戶直接訂立的銷售合同和租賃合同，直接證明其有直接訂立合同的行為而不繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)。對(duì)于中間人來(lái)說(shuō)，舉證責(zé)任更加困難。在正常情況下，中介機(jī)構(gòu)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和拍照來(lái)證明實(shí)際交易的事實(shí)。由于簽訂中介合同的委托人與實(shí)際成交的委托人表面上并不相同，因此可能存在多人、多頻率的跳單行為。在這種情況下，中間人難以證明委托人和實(shí)際交易主體是同一主體。因此，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)記錄和了解委托人的信息，并注意保存書(shū)面證據(jù)材料，以達(dá)到舉證標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)踐中，受托人獲取交易信息的來(lái)源通常是其近親屬、朋友和代理人。由于串通信息規(guī)避傭金的可能性很高，法院的審判難度加大。因此，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)獲取和跟蹤證據(jù)，并注意相應(yīng)的材料。

①對(duì)買家的建議

鑒于跳單事件頻繁發(fā)生，律師提醒購(gòu)房者，首先，通過(guò)中介購(gòu)買房屋時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)全面審查并了解每份文件的簽名內(nèi)容。在司法實(shí)踐中，當(dāng)對(duì)跳轉(zhuǎn)指令存在爭(zhēng)議時(shí)，買方提出，雖然他有簽名，但他當(dāng)時(shí)不理解簽名的內(nèi)容。陳述的反駁并不能使法院充分相信買方不知道簽名的內(nèi)容，更不用說(shuō)影響買方違約的認(rèn)定；其次，對(duì)于中介費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真審核。如果他們不承認(rèn)，他們應(yīng)該拒絕簽署。否則，一旦他們簽署書(shū)面材料（包括中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），他們就有可能因?yàn)闊o(wú)法通過(guò)中介完成交易而跳單。

②對(duì)中介機(jī)構(gòu)的建議

逃命行為發(fā)生后，即使法院認(rèn)定逃命行為，中介機(jī)構(gòu)也需要依據(jù)《看房確認(rèn)書(shū)》該標(biāo)準(zhǔn)主張買家應(yīng)全額賠償中介費(fèi)，但目前仍不支持。在實(shí)踐中，中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)不僅包括提供房屋來(lái)源信息，還包括提供房屋過(guò)戶手續(xù)、貸款等服務(wù)。由于跳過(guò)訂單的行為發(fā)生在簽訂合同或提供所有服務(wù)之前，中介機(jī)構(gòu)要求全額中介費(fèi)顯然是不合理的，因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)沒(méi)有提供所有服務(wù)。在訴訟中，其全額中介服務(wù)費(fèi)的索賠顯然很難獲得法律支持。因此，基于上述考慮，從更合理的角度來(lái)看，中介機(jī)構(gòu)提供的各種服務(wù)的價(jià)格和標(biāo)簽應(yīng)明確詳細(xì)，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按分類和程序規(guī)定。在實(shí)踐中，嚴(yán)格按照合同約定的程序提供相應(yīng)的服務(wù)，以細(xì)化成本細(xì)節(jié)。通過(guò)這種方式，可以在一定程度上避免糾紛，并可以防止訴訟請(qǐng)求得不到支持的法律風(fēng)險(xiǎn)。