近日，看到一篇這樣的文章：《9月1日起，房產(chǎn)過戶給近親屬，不征收個(gè)人所得稅！》上網(wǎng)一查，發(fā)現(xiàn)許多網(wǎng)站都在轉(zhuǎn)發(fā)。然而這不是近期的“新聞”，而是財(cái)政部網(wǎng)站、國家稅務(wù)總局網(wǎng)站2019年6月25日刊登的財(cái)政部、稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》?！胺慨a(chǎn)過戶給近親屬，不征收個(gè)人所得稅”是對“財(cái)稅〔2009〕78號”文件的重申，不是新政。房產(chǎn)過戶給近親屬不征收個(gè)人所得稅的政策，由財(cái)政部、國家稅務(wù)總局于2009年5月25日發(fā)布，已經(jīng)執(zhí)行了十年。筆者所在德衡稅法團(tuán)隊(duì)結(jié)合房地產(chǎn)交易中各稅種最新政策，對于買賣、贈與、繼承各個(gè)方式下哪樣交易稅負(fù)最低進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的梳理。

一、增值稅-買賣

住房

1. 北京、上海、廣州、深圳以外地區(qū)：

個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

2. 北京、上海、廣州、深圳：

個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

二、增值稅免稅—家庭內(nèi)部流轉(zhuǎn)

涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅。

包括下列情形：

1. 離婚財(cái)產(chǎn)分割；

2. 無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

3. 無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

4. 房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

三、增值稅-家庭成員以外贈與

家庭成員以外贈與視同銷售，按照買賣繳納增值稅。

四、個(gè)人所得稅-買賣

根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。

對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計(jì)稅價(jià)格一致。

1.（賣價(jià)—買價(jià)）×20%

對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

2. 核定征收：賣價(jià)×（1%~3%）

納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。青島為1%和2%。

3. 拍賣核定：賣價(jià)×3%

個(gè)人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其房屋原值應(yīng)按照納稅人提供的合法、完整、準(zhǔn)確的憑證予以扣除；不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。司法拍賣適用3%。

4. 滿五唯一免稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。轉(zhuǎn)讓非住宅不享受滿五唯一免稅政策。

五、個(gè)稅免稅—家庭成員贈與、繼承

符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

1. 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

2. 房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

3. 房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

六、個(gè)人所得稅—受贈再出售

1. 受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

2.  受贈房屋再次出售時(shí)，可以按照差額20%，也可以按照1%~3%核定征收，并可享受免五唯一免個(gè)人所得稅政策。

3. 個(gè)人將通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時(shí)間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定，其購房價(jià)格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定。

4. 受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后,再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動產(chǎn)的,在繳納個(gè)人所得稅時(shí),以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。（本段為舊規(guī)定，已失效）

七、城建、教育費(fèi)附加

1. 城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)稅=繳納的增值稅×7%×50%

2. 教育費(fèi)附加=繳納的增值稅×3%×50%

3. 地方教育費(fèi)附加=繳納的增值稅×2%×50%

4. 城建和附加的征免范圍同增值稅相同。

八、土地增值稅-免征

個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

?買方稅?

一、個(gè)人所得稅—非家庭成員受贈

1. 在計(jì)征個(gè)人受贈不動產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí),不得核定征收,必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

2. 對受贈人無償受贈房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目20%稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

3. 應(yīng)稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價(jià)值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場價(jià)格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。

4. 對通過其他無償受贈方式取得的住房,該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。此時(shí)間影響個(gè)人所得稅滿五唯一免稅和增值稅免二免稅的計(jì)算。

二、契稅-買賣

契稅稅率為3%至5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在契稅條例規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。

三、契稅-贈與、非法定繼承征稅

1. 贈與行為同買賣相同，征收契稅。

2. 其中非法定繼承人（包括承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人）根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。且不享受買賣中的稅收優(yōu)惠，按照3-5%%征收。

四、契稅-法定繼承、夫妻之間免征

1. 法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。（法定繼承人不包括孫子女、外孫子女）

2. 在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

3. 夫妻共有房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn)。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。

五、印花稅

1. 買賣。

住房：個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

2. 贈與和繼承

出讓方和受讓方雙方各承擔(dān)交易價(jià)格×0.05%的印花稅。

3. 房產(chǎn)證，每本5元印花稅。

1-3 的上述印花稅（不含證券交易印花稅）減按50%征收

?征收管理?

免稅條件-無須公證

簽訂購房合同后，取得購房發(fā)票就行辦理契稅完稅，在增值稅及個(gè)人所得稅的“滿二滿五”優(yōu)惠中，起算時(shí)間均以契稅完稅憑證或房產(chǎn)證取得時(shí)間孰早為原則。

納稅人在辦理個(gè)人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征增值稅、個(gè)人所得稅手續(xù)時(shí)，應(yīng)報(bào)送《個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)登記表》、雙方當(dāng)事人的身份證明原件及復(fù)印件（繼承或接受遺贈的，只須提供繼承人或接受遺贈人的身份證明原件及復(fù)印件）、房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件。屬于以下四類情形之一的，還應(yīng)分別提交相應(yīng)證明資料：

一、離婚分割財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交：

1. 離婚協(xié)議或者人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書的原件及復(fù)印件；

2. 離婚證原件及復(fù)印件。

二、親屬之間無償贈與的，應(yīng)當(dāng)提交：

1. 無償贈與配偶的，提交結(jié)婚證原件及復(fù)印件；

2. 無償贈與父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者其他部門（有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)）出具的能夠證明雙方親屬關(guān)系的證明資料原件及復(fù)印件。

三、無償贈與非親屬撫養(yǎng)或贍養(yǎng)關(guān)系人的，應(yīng)當(dāng)提交：

人民法院判決書或者人民法院調(diào)解書或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系證明或者其他部門（有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)）出具的能夠證明雙方撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系的證明資料原件及復(fù)印件。

四、繼承或接受遺贈的，應(yīng)當(dāng)提交：

1. 房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡證明原件及復(fù)印件；

2. 經(jīng)公證的能夠證明有權(quán)繼承或接受遺贈的證明資料原件及復(fù)印件。

?律師觀點(diǎn)?

一、法定繼承（孫子女、外孫子女不屬于法定繼承人）方式稅負(fù)最低，僅需繳納印花稅，非法定繼承需要繳納3-5%契稅（滿二的房屋繼承稅負(fù)可能高于買賣）。繼承房屋再出售可以按照被繼承人取得房屋的時(shí)間計(jì)算“滿五唯一和滿二”的時(shí)間，個(gè)人所得稅同買賣取得的同樣處理，可以差額計(jì)稅或核定征收。

二、近親屬間贈與房屋無需繳納1~3%個(gè)人所得稅和增值稅，但是契稅稅率為3-5%且需要繳納合計(jì)千分之一印花稅。

1. 房屋不超過2年，贈與的稅負(fù)低于買賣；

2. 滿五唯一住房，買賣稅負(fù)低于贈與；

3. 2年以上非唯一住房，買賣與贈與比較主要看多交的契稅與少交的個(gè)人所得稅之間的比較，正常情況下買賣稅負(fù)應(yīng)低于贈與。

三、贈與、繼承等已取消公證程序，且贈與和繼承取得的房屋再次出售時(shí)個(gè)人所得稅政策同買賣取得的房屋一樣，已經(jīng)無需考慮其這方面的影響。

作者：張貞生 遲海鳴 山東德衡律師事務(wù)所稅法業(yè)務(wù)部