二手房買賣中辦理網(wǎng)簽備案可以有效預(yù)防“一房二簽”，但如因客觀原因無法及時(shí)辦理網(wǎng)簽，買方可以通過預(yù)告登記來保護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，在簽訂房屋買賣合同后，可以根據(jù)約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，表明自己是這套房子的“未來主人”。

這樣的話，即使賣方將房屋另行賣給他人，買方依然可以取得房屋所有權(quán)。

第一個(gè)案例是況某與王某、倪某房屋買賣合同糾紛案。

2019年3月17日況某為購(gòu)買王某、倪某(二人系夫妻)的房屋向倪某支付定金5萬元，并當(dāng)日簽訂房屋買賣合同，約定出售價(jià)格為325萬元。2019年6月26日起，況某多次要求王某、倪某辦理房屋過戶手續(xù)，王某、倪某一直未予回應(yīng)。2019年7月4日，王某、倪某就涉案房屋為案外人段某曉設(shè)定了抵押權(quán)。之后，況某向法院起訴要求解除合同，退還定金5萬元，并賠償因房?jī)r(jià)上漲造成的損失。經(jīng)鑒定，案涉房屋的市場(chǎng)價(jià)值為4058900元。王某、倪某、況某一致確認(rèn)房屋交易價(jià)格為330萬元，況某自愿接受差價(jià)損失賠償75萬元。

法院審理認(rèn)為，王某、倪某系違約方，王某、倪某就涉案房屋為案外人設(shè)定了抵押權(quán)，導(dǎo)致涉案合同客觀上無法繼續(xù)履行，主觀惡意明顯，故判決王某、倪某、況某簽訂的房屋買賣合同解除，王某、倪某退還況某定金5萬元并賠償房屋差價(jià)損失75萬元。

該案典型意義：

房屋買賣合同簽訂后，房屋價(jià)格上漲，賣房人惡意違約致使房屋買賣合同無法履行。法院判決解除合同并要求王某、倪某退還況某定金5萬元并賠償況某房屋差價(jià)損失75萬元，有助于引導(dǎo)民事主體恪守契約，營(yíng)造誠(chéng)實(shí)信用的法治環(huán)境，大力弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀。

第二個(gè)案例是某銀行與沈某房屋租賃合同糾紛案。

某銀行與沈某簽訂了租期自2016年12月1日至2019年11月30日止的房屋租賃合同，合同中未約定承租人享有單方解除合同的權(quán)利。某銀行在2017年10月26日向沈某發(fā)送關(guān)于解除租賃的通知，通知合同于2017年11月30日終止履行。隨后，某銀行搬離房屋，并于2017年12月29日向沈某郵寄律師函和案涉房屋的鑰匙。律師函告知沈某租賃合同于2017年11月30日解除，要求沈某及時(shí)收房并安排轉(zhuǎn)租、出租。沈某于2017年12月30日收到律師函和鑰匙后，向某銀行發(fā)出催款通知書，要求支付新一年度的房租2018年1月18日，某銀行起訴要求判決確認(rèn)房屋租賃合同于2017年11月30日解除。沈某于2018年1月23日收到起訴狀，并于2018年5月29日反訴請(qǐng)求某銀行支付新一年的房屋租金。

法院審理認(rèn)為，合同未約定承租人可以單方提前解除租賃合同。某銀行于2017年10月26日向沈某發(fā)送通知要求提前解除租賃合同，沈某對(duì)此回函表示不同意，故某銀行單方提前解除合同的通知不發(fā)生合同解除的法律效力。同時(shí)，結(jié)合某銀行后續(xù)搬離并郵寄鑰匙、發(fā)解除合同函件、起訴要求確認(rèn)合同解除時(shí)間、該案件訴訟材料的送達(dá)、沈某合理的溝通督促期限等情況，認(rèn)定涉案房屋租賃合同因事實(shí)上無法繼續(xù)履行而于2018年2月28日終止。據(jù)此，判決某銀行支付租金及物業(yè)費(fèi)至2018年2月28日，并支付違約金。

該案典型意義：

在本案的審理與裁判中，法院一方面否定了違約方承租人享有解除合同的權(quán)利，保護(hù)了守約方出租人的利益;另一方面認(rèn)定出租人有防止損失擴(kuò)大的義務(wù)，其溝通督促要求承租人繼續(xù)履行合同應(yīng)控制在合理期限內(nèi)，在承租人搬離后出租人應(yīng)及時(shí)接收房屋，以免導(dǎo)致房屋空置產(chǎn)生資源的閑置浪費(fèi)。