房屋拆遷中怎樣才算是公房的“同住人”

公房指國(guó)家或單位福利分配、調(diào)配或者國(guó)家認(rèn)可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系統(tǒng)公房等。

在舊城改造的房屋征收過(guò)程中，很多的房屋都屬于公房，由于公房管理制度的特殊性，公房只以一個(gè)人的名義承租，但實(shí)質(zhì)上其他同住人與名義承租人也享有相同的居住權(quán)利。而在房屋征收過(guò)程中，征收補(bǔ)償主要是“數(shù)磚頭”，征收部門(mén)不再認(rèn)定安置人口，因此，司法實(shí)踐中，關(guān)于公房安置對(duì)象尤其是同住人的認(rèn)定一直是一個(gè)難題，本文將對(duì)涉及到公有住房公房征收補(bǔ)償可能存在的安置對(duì)象以及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行探討。

一、承租人

公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準(zhǔn)。

房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協(xié)商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體。

房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續(xù)履行租賃合同;無(wú)共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商確定承租人。經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致的，由協(xié)商一致的主體作為補(bǔ)償協(xié)議簽約主體;協(xié)商不一致的，由公有房屋出租人依據(jù)協(xié)商結(jié)果按照《上海市房屋租賃條例》相關(guān)規(guī)定書(shū)面確定公有房屋承租人。

二、同住人(共同居住人)

根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，共同居住人是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

即同住人的認(rèn)定需同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：

(1)戶籍條件。征收方作出征收決定時(shí)，需要在被征收房屋具有常住戶口。

(2)居住條件。除特殊情況外，作出征收決定時(shí)應(yīng)在被征房屋內(nèi)實(shí)際居住一年以上。

(3)住房條件。征收決定時(shí)，在本市無(wú)其他住房或雖有其他住房但居住困難。

注：在公房同住人的認(rèn)定時(shí)，對(duì)于“他處住房”的性質(zhì)，應(yīng)該僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，具體包括原承租的公有住房、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補(bǔ)貼所購(gòu)買(mǎi)的商品房，公房被拆遷后所得的安置房(包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房)，以及按公房出售政策購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房等，不應(yīng)將自購(gòu)商品房歸入他處有房。而在征收過(guò)程中關(guān)于居住困難戶認(rèn)定，主要是為改善中低收入住房困難家庭居住條件，由房屋征收部門(mén)按照《實(shí)施細(xì)則》以及本市經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定對(duì)居住困難保障補(bǔ)貼人員進(jìn)行認(rèn)定的。因此，在對(duì)提出居住困難申請(qǐng)的對(duì)象進(jìn)行審核時(shí)，申請(qǐng)人他處住房的認(rèn)定則既包括福利性質(zhì)的住房，也包括自購(gòu)商品房。

另外，關(guān)于同住人的認(rèn)定，還應(yīng)該考慮以下情形：

(1)具有本市常住戶口，至征收決定之日，因結(jié)婚而在被征收公有住房?jī)?nèi)居住的，居住未滿一年的;

(2)在本市無(wú)常住戶口，至征收決定之日，因結(jié)婚而在被征收公有住房?jī)?nèi)居住滿五年的;

(3)在被征收公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外居住，他處也未取得福利性房屋的;

(4)房屋征收時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被征收公有居住房屋，且在本市他處也沒(méi)有福利性房屋的。

屬于以上四種情形的，也應(yīng)該視為同住人。