話不多說，現(xiàn)在就送上我們本堂課的課堂筆記，大家一定要收藏哦~！

一、資格問題

-房屋資格問題

要確定房屋擁有上市資格。

需要注意有些房子是不允許上市的，如央產(chǎn)房需要辦理單位的手續(xù)才可上市，經(jīng)適房、兩限房的售賣有年限要求。

這種情況下，提前簽訂合同住進(jìn)去擁有很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉孔右蝗詹贿^戶就一日不屬于你，如果房主進(jìn)行二次出售很容易受到損失。

-購(gòu)房資格問題

需要再三仔細(xì)檢查是否擁有買房資格再去簽訂合同，否則合同生效后定金就很難追回。

二、定金問題

定金≠訂金、保證金、誠(chéng)意金等

只有【定金】在法律上是有意義的?。?！

購(gòu)房時(shí)定金數(shù)額的根據(jù)具體情況而定，上限不可超過房屋價(jià)值的20%。如果十分中意這個(gè)房子，可以適當(dāng)多交來增加對(duì)方的違約成本。

記住，定金一定要留下證據(jù)！

三、房屋出租問題

二手房如果在有租戶的情況下，承租人擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

比如：張三的房子租給了李四 同等條件下李四可以優(yōu)先購(gòu)買。

因此購(gòu)房者需要注意讓租戶出示《放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)承諾書》以防止租戶起訴的風(fēng)險(xiǎn)。

四、房屋抵押?jiǎn)栴}

在二手房交易中抵押權(quán)引起的矛盾十分多。

購(gòu)房者注意在交易時(shí)確定房子要解除抵押，在貸款沒有還完的情況下是沒辦法過戶的。

五、委托代理問題

委托代理隱藏很大風(fēng)險(xiǎn)，一定一定要書面的、房主本人簽字的《授權(quán)委托書》。

否則一旦出現(xiàn)問題，很難維權(quán)。

六、房屋漲價(jià)問題

在交易過程中，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲房主反悔的情況屢有發(fā)生，因此在簽訂合同時(shí)要格外注意。

因?yàn)榇祟愂录?，北京法院近期開始允許購(gòu)房者可以主張可得利益損失，也就是差價(jià)損失，以此來不讓違約人獲利。

七、夫妻共有財(cái)產(chǎn)問題

只要是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻關(guān)系內(nèi)購(gòu)買，同屬夫妻財(cái)產(chǎn)。

因此購(gòu)買二手房時(shí)需要夫妻雙方都同意。

八、戶口、學(xué)區(qū)房問題

廣大購(gòu)房者對(duì)戶口存在一個(gè)很大的誤區(qū)，就是法院是無法強(qiáng)制遷出原房主戶口的！?。?/p>

如果房主不遷出，北京目前是沒有任何強(qiáng)制執(zhí)行的手段的。

因此在簽訂合同時(shí)，建議各位購(gòu)房者對(duì)于戶口規(guī)定一個(gè)較高的違約金額。

另外，關(guān)于學(xué)區(qū)房，切記在合同中明文注明。

九、與中介簽署合同問題

一般有兩份協(xié)議，普通的格式合同和補(bǔ)充協(xié)議。

在補(bǔ)充協(xié)議的最后可以與對(duì)方協(xié)定加進(jìn)去自己需要強(qiáng)調(diào)的條例（例如上一條的學(xué)區(qū)房）。

十、以房養(yǎng)老問題

目前用以房養(yǎng)老來欺騙詐騙老年人房產(chǎn)的騙局非常多。

楊律師給老年人的建議就是三個(gè)字：

不要碰。

遇到此類事情要多跟家人多溝通，目前來看一旦被騙的話通過民事訴訟很難挽回。

二手房買賣在房地產(chǎn)交易中占了相當(dāng)大的市場(chǎng)份額，同樣隨之而來的各種風(fēng)險(xiǎn)也讓購(gòu)房者頭痛不已?，F(xiàn)在有了楊律師的十大避雷指南是不是脈絡(luò)清晰了很多呢？

楊律師對(duì)于二手房買賣對(duì)大家最重要的一個(gè)忠告就是“全程留痕”！盡量留下書面證據(jù)、錄音證據(jù)等。畢竟打官司時(shí)間成本非常的高，十分影響生活。

來源：購(gòu)房大學(xué)