前 言

買(mǎi)房落戶(hù)，是很多人購(gòu)房的目的之一，特別是學(xué)區(qū)房，落戶(hù)尤為重要。倘若在房屋交付后，原業(yè)主遲遲不肯遷出戶(hù)口怎么辦？為此，一對(duì)夫婦將原業(yè)主告上了法院。近日，本案經(jīng)廣州市白云區(qū)法院審理后，判決原業(yè)主支付逾期遷出戶(hù)口的違約金86100元。

小朱和倩倩在中介的介紹下，選定了白云區(qū)的一處房產(chǎn)。2017年12月9日，小朱、倩倩和賣(mài)家李某簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，因李某及其家屬的戶(hù)口未遷出，雙方約定李某應(yīng)在2018年5月31日前遷出。

2018年4月12日，小朱、倩倩將房款全額付清，房屋也過(guò)戶(hù)至兩人名下，依合同約定，李某應(yīng)于2018年7月11日前交付房屋。但到期后，李某遲遲未進(jìn)行房屋交接，更未將戶(hù)口遷出。多次協(xié)商未果，小朱和倩倩將李某起訴至白云區(qū)法院，要求李某遷出戶(hù)口交付房屋，并支付違約金。

被起訴后，李某聲稱(chēng)，他可在2018年9月30日交付房屋，2018年10月20日前可遷出他及其小孩的戶(hù)口，但因他與麥某離婚，無(wú)法將前妻麥某的戶(hù)口遷出。

本案訴訟期間，雙方于2018年9月30日辦理涉案房屋的交接手續(xù)，李某也于當(dāng)天將戶(hù)口遷出。但李某同時(shí)提出，離婚后無(wú)法說(shuō)服前妻遷出戶(hù)口，且小朱和倩倩也沒(méi)有因戶(hù)口問(wèn)題遭受任何實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，為此他們主張的違約金偏高，應(yīng)予以調(diào)整。

白云區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，小朱、倩倩與李某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)恪守履行。

法院指出，合同明確約定李某應(yīng)于2018年5月31日前遷出戶(hù)口，經(jīng)小朱、倩倩催促及提起訴訟，李某才于2018年9月30日遷出戶(hù)口，這已構(gòu)成違約。鑒于合同約定了逾期遷出戶(hù)口違約金的標(biāo)準(zhǔn)，即每日按總樓價(jià)的萬(wàn)分之五支付違約金。考慮李某違約情況，根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，李某訴訟時(shí)提出違約金計(jì)算偏高、要求予以調(diào)整的意見(jiàn)，并無(wú)法律與事實(shí)依據(jù)，法院不予采納。為此，逾期遷出戶(hù)口需支付的違約金按合同規(guī)定應(yīng)為86100元。

經(jīng)辦法官指出，在二手房交易尤其是學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)中，涉及原業(yè)主戶(hù)口遷出的問(wèn)題越來(lái)越普遍。如果原業(yè)主不遷出戶(hù)口，要分兩種情況考慮其是否要承擔(dān)違約責(zé)任。

其一，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中就戶(hù)口遷出問(wèn)題約定了違約條款，售房者逾期遷出戶(hù)口又未能與購(gòu)房者重新協(xié)商約定的情況下，則應(yīng)按合同承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。結(jié)合本案，房屋出賣(mài)人以離婚后無(wú)法說(shuō)服其前妻遷出戶(hù)口作為抗辯，法律角度上難以成立。從履約角度而言，明確的約定不僅是約束合同雙方的前提，也是維護(hù)合同雙方合法利益的保障。故在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中約定逾期遷戶(hù)的違約責(zé)任，就能切實(shí)保障購(gòu)房者的權(quán)益。

其二，如果房屋買(mǎi)賣(mài)雙方未就戶(hù)口遷移問(wèn)題進(jìn)行約定，而售房者又不配合遷出戶(hù)口的，購(gòu)房者則無(wú)法主張售房者承擔(dān)逾期遷戶(hù)的違約責(zé)任。若房屋已過(guò)戶(hù)，購(gòu)房者可以房屋現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人的身份向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理新的戶(hù)口登記，但該途徑僅可解決購(gòu)房者戶(hù)口登記問(wèn)題，至于售房者戶(hù)口遷移仍需通過(guò)雙方協(xié)商處理。

上述案例中購(gòu)房者經(jīng)由法院判決支持從而維護(hù)了自己的合法權(quán)益。但是，這個(gè)案例也提醒廣大購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)要充分考慮履行時(shí)可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中明確約定好相關(guān)條款，避免維權(quán)的時(shí)候缺少有力依據(jù)。

來(lái)源 | 人民網(wǎng)、廣州日?qǐng)?bào)