一、如何認(rèn)定房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的效力?

二、開發(fā)房地產(chǎn)的合同主體要求：

　　(一)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。這就是說(shuō)，最少要求合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的單位。由于房地產(chǎn)作為一種重要的生活和生產(chǎn)資料，事關(guān)人民群眾的生命、財(cái)產(chǎn)安全及社會(huì)公共安全，而房地產(chǎn)開發(fā)又是工藝復(fù)雜、技術(shù)性專業(yè)性非常強(qiáng)的行業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)施行了嚴(yán)格的準(zhǔn)入制，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位是不得從事房地產(chǎn)開發(fā)的。

　　(二)根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。

　　2、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

　　3、有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。

　　4、有足夠的技術(shù)人員。

　　5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　也應(yīng)是說(shuō)，合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方主體必須中按照上述規(guī)定合法成立的房地產(chǎn)企業(yè)。如果合作雙方在簽訂合同時(shí)皆不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的，并非認(rèn)定合同當(dāng)然無(wú)效，最高法院的司法解釋而是給了當(dāng)事人一個(gè)補(bǔ)正的機(jī)會(huì)和時(shí)間，即在一審訴訟前如果一方取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者成立了具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，該合同應(yīng)認(rèn)為有效。這樣的規(guī)定有利于保護(hù)雙方當(dāng)事人及第三人的利益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)要投入大量的人力、物力，甚至已出售給了消費(fèi)者，如果只是因?yàn)楹灪贤瑫r(shí)不具備主體資格即認(rèn)定合同無(wú)效，是必造成社會(huì)財(cái)產(chǎn)的巨大浪費(fèi)和造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。

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