1.禁止開發(fā)商商鋪返租,是在那些法規(guī)中有規(guī)定

早在2001年，國家就已經(jīng)明令禁止“售后返租”這一怪異的商業(yè)地產(chǎn)營銷模式，《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

但是一、二、三線城市而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪的主要承載形式“售后返租”模式雖然在法律上一直被禁止，實(shí)際上卻從未被被真正的禁止。

因?yàn)?，開發(fā)商對(duì)于商鋪的返租承諾，雖然有所謂的合同約束，實(shí)際上，在以后的返租操作中，往往會(huì)因?yàn)楣緝?nèi)部變動(dòng)，重組，破產(chǎn)等難以預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生糾紛。開發(fā)商在無法保證完全履約的前提下給商鋪承諾返租出售，其實(shí)是對(duì)消費(fèi)者的欺詐行為。

2.商鋪?zhàn)赓U相關(guān)法律法規(guī),急

出租方（以下稱甲方）： 承租方（以下稱乙方）： 甲方愿意將產(chǎn)權(quán)屬于自己的房屋出租給乙方。

雙方根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，詳細(xì)情況如下： 第一條 房屋坐落地址 甲方出租的商鋪?zhàn)涞刂罚?號(hào)，建筑面積 平方米。 第二條 租賃期限 租期_____年，自_____年__月__日起至______年__月__日止。

承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋： 1. 承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的； 2. 承租人利用承租房進(jìn)行非法活動(dòng)的，損害公共利益的； 3. 承租人拖欠租金累計(jì)達(dá)30天的，并賠償違約金 元。 合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋，承租方享有優(yōu)先權(quán)。

但租金按當(dāng)時(shí)的物價(jià)及周圍門市租金漲幅作適當(dāng)調(diào)整。 第三條 租金和租金交納期限： 1.每年租金為為人民幣 萬 仟元整（￥ 元）。

2. 從第二年起，租金每年比上一年度增加 元（即第二年為 元，第三年為 元，第四年為 元，………）。 3.（或） 為減輕乙方負(fù)擔(dān)，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意乙方租金分__期付款，付款期限及金額約定如下： 第一期：?租金為_____，付款時(shí)間為_年_月_日。

第二期：?租金為_____，付款時(shí)間為_年_月_日。 第三期：?租金為_____，付款時(shí)間為_年_月_日。

第四期：?租金為_____，付款時(shí)間為_年_月_日。 第五期：?租金為_____，付款時(shí)間為_年_月_日。

第六期：?租金為_____，付款時(shí)間為_年_月_日。 ……… （或3.乙方每 （____月、年）繳納一次租金，乙方以現(xiàn)金形式支付租金。）

4. 乙方必須按照約定向甲方繳納租金。如無故拖欠租金，甲方給予乙方7天的寬限期，從第8天開始甲方有權(quán)向乙方每天按實(shí)欠租金1%加收滯納金。

第四條 租賃期間房屋修繕 出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕，出租方概不負(fù)責(zé)。如承租方不再使用出租方的門市后，承租方不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)。

第五條 各項(xiàng)費(fèi)用的繳納 1. 物業(yè)管理費(fèi)：乙方自行向物業(yè)管理公司交納； 2. 水電費(fèi)：由乙方自行繳納；（水表表底數(shù)為_________度，電表底數(shù)為_______度，此度數(shù)以后的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，直至合同期滿）。 4. 維修費(fèi)：租賃期間，由于乙方導(dǎo)致租賃房屋的質(zhì)量或房屋的內(nèi)部設(shè)施損毀，包括門窗、水電等，維修費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。

5. 使用該房屋進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的其它各項(xiàng)費(fèi)用均由乙方繳納，（其中包括乙方自已申請安裝電話、寬帶、有線電視等設(shè)備的費(fèi)用）。 第六條 出租方與承租方的變更： 1.如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，合同對(duì)新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。

承租人出賣房屋，須在3個(gè)月前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。 2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先書面向甲方申請，由第三方書面確認(rèn)，征得甲方的書面同意。

取得使用權(quán)的第三方即成為本合同的當(dāng)然乙方，享有原乙方的權(quán)利，承擔(dān)原乙方的義務(wù)。 第七條 違約金和違約責(zé)任 1.若甲方在乙方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為甲方違約，負(fù)責(zé)賠償違約金 元。

2.若乙方在甲方?jīng)]有違反本合同的情況下提前解除合同，視為乙方違約，乙方負(fù)責(zé)賠償違約金 元。 3.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付違約金 元。

如因此造成承租房屋損壞的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。 第八條 免責(zé)條件 若租賃房屋因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致?lián)p毀或造成承租人損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

租賃期間，若乙方因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致不能使用租賃房屋，乙方需立即書面通知甲方。 第九條 爭議的解決方式 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可以向人民法院起訴。

第十條 本合同如有未盡事宜，一律按《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。 第十一條 本合同雙方簽字蓋章后生效，如一方違約，另一方有權(quán)向違約方要求賠償違約金 元。

本合同共___頁，1式2份，甲、乙雙方各執(zhí)1份，均有同等法律效力。 出租方（蓋章）： ______ 承租方（蓋章）： ______ 法定代表人（簽字）：______ 法定代表人（簽字）：______ 聯(lián)系電話： ______ 聯(lián)系電話： ______ 聯(lián)系地址： ______ 聯(lián)系地址： ______ 身份證號(hào)碼： ______ 身份證號(hào)碼： ______ ______年______ 月 ______日。

3.產(chǎn)權(quán)式商鋪的管理方單方解約要承擔(dān)什么法律責(zé)任的法律法規(guī)

（一）買賣合同法律關(guān)系投資者就購買商鋪與開發(fā)商簽訂《商鋪買賣合同》后，雙方即成立買賣合同法律關(guān)系。

在該法律關(guān)系中，開發(fā)商的主要義務(wù)是如約交付商鋪，且承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。而投資者向開發(fā)商支付商鋪價(jià)款后取得商鋪產(chǎn)權(quán)。

與一般房屋買賣法律關(guān)系相比，該法律關(guān)系有其特殊性：第一，一般房屋買賣追求的是房產(chǎn)價(jià)值，而產(chǎn)權(quán)式商鋪交易則追求投資、經(jīng)營收益，因此產(chǎn)權(quán)商鋪的實(shí)際價(jià)值受市場波動(dòng)和時(shí)間影響較大；第二，投資者購買商鋪后須將商鋪?zhàn)赓U給開發(fā)商或開發(fā)商指定的第三方，因此在產(chǎn)權(quán)式商鋪模式中，投資者住獲得商鋪的有限所有權(quán)；第三，產(chǎn)權(quán)式商鋪具有房產(chǎn)證券化的特征。（二）租賃合同法律關(guān)系投資者購得商鋪后，不是用于自己經(jīng)營，而是將商鋪?zhàn)庥陂_發(fā)商或第三方經(jīng)營，因此投資者和開發(fā)商或?qū)嶋H經(jīng)營第三方之間就發(fā)生了租賃法律關(guān)系。

業(yè)主的主要義務(wù)是交付商鋪，主要權(quán)利是收取約定的租金。由于產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營模式的特殊性，投資者購買帶租約的商鋪或委托出租存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)在：第一，我國商業(yè)用房的權(quán)利期限為40年或者更長，而根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限最長時(shí)間不得超過20年，目前產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)馄谄毡槭?0至20年，租賃期滿后，如何處理商鋪或繼續(xù)保證投資回報(bào)率必將引發(fā)糾紛；第二，因開發(fā)商在銷售帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪前，已經(jīng)對(duì)經(jīng)營模式、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及合同解除的相關(guān)條款作出約定，故投資者須接受開發(fā)商的游戲規(guī)則，當(dāng)發(fā)生爭議時(shí)，很難通過解除租賃合同來收回商鋪。

（三）委托經(jīng)營法律關(guān)系在產(chǎn)權(quán)商鋪商業(yè)模式中，投資者和地產(chǎn)商均不自己直接經(jīng)營商鋪，而是委托第三方進(jìn)行經(jīng)營管理。雙方簽訂《委托經(jīng)營合同》，如此，在開發(fā)商或投資者與實(shí)際經(jīng)營的第三方間建立委托經(jīng)營法律關(guān)系。

該法律關(guān)系的基本特征是委托方委托受托方在一定年限內(nèi)對(duì)物業(yè)整體進(jìn)行經(jīng)營管理，受托方在委托年限內(nèi)占有使用物業(yè)并完成約定的經(jīng)營指標(biāo)，收取經(jīng)營費(fèi)用。在此種模式下，投資者的收益源自經(jīng)營收益，開發(fā)商或管理公司并不直接承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

這種委托經(jīng)營法律關(guān)系與一般的委托合同存在區(qū)別：第一，為確保實(shí)際經(jīng)營方經(jīng)營期的穩(wěn)定性、長期性，投資者簽訂的委托經(jīng)營合同往往約定投資者不得單方提前解除合同。而我國《合同法》規(guī)定，委托人或者受托者可以隨時(shí)解除委托合同；第二，產(chǎn)權(quán)式商鋪的小業(yè)主并不直接向開發(fā)商或管理公司支付委托經(jīng)營費(fèi)用。

而我國《合同法》則規(guī)定，委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用；第三，產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主，不得干預(yù)商鋪的經(jīng)營、管理，受托人甚至不必親自處理受托事務(wù)。而《合同法》規(guī)定，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意；第四，典型意義上的委托合同最大的特征是風(fēng)險(xiǎn)由委托人承擔(dān)。

而產(chǎn)權(quán)式商鋪的委托統(tǒng)一經(jīng)營管理合同卻往往約定，無論受托人是否取得收益或收益多少，均應(yīng)向委托人支付約定的投資回報(bào)收益。

4.商鋪售后回租,法律上有何規(guī)定,效力如何

售后包租是指開發(fā)商向購房人承諾，對(duì)其所購買的商品房，由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)的銷售方式，如產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式商鋪等。

這種售后包租，實(shí)際上是一種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪銷售形式，所涉及的相關(guān)政策包括以下兩方面。 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回租”等經(jīng)營活動(dòng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1999〕144號(hào)）房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動(dòng)即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。這里應(yīng)予以指出的是在計(jì)征銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅時(shí)不得扣除支付給購房者的租金。

投資者應(yīng)繳納營業(yè)稅及個(gè)人所得稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2006〕478號(hào)）規(guī)定，酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”繳納營業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

這里應(yīng)予以明確的是對(duì)分紅收入不能按“利息、股息、紅利”所得納稅。

5.門面租賃合同法律法規(guī)有哪些

您好：

一、門面租賃合同法律法規(guī)有哪些？

1、在租售方未允許的情況下，租方不能私自將房屋使用性質(zhì)改變，或改變房屋結(jié)構(gòu)。

2、在簽訂合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)租方必須按要求把租金付清。

3、續(xù)租 租賃期滿，租售方如有意續(xù)租，則租方在同等條件下有優(yōu)先租權(quán)，但必須在租賃期滿前的二個(gè)月向甲方提出 書面申請。

4、合同的變更和解除： 租方有下列情況之一的，租售方有權(quán)解除合同；

(1) 未按約定期限交付租金，超過 未定 天以上的。

(2) 在租賃期內(nèi)，未經(jīng)租售方書面認(rèn)可或同意，擅自改變租賃房屋的結(jié)構(gòu)或用途，經(jīng)租售方書面通知，在限 定的時(shí)間內(nèi)仍未修復(fù)的。

(3) 在租賃期內(nèi)，未經(jīng)租售方書面認(rèn)可或同意，擅自轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓承租房屋的。

5、在租賃期限內(nèi)，有下列情況之一的，雙方均可變更或解除合同：

(1)租賃方、租方雙方協(xié)商一致，書面變更或解除本合同。

(2)因不可抗力因素致使房屋及其附屬設(shè)施嚴(yán)重受損，致使本合同不能繼續(xù)履行的。

(3)在租賃期間，租賃方承租的門面被征收、征用或被拆遷的。

二、門面租賃合同無效的情況

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

三、門面租賃合同生效形式

1、當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。

2、依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

6.想問一些租門面房的法律法規(guī)

1、根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。 所以你要想使你和租戶之間的租賃合同有效，必須征得房東同意，即使房東不作為合同的一方當(dāng)事人參與簽定合同，也要在你和租戶的合同上簽字確認(rèn)其知道轉(zhuǎn)租行為并且同意。否則你們的協(xié)議無效，將不受法律保護(hù)。

2、如果房東在你和租戶的合同上簽注了同意轉(zhuǎn)租，在他與租戶的合同期內(nèi)，就無權(quán)解除你們之間的合同。不但如此，將來他們合同到期，房東再租賃時(shí)你有優(yōu)先租賃權(quán)。但如果房東沒有參與你們的合同或者不簽注同意，你們的合同就是無效的，房東隨時(shí)可以主張?jiān)摵贤瑹o效。

3、根據(jù)上面說的情況，你們的合同有效，損失賠償、違約責(zé)任都是有保障的。如果合同無效，當(dāng)然無法保障。

4、租戶若能以個(gè)人身份跟你簽定轉(zhuǎn)租合同更好，因?yàn)槿绻臼怯邢挢?zé)任公司，將只能以公司注冊資金為限承擔(dān)損失賠償責(zé)任，以個(gè)人身份簽訂合同，他將承擔(dān)無限賠償責(zé)任，即可以窮盡他個(gè)人的全部財(cái)產(chǎn)（包含他在公司里的資產(chǎn)）用來賠償。