1.我國法律對于國外投資房地產(chǎn)是否允許

目前我國法律已經(jīng)明確有資格境外機構(gòu)和個人可在國內(nèi)購房。

住建部、商務(wù)部等6部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，明確有資格境外機構(gòu)和個人可在國內(nèi)購房。除了還在實行限購政策的城市，境外人士在國內(nèi)購房套數(shù)已經(jīng)不受限制。

《通知》提出，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本與投資總額比例，按照《國家工商行政管理局關(guān)于中外合資經(jīng)營企業(yè)注冊資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》執(zhí)行。取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求。

同時，《通知》規(guī)定，境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。

2.海外房產(chǎn)投資有哪些注意事項或者風(fēng)險

?外資產(chǎn)配置這個名詞對于目前很多中國家庭來說正在從陌生向熟悉轉(zhuǎn)變，但實際上，發(fā)達國家家庭的?外資產(chǎn)配置比例約為15%，某些國家甚至更高。而中國家庭的?外資產(chǎn)配置目前僅為4%~5%，落后發(fā)達國家近十個百分點，仍有很大的提升空間。也有財富管理機構(gòu)表示，國內(nèi)高凈值人士投資海?外房產(chǎn)的需求真實存在，而這也成為這類機構(gòu)迫切需要找準(zhǔn)方向的一個領(lǐng)域。

對于投資目的而言的?外房產(chǎn)投資的選擇，主要在以下五個國家：

美國

特點：風(fēng)險低、收益穩(wěn)定、回報率高、制度完善

根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國投資商2016年年在國際不不動產(chǎn)市場共投資326億美元。其中46%(151億美元)在美國投資，最主要的投資地為紐約。

從長線投資來看，在美國投資房地產(chǎn)具有風(fēng)險低、收益穩(wěn)定、回報率高等特點。

此外，與中國最大區(qū)別就是，美國一二級市場并重，其中二級市場更更為活躍。這就保障了了我們投資美國房產(chǎn)日后可以輕松出售。而且完善的法律律讓投資者更更為放心。

英國

特點：供不不應(yīng)求、收益穩(wěn)定、以房養(yǎng)學(xué)、政策利利好

近期，普華永道對全球30個國際大都市（包括北京和上海）進行了各項指標(biāo)的排名，名為“機會之城”，其中，倫敦綜合排名第一，這并非浪得虛名，英國房產(chǎn)的優(yōu)勢非常明顯。

英國因為新土地資源非常有限，加上激增的移民人口，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，物以稀為貴，據(jù)中國行業(yè)研究網(wǎng)統(tǒng)計，倫敦部分地區(qū)的房價一年漲幅已超20%。

澳洲

特點：市場穩(wěn)定、永久產(chǎn)權(quán)、貸款靈活、投資門檻低

2015-2016是過去7年年中澳元匯率最低的時刻，也因此，澳洲在這兩年成了了全球房產(chǎn)投資者追捧的市場。

澳洲房產(chǎn)發(fā)展已有百年，澳洲被評為世界第一類“高度透明”的房地產(chǎn)市場。作為一個資本主義國家，私有制是經(jīng)濟基礎(chǔ)，法律律規(guī)定業(yè)主擁有永久土地所有權(quán)，不存在遺產(chǎn)稅，這是澳洲房產(chǎn)最為誘人的地方。而且，澳洲對海外投資者非常友好，投資人只需首付和海外收入證明，便可以通過澳洲當(dāng)?shù)劂y行貸款。并且房市租金回報率非?？捎^，每個星期的租金回報基本能覆蓋銀行貸款利息，達到以租養(yǎng)房的目的。

日本

特點：質(zhì)高價低、永久產(chǎn)權(quán)、回報率高、租賃活躍

投資日本房產(chǎn)最大的優(yōu)勢除了了產(chǎn)權(quán)是永久性的，還可辦一次或多次往返簽證，一定時期后可以辦永久居民證，容易獲得投資經(jīng)營簽證。日本的房屋通常有專門的管理理公司代管出租事宜，這讓遠在國內(nèi)的投資客非常省心。

德國

特點：穩(wěn)健上升、升值空間大、低風(fēng)險率、前景良好

德國房產(chǎn)市場被英國《金金融時報》稱作“童話”，尤其是住宅市場幾乎沒有受到金融危機的任何影響。

根據(jù)《全球房地產(chǎn)指南》顯示的各國黃金金地段房價，相比中國、加拿大和澳大利亞，德國的價格極其低廉，對德國房產(chǎn)投資者而言，這就意味著巨大的上升空間。根據(jù)仲量聯(lián)行2016年年數(shù)據(jù)顯示，過去3年年間，中國和韓國的投資者已加入進軍德國的亞洲資本行列，其中絕大部分的投資集中在幾個核心城市，即柏林林（27%）、法蘭克福（23%）和慕尼黑（9%），同時還在多座城市

進行了組合投資交易（39%）。

美國因為移民、子女留學(xué)等需求，一直是最受國內(nèi)高凈值人士關(guān)注的國家。其中，紐約、洛洛杉磯等是熱門城市，而東部及中西部低房價城市如休斯頓、奧蘭多等，也開始受到國內(nèi)投資者關(guān)注。

在投資房地產(chǎn)的時候，環(huán)境、風(fēng)土人情、法律、稅制、政治等等，也是非常重要的因素。

但同時，國內(nèi)投資房產(chǎn)的一套辦法未必能在當(dāng)?shù)赝晖耆貜?fù)制。投資?外房地產(chǎn)一定要做足功課，可以上華人地產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)站多搜集?一些關(guān)于想要投資的房產(chǎn)地段的具體信息，或者找個靠譜的地產(chǎn)中介也是一個不錯的選擇

3.法律政策問題外商在國內(nèi)投資的相關(guān)政策法規(guī),特別是外商投資房地產(chǎn)

國務(wù)院關(guān)于鼓勵外商投資的規(guī)定 9/26/2003 16:0:51 第一條 為了改善投資環(huán)境，更好地吸收外商投資，引進先進技術(shù)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，擴大出口創(chuàng)匯，發(fā)展國民經(jīng)濟，特制定本規(guī)定。

第二條 國家鼓勵外國的公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或者個人（以下簡稱外國投資者），在中國境內(nèi)舉辦中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)（以下簡稱外商投資企業(yè)）。 國家對下列外商投資企業(yè)給予特別優(yōu)惠： 一、產(chǎn)品主要用于出口，年度外匯總收入額減除年度生產(chǎn)經(jīng)營外匯支出額和外國投資者匯出分得利潤所需外匯額以后，外匯有結(jié)余的生產(chǎn)型企業(yè)（以下簡稱產(chǎn)品出口企業(yè)）； 二、外國投資者提供先進技術(shù)，從事新產(chǎn)品開發(fā)，實現(xiàn)產(chǎn)品升級換代，以增加出口創(chuàng)匯或者替代進口的生產(chǎn)型企業(yè)（以下簡稱先進技術(shù)企業(yè)）。

第三條 產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術(shù)企業(yè)，除按照國家規(guī)定支付或者提取中方職工勞動保險、福利費用和住房補助基金外，免繳國家對職工的各項補貼。 第四條 產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術(shù)企業(yè)的場地使用費，除大城市市區(qū)繁華地段外，按下列標(biāo)準(zhǔn)計收：一、開發(fā)費和使用費綜合計收的地區(qū)，為每年每平方米五元至二十元；二、開發(fā)費一次性計收或者上述企業(yè)自行開發(fā)場地的地區(qū)，使用費最高為每年每平方米三元。

前款規(guī)定的費用，地方人民政府可以酌情在一定期限內(nèi)免收。 第五條 對產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術(shù)企業(yè)優(yōu)先提供生產(chǎn)經(jīng)營所需的水、電、運輸條件和通信設(shè)施，按照當(dāng)?shù)貒鵂I企業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)計收費用。

第六條 產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術(shù)企業(yè)在生產(chǎn)和流通過程中需要借貸的短期周轉(zhuǎn)資金，以及其他必需的信貸資金，經(jīng)中國銀行審核后，優(yōu)先貸放。 第七條 產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術(shù)企業(yè)的外國投資者，將其從企業(yè)分得的利潤匯出境外時，免繳匯出額的所得稅。

第八條 產(chǎn)品出口企業(yè)按照國家規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，凡當(dāng)年企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當(dāng)年企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值百分之七十以上的，可以按照現(xiàn)行稅率減半繳納企業(yè)所得稅。 經(jīng)濟特區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的以及其他已經(jīng)按百分之十五的稅率繳納企業(yè)所得稅的產(chǎn)品出口企業(yè)，符合前款條件的，減按百分之十的稅率繳納企業(yè)所得稅。

第九條 先進技術(shù)企業(yè)按照國家規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，可以延長三年減半繳納企業(yè)所得稅。 第十條 外國投資者將其從企業(yè)分得的利潤，在中國境內(nèi)再投資舉辦、擴建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營期不少于五年的，經(jīng)申請稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)，全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。

經(jīng)營期不足五年撤出該項投資的，應(yīng)當(dāng)繳回已退的企業(yè)所得稅稅款。 第十一條 對外商投資企業(yè)的出口產(chǎn)品，除原油、成品油和國家另有規(guī)定的產(chǎn)品外，免征工商統(tǒng)一稅。

第十二條 外商投資企業(yè)可以自行組織其產(chǎn)品出口，也可以按照國家規(guī)定委托代理出口。 屬于需要申領(lǐng)出口許可證的產(chǎn)品，按照企業(yè)年度出口計劃，每半年申領(lǐng)一次許可證。

第十三條 外商投資企業(yè)為履行其產(chǎn)品出口合同，需要進口（包括國家限制進口）的機械設(shè)備、生產(chǎn)用的車輛、原材料、燃料、散件、零部件、元器件、配套件，不再報請審批，免領(lǐng)進口許可證，由海關(guān)實行監(jiān)管，憑企業(yè)合同或者進出口合同驗放。 前款所述進口料、件，只限于本企業(yè)自用，不得在國內(nèi)市場出售；如用于內(nèi)銷產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補辦進口手續(xù)，并照章補稅。

第十四條 外商投資企業(yè)之間，在外匯管理部門監(jiān)管下，可以相互調(diào)劑外匯余缺。中國銀行以及經(jīng)中國人民銀行指定的其他銀行，可以對外商投資企業(yè)開辦現(xiàn)匯抵押業(yè)務(wù)，貸放人民幣資金。

第十五條 各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)保障外商投資企業(yè)的自主權(quán)，支持外商投資企業(yè)按照國際上先進的科學(xué)方法管理企業(yè)。外商投資企業(yè)有權(quán)在批準(zhǔn)的合同范圍內(nèi)，自行制定生產(chǎn)經(jīng)營計劃，籌措、運用資金，采購生產(chǎn)資料，銷售產(chǎn)品；自行確定工資標(biāo)準(zhǔn)、工資形式和獎勵、津貼制度。

外商投資企業(yè)可以根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營需要，自行確定其機構(gòu)設(shè)置和人員編制，聘用或者辭退高級經(jīng)營管理人員，增加或者辭退職工；可以在當(dāng)?shù)卣衅负驼惺占夹g(shù)人員、管理人員和工人，被錄用人員所在單位應(yīng)當(dāng)給予支持，允許流動；對違反規(guī)章制度，造成一定后果的職工，可以根據(jù)情節(jié)輕重，給予不同處分，直至開除。 外商投資企業(yè)招聘、招收、辭退或者開除職工，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)貏趧尤耸虏块T備案。

第十六條 各地區(qū)、各部門必須執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于堅決制止向企業(yè)亂攤派的通知》，由省級人民政府制定具體辦法，加強監(jiān)督管理。外商投資企業(yè)遇有不合理收費的情況可以拒交；也可以向當(dāng)?shù)亟?jīng)濟委員會直到國家經(jīng)濟委員會申訴。

第十七條 各級人民政府和有關(guān)主管部門，應(yīng)當(dāng)加強協(xié)調(diào)工作，提高辦事效率，及時審批外商投資企業(yè)申報的需要批復(fù)和解決的事宜。由國務(wù)院主管部門審批的外商投資企業(yè)的協(xié)議、合同、章程，審批機關(guān)必須在收到全部文件之日起三個月以內(nèi)決定批準(zhǔn)或者不批準(zhǔn)。

第十八條 本規(guī)定所指產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術(shù)企業(yè)，由該企業(yè)所在地的對外經(jīng)濟貿(mào)易部門會同有關(guān)部門根據(jù)企業(yè)合同確認，并出具證明。 產(chǎn)品出口企業(yè)的年度出口實績，如果未能實現(xiàn)企業(yè)合同規(guī)定的外匯平衡有結(jié)余的目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)在下一年度內(nèi)。

4.有關(guān)我國海外投資保護的法律法規(guī)我國現(xiàn)行的有關(guān)海外投資保護的法律

我國目前有關(guān)海外投資保護的法律還不是很完善，沒有專門的《海外投資法》和《海外投資保險法》 但是，我國已與112個國家簽定投資保護協(xié)定 “協(xié)定”保證海外投資獲得公正待遇 投資保護協(xié)定通過兩個相對標(biāo)準(zhǔn)和一個絕對標(biāo)準(zhǔn)較好地保證了投資者所能享受的待遇。

前者指國民待遇和最惠國待遇，這兩個待遇條款保證投資者的投資在東道國不會受到歧視性的對待，享受的待遇不低于東道國本國國民和其他第三方；后者指公正公平待遇條款，它確保外國投資者的投資所享受的待遇至少應(yīng)符合國際公認的最低標(biāo)準(zhǔn)。 “國內(nèi)企業(yè)在決策海外投資時，應(yīng)該把投資保護協(xié)定作為東道國法制環(huán)境的一部分來考慮，”尚明說，“如果東道國采取歧視性措施，可以此為依據(jù)進行交涉。

” 目前我國簽署的雙邊投資保護協(xié)定基本只適用于投資準(zhǔn)入后的階段，而不涉及準(zhǔn)入階段，即投資的設(shè)立和取得。但目前越來越多的投資保護協(xié)定，有將國民待遇延伸至準(zhǔn)入階段的趨勢，這直接涉及到東道國的產(chǎn)業(yè)開放政策。

尚明分析，這將對我國企業(yè)走出去產(chǎn)生積極影響。 我國企業(yè)海外投資逐年增加，有一些投資領(lǐng)域往往受到東道國在準(zhǔn)入方面的限制，與這些國家簽訂的投資保護協(xié)定中如果規(guī)定準(zhǔn)入階段的國民待遇，可以以國際條約的形式鎖定東道國投資準(zhǔn)入的條件和待遇，從而改善我國企業(yè)海外投資所面臨的政策法律環(huán)境。

投資者可訴諸國際仲裁 在貿(mào)易領(lǐng)域，解決貿(mào)易爭端一般只能依靠當(dāng)?shù)鼐葷蚴怯杀緡峤粐议g的爭議解決機制，并且一般不能得到政府賠償。 但投資保護協(xié)定卻為投資者提供了可以及時有效解決投資爭議的較為便捷途徑。

根據(jù)投資保護協(xié)定，投資者可以直接將與東道國政府的投資爭議訴諸包括國際仲裁在內(nèi)的糾紛解決方式，并且根據(jù)裁決直接獲得賠償。在大多數(shù)協(xié)定中，締約國已預(yù)先同意接受國際仲裁庭的管轄。

尚明建議說，我國企業(yè)如果在海外投資遇到東道國政府的不法侵害，并且不能協(xié)商解決時，將爭議提交到國際仲裁是有效的最終救濟方式。當(dāng)然，企業(yè)需要根據(jù)具體情況合理選擇談判、當(dāng)?shù)鼐葷?、國際仲裁等策略，最大限度的保護自身權(quán)益，有的協(xié)定規(guī)定投資者一旦選擇當(dāng)?shù)胤ㄔ汉?，就不能再提交國際仲裁了。

從現(xiàn)有的國際案例來看，國際仲裁中敗訴的東道國基本上都能履行仲裁庭的裁決。如果東道國拒絕執(zhí)行爭議方達成的協(xié)議或拒絕執(zhí)行仲裁庭做出的裁決，則違反了其國際義務(wù)，母國政府可以選擇介入，追究東道國的國際責(zé)任。

5.濟州島房產(chǎn)投資的相關(guān)法律法規(guī)

你好，法律法規(guī)主要分國內(nèi)和國外的。

要進行濟州島房地產(chǎn)投資，不僅僅要知道濟州島房產(chǎn)的現(xiàn)狀，更要了解有關(guān)于濟州島房產(chǎn)的法律法規(guī)。下面簡單介紹一下房產(chǎn)投資相關(guān)的法律。

首先談?wù)勚袊南嚓P(guān)法律，分企業(yè)和個人兩方面來談。中國《境外投資管理法》與《境內(nèi)機構(gòu)境外直接投資外匯管理規(guī)定》對中國企業(yè)對外投資做了具體規(guī)定。

境外投資管理法規(guī)定，境外投資是指“在中國依法設(shè)立的企業(yè)通過新設(shè)、并購等方式在境外設(shè)立非金融企業(yè)或取得非金融企業(yè)的所有權(quán)、控制權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)等權(quán)益的行為?！本硟?nèi)機構(gòu)境外直接投資外匯管理規(guī)定規(guī)定，境外直接投資是指“境內(nèi)機構(gòu)經(jīng)境外直接投資主管部門核準(zhǔn)，通過設(shè)立（獨資、合資、合作）、并購、參股等方式在境外設(shè)立或取得既有企業(yè)或項目所有權(quán)、控制權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)等權(quán)益的行為?！?/p>

通過濟州島淘房網(wǎng)對以上規(guī)定的分析，可以看出中國企業(yè)對外投資實行審批制，而且對投資的范圍有限制。投資限制設(shè)定為非金融企業(yè)。

那么國內(nèi)企業(yè)能否直接投資濟州房地產(chǎn)呢？筆者認為，不能直接投資，因為境外投資管理法上規(guī)定的境外投資，只規(guī)定了設(shè)立企業(yè)和取得企業(yè)的各項權(quán)利，無直接取得動產(chǎn)和不動產(chǎn)的內(nèi)容。但是企業(yè)可以通過在當(dāng)?shù)卦O(shè)立公司后開展相關(guān)項目。

相對于中國企業(yè)對外投資，中國個人對外投資是個比較復(fù)雜的問題。大部分投資者都知道個人無法進行對外投資，但不了解法律上是怎么規(guī)定的，這里僅簡述下相關(guān)法律規(guī)定。

根據(jù)中國目前的個人外匯管理制度，外匯收支分經(jīng)常項目和資本項目。經(jīng)常項目是指本國與外國進行經(jīng)濟交易而經(jīng)常發(fā)生的項目，資本項目是指資本的輸入與輸出。

對外投資屬于資本項目，資本項下的對外支付實行嚴(yán)格管制。中國《個人外匯管理辦法》第十六條規(guī)定，“境內(nèi)個人對外直接投資符合有關(guān)規(guī)定的，經(jīng)外匯局核準(zhǔn)可以購匯或以自有外匯匯出，并辦理境外投資外匯登記?！?/p>

但問題是上述的相關(guān)規(guī)定尚未出臺，嚴(yán)格的說是某些地方出臺了相關(guān)規(guī)定又被叫停了。因為沒有相關(guān)規(guī)定，外管局即無法受理相關(guān)業(yè)務(wù)。

因此，目前中國個人對外直接投資還不存在合法渠道。下面談?wù)勴n國對濟州島投資的相關(guān)法律規(guī)定及問題。

2010年1月韓國法務(wù)部頒布了告示【第10-026】。該告示結(jié)合《出入境管理法施行令》，《建立濟州特別自治道及開發(fā)國際自由城市特別法》，《觀光振興法》，《溫泉法》，《計劃和使用國土法》，《農(nóng)漁村發(fā)展法》的相關(guān)規(guī)定，在濟州島設(shè)立了投資獲取永住權(quán)制度。

告示中提到的投資對象為，“經(jīng)濟州自治道知事（相當(dāng)于中國的省長）批準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中，以修養(yǎng)為目的的共管式公寓、度假村、療養(yǎng)地、別墅等滯留設(shè)施。滯留設(shè)施的范圍包括觀光項目、觀光地及觀光園地建設(shè)項目、溫泉開發(fā)項目、游園地設(shè)施項目、農(nóng)漁村觀光修養(yǎng)園地項目、觀光農(nóng)園項目?！?/p>

另外，應(yīng)注意告示中提到了租賃及抵押。上述設(shè)施可進行6個月以內(nèi)的租賃，在超過投資標(biāo)準(zhǔn)金額（5億韓幣）的范圍內(nèi)設(shè)定抵押擔(dān)保。

修養(yǎng)滯留設(shè)施這一概念與中國的房地產(chǎn)所有權(quán)概念完全不同，中國的房地產(chǎn)相關(guān)法律中沒有相類似的規(guī)定。因此，存在中國的投資者對上述概念如何理解的問題。

同時，只能租賃6個月的規(guī)定是否會影響到外國投資者的投資收益，也是個值得考慮的問題。希望可以解答你的問題。

6.濟州島房產(chǎn)投資的相關(guān)法律法規(guī)

你好，法律法規(guī)主要分國內(nèi)和國外的。要進行濟州島房地產(chǎn)投資，不僅僅要知道濟州島房產(chǎn)的現(xiàn)狀，更要了解有關(guān)于濟州島房產(chǎn)的法律法規(guī)。下面簡單介紹一下房產(chǎn)投資相關(guān)的法律。

首先談?wù)勚袊南嚓P(guān)法律，分企業(yè)和個人兩方面來談。

中國《境外投資管理法》與《境內(nèi)機構(gòu)境外直接投資外匯管理規(guī)定》對中國企業(yè)對外投資做了具體規(guī)定。境外投資管理法規(guī)定，境外投資是指“在中國依法設(shè)立的企業(yè)通過新設(shè)、并購等方式在境外設(shè)立非金融企業(yè)或取得非金融企業(yè)的所有權(quán)、控制權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)等權(quán)益的行為。”境內(nèi)機構(gòu)境外直接投資外匯管理規(guī)定規(guī)定，境外直接投資是指“境內(nèi)機構(gòu)經(jīng)境外直接投資主管部門核準(zhǔn)，通過設(shè)立（獨資、合資、合作）、并購、參股等方式在境外設(shè)立或取得既有企業(yè)或項目所有權(quán)、控制權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)等權(quán)益的行為?！?/p>

通過濟州島淘房網(wǎng)對以上規(guī)定的分析，可以看出中國企業(yè)對外投資實行審批制，而且對投資的范圍有限制。投資限制設(shè)定為非金融企業(yè)。那么國內(nèi)企業(yè)能否直接投資濟州房地產(chǎn)呢？筆者認為，不能直接投資，因為境外投資管理法上規(guī)定的境外投資，只規(guī)定了設(shè)立企業(yè)和取得企業(yè)的各項權(quán)利，無直接取得動產(chǎn)和不動產(chǎn)的內(nèi)容。但是企業(yè)可以通過在當(dāng)?shù)卦O(shè)立公司后開展相關(guān)項目。

相對于中國企業(yè)對外投資，中國個人對外投資是個比較復(fù)雜的問題。大部分投資者都知道個人無法進行對外投資，但不了解法律上是怎么規(guī)定的，這里僅簡述下相關(guān)法律規(guī)定。根據(jù)中國目前的個人外匯管理制度，外匯收支分經(jīng)常項目和資本項目。經(jīng)常項目是指本國與外國進行經(jīng)濟交易而經(jīng)常發(fā)生的項目，資本項目是指資本的輸入與輸出。對外投資屬于資本項目，資本項下的對外支付實行嚴(yán)格管制。中國《個人外匯管理辦法》第十六條規(guī)定，“境內(nèi)個人對外直接投資符合有關(guān)規(guī)定的，經(jīng)外匯局核準(zhǔn)可以購匯或以自有外匯匯出，并辦理境外投資外匯登記。”但問題是上述的相關(guān)規(guī)定尚未出臺，嚴(yán)格的說是某些地方出臺了相關(guān)規(guī)定又被叫停了。因為沒有相關(guān)規(guī)定，外管局即無法受理相關(guān)業(yè)務(wù)。因此，目前中國個人對外直接投資還不存在合法渠道。

下面談?wù)勴n國對濟州島投資的相關(guān)法律規(guī)定及問題。

2010年1月韓國法務(wù)部頒布了告示【第10-026】。該告示結(jié)合《出入境管理法施行令》，《建立濟州特別自治道及開發(fā)國際自由城市特別法》，《觀光振興法》，《溫泉法》，《計劃和使用國土法》，《農(nóng)漁村發(fā)展法》的相關(guān)規(guī)定，在濟州島設(shè)立了投資獲取永住權(quán)制度。告示中提到的投資對象為，“經(jīng)濟州自治道知事（相當(dāng)于中國的省長）批準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中，以修養(yǎng)為目的的共管式公寓、度假村、療養(yǎng)地、別墅等滯留設(shè)施。滯留設(shè)施的范圍包括觀光項目、觀光地及觀光園地建設(shè)項目、溫泉開發(fā)項目、游園地設(shè)施項目、農(nóng)漁村觀光修養(yǎng)園地項目、觀光農(nóng)園項目?！绷硗猓瑧?yīng)注意告示中提到了租賃及抵押。上述設(shè)施可進行6個月以內(nèi)的租賃，在超過投資標(biāo)準(zhǔn)金額（5億韓幣）的范圍內(nèi)設(shè)定抵押擔(dān)保。

修養(yǎng)滯留設(shè)施這一概念與中國的房地產(chǎn)所有權(quán)概念完全不同，中國的房地產(chǎn)相關(guān)法律中沒有相類似的規(guī)定。因此，存在中國的投資者對上述概念如何理解的問題。同時，只能租賃6個月的規(guī)定是否會影響到外國投資者的投資收益，也是個值得考慮的問題。

希望可以解答你的問題。

7.濟州島房產(chǎn)投資相關(guān)法規(guī),國內(nèi)國外的都要

2002年韓國政府指定濟州島為“國際自由城市”。

2006年設(shè)立濟州特別自治道。2010年2月，韓國法務(wù)部確立了濟州島的房地產(chǎn)投資移民制度，成為首個引入房地產(chǎn)永久居住權(quán)的地區(qū)。

根據(jù)韓國官方數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，中國人共持有價值1241億韓元（約合7.3億元人民幣）濟州島土地，是所有外國買家中最多的。據(jù)悉，2013年1至3月，中國人在韓國購買的房產(chǎn)總價值為749億韓元（約合4.4億元人民幣），比2012年同期增加近4倍。

投資移民需要關(guān)注韓國法律政策的調(diào)整。為消除濟州島島民對于過度開發(fā)、環(huán)境破壞的憂慮，濟州政府向韓國法務(wù)部提請修正案，強化永住權(quán)。

以房地產(chǎn)投資而取得居住資格的外國投資者將被限制在6000人以內(nèi)。并將投資最低限額從5億韓元提高至10億韓元。

在一個投資設(shè)施上只有一次取得永住權(quán)的機會。 此外，房地產(chǎn)投資移民制度有許多具體的限制性條件尤其值得注意。

例如，只有投資依據(jù)《濟州自治道特別法》獲得道知事批準(zhǔn)后開發(fā)的、指定地區(qū)內(nèi)的休養(yǎng)型度假公寓、度假村、家庭式旅店、別墅等才可能獲得永久居住權(quán)。投資者在投資基準(zhǔn)額內(nèi)不得長期租賃（6個月以上）或設(shè)定擔(dān)保，并且投資狀態(tài)要保持5年。

外國投資者在取得居住資格時，其配偶和未婚子女可以取得簽證，但外國投資者本人取得永住權(quán)后，其配偶和未婚子女若也想取得永住權(quán)，則需要在韓國滯留5年。 稅費問題也是投資移民需要給予重視的。

在濟州島投資房地產(chǎn)，購買登記階段有取得稅、附加價值稅、農(nóng)漁村特別稅、登記稅等；保有階段有財產(chǎn)稅和地方教育稅；轉(zhuǎn)讓階段有居民稅、轉(zhuǎn)讓稅等。 以280萬元人民幣的房產(chǎn)為例來計算稅費，從購買到銷售階段，需要繳納的稅費約為100萬元人民幣。

如果所購置房產(chǎn)超過6億韓元（約合384萬元人民幣），則還需繳納綜合房產(chǎn)稅。 盡管取得在外國人投資區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)時，可以減免取得稅和財產(chǎn)稅，但購買、保有和銷售階段需要繳納的各項稅費也數(shù)額不菲。

此外，如果為取得永久居住權(quán)而購買韓國濟州島房產(chǎn)的投資者本人死亡時，還將按照韓國法律征收遺產(chǎn)稅。 雖然大批投資者受到濟州島房地產(chǎn)投資移民政策的吸引紛至沓來，但許多投資者偏于盲目投資，因而容易忽視法律風(fēng)險。

對于外國投資者而言，需要全面了解韓國濟州島房地產(chǎn)投資移民制度的內(nèi)容，分析利弊、量力而行，進而謹(jǐn)慎投資。

8.怎么投資海外房產(chǎn)

投資海外房產(chǎn)的方法：

一、投資型

在海外購置房產(chǎn)大多數(shù)投資者是為了升值而購買原因有二：一是國內(nèi)投資渠道十分有限，二是越來越多的國內(nèi)投資者走出國門了解到更多的投資機會，而且在加上投資的實物類型，投資者更易于接受。

在購置投資型海外房產(chǎn)時要對投資收益做一個清晰的核算包括：購房成本多少，裝修、修繕的費用需要多少，涉及的稅費有多少，一次性繳納和每年繳納的款項是多少；投資收益如租金收入如何，是以何種方式租賃，對房屋及內(nèi)部設(shè)施的損耗有多少，包括房產(chǎn)本身的價值、該房產(chǎn)所處地區(qū)的不動產(chǎn)價格趨勢、該地區(qū)受到的法律法規(guī)的限制等，都必須考慮到。而且偏重投資型的海外房產(chǎn)投資者，也需要清晰了解該房產(chǎn)所得收益的相關(guān)稅收計算，房產(chǎn)出售涉及的稅費以及對投資者的要求等。

二、教育型

在投資教育型房產(chǎn)是最近幾年熱門的投資項目，主要是為了子女當(dāng)前或未來接受海外教育時生活的便利性考慮而置辦的，也有很多投資因素在其中，這不僅是國內(nèi)的學(xué)區(qū)房受追捧，國外一些好的學(xué)校周邊的房產(chǎn)價格也是很高，而且近年來上漲幅度相對較大。教育型海外房產(chǎn)多以孩子就讀的學(xué)校相關(guān)，交通和生活的便利度是考慮的要素，針對不同年齡的孩子對社區(qū)和治安的配套要求也需要多方面了解。

三、養(yǎng)老型

隨著生活品質(zhì)的不斷提升，而且對環(huán)境、食品等安全要求會更高，而且這也催生出了對退休后生活享受的房產(chǎn)投資的需求。這類房產(chǎn)對環(huán)境要求較高，即有自然風(fēng)光，也有人文關(guān)懷，并且對當(dāng)?shù)蒯t(yī)療條件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋設(shè)計等是否適合中老年人使用等。針對這此類房產(chǎn)可能投資人居住時間會相對較多，在海外置業(yè)必須考慮到語言、文化、飲食、配套服務(wù)等是否適宜。

四、度假型

這類房產(chǎn)和養(yǎng)老型海外房產(chǎn)相差不大，對環(huán)境要求較高，更偏好于氣候溫和和人口低密度的地區(qū)，不同的一點是度假型房產(chǎn)居住的時間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂，而且投資人會將自己生活的喜好帶入到這類房產(chǎn)中要求，比如是靠山或靠海，有無其他配套運動設(shè)施如高爾夫、騎馬、游艇等。

五、移民型

這類房產(chǎn)通常與該國的投資移民政策相關(guān)，滿足一定金額和條件即可獲取居留權(quán)。移民型的海外房產(chǎn)關(guān)鍵在于該國對于房產(chǎn)和移民政策的匹配和完善程度，對房產(chǎn)類型限定、對給予簽證的類型、獲得簽證的條件等等，都需要投資人做好提前的了解和對比，選擇適宜自己條件的房產(chǎn)及移民類型。移民型海外房產(chǎn)的最終目的為移民，房產(chǎn)作為投資和取得簽證的條件之一，也是目前一些國家的投資移民、買房移民的方式，投資人一方面需要對移民政策細節(jié)有充分的認識，另一方面也需要對投資的房產(chǎn)做判斷了解，此項房產(chǎn)受政策性影響較大。

六、綜合型

投資人有多項購買需求動因，此類投資型房產(chǎn)需有復(fù)合型的考量，綜合前五種海外投資房產(chǎn)的特點，結(jié)合個人實際情況加成考慮。同時國信美投也會依據(jù)客戶的具體情況、目的和要求等，做出整合型的項目推薦和規(guī)劃指導(dǎo)，按個性化的需求明晰各步驟方法。