案情回放

　　蔡惠芬系杭州蘭桂花園的業(yè)主，因其未交納自2011年1月1日起的物業(yè)費，物業(yè)公司于2015年6月向法院起訴，要求蔡惠芬支付拖欠的物業(yè)費并勝訴。2015年12月，蔡惠芬履行了法院判決，結(jié)清了物業(yè)費。蘭桂花園管理規(guī)約中規(guī)定：業(yè)主有拒付物業(yè)費等損害業(yè)主共同權益行為的，可以限制其行使共同管理權，包括投票權和小區(qū)福利分配權。2015年12月17日，蘭桂花園業(yè)委會依據(jù)小區(qū)管理規(guī)約作出決定：蔡惠芬不得享有投票權和小區(qū)福利分配權。2016年5月23日，蔡惠芬訴至法院，請求判令撤銷蘭桂花園業(yè)委會作出的上述決定。

　　浙江省杭州市西湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，物業(yè)費的交納系蔡惠芬與物業(yè)公司之間的權利義務關系，不影響蔡惠芬與業(yè)委會之間的權利義務關系，業(yè)委會以蔡惠芬拒付物業(yè)費為由作出上述決定，顯屬不當，應予撤銷，遂判決支持蔡惠芬的訴訟請求。

　　宣判后，蘭桂花園業(yè)委會不服，上訴至浙江省杭州市中級人民法院，該院經(jīng)審理認為，蘭桂花園業(yè)委會依據(jù)小區(qū)管理規(guī)約對欠費業(yè)主的共同管理權進行限制并無不當，但鑒于蔡惠芬已于2015年12月交納了相關物業(yè)費，蘭桂花園業(yè)委會繼續(xù)限制其上述權利應屬不妥，應恢復蔡惠芬的上述權利。遂判決駁回上訴，維持原判。

　　不同觀點

　　隨著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，物業(yè)類糾紛案件近年來一直呈激增之勢，而關于業(yè)委會的法律地位和權限一直是此類案件中的爭議焦點之一。本案為因業(yè)委會限制欠費業(yè)主的小區(qū)共同管理權而引發(fā)的糾紛，案件的審理引發(fā)廣泛關注。對于業(yè)委會作出的上述決定，審理中形成三種觀點：

　　第一種觀點認為，物業(yè)費的交納系蔡惠芬與物業(yè)公司之間的權利義務關系，不影響蔡惠芬與蘭桂花園業(yè)委會之間的權利義務關系。投票權和小區(qū)福利分配權系蔡惠芬依據(jù)法律、行政法規(guī)所享有的權利，蘭桂花園業(yè)委會以蔡惠芬拒付物業(yè)費為由作出的上述決定，顯屬不當，應予撤銷。本案一審判決正確，應予維持。

　　第二種觀點認為，物業(yè)費的正常交納不僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的權利義務關系，也關系到物業(yè)管理工作的正常開展和全體業(yè)主的共同利益，蘭桂花園小區(qū)業(yè)主大會制定通過的管理規(guī)約中規(guī)定欠費業(yè)主不得享有投票權和小區(qū)福利分配權，該條款并未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，制定程序合法，從尊重小區(qū)自治的角度應認定其對全體業(yè)主具有法律約束力。蘭桂花園業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)作出案涉決定，系履行督促業(yè)主按時交納物業(yè)費職責，并無不當。本案應撤銷原判，改判駁回蔡惠芬的訴訟請求。

　　第三種觀點認為，蘭桂花園小區(qū)管理規(guī)約中關于欠費業(yè)主不得享有投票權和小區(qū)福利分配權的條款并未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，且有利于維護小區(qū)物業(yè)管理秩序和公共利益，應認定其對全體業(yè)主具有法律約束力。蘭桂花園業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)作出案涉決定，系積極履行自治管理職責，應予肯定。但在欠費業(yè)主補交了拖欠的物業(yè)費后，業(yè)委會仍繼續(xù)限制其行使小區(qū)共同管理權，則超越了管理規(guī)約規(guī)定的權限，應予糾正，以實現(xiàn)小區(qū)公共利益和業(yè)主個體利益的平衡。

　　法官回應

　　業(yè)委會有權依據(jù)管理規(guī)約限制欠費業(yè)主的共同管理權

　　本案雙方爭議焦點是業(yè)委會是否有權限制欠費業(yè)主的小區(qū)共同管理權，包括投票權和小區(qū)福利分配權。而業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)委會作出欠費業(yè)主不得享有投票權和小區(qū)福利分配權的決定，依據(jù)的是業(yè)主大會表決通過的蘭桂花園小區(qū)管理規(guī)約，因此，正確認識小區(qū)管理規(guī)約的性質(zhì)及其效力，是解決本案爭議的關鍵。

　　一、管理規(guī)約的性質(zhì)及效力標準

　　管理規(guī)約又稱業(yè)主公約，是為增進共同利益，確保良好生活環(huán)境，由全體業(yè)主共同制定，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過的，有關物業(yè)的使用、 維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等的規(guī)范。管理規(guī)約具有業(yè)主團體根本自治法規(guī)的性質(zhì)，系業(yè)主團體的最高自治規(guī)則和業(yè)主基于意思自治精神對小區(qū)物業(yè)管理作出的自律約定，對全體業(yè)主具有約束力。預防和化解物業(yè)管理領域的利益沖突，既需要國家公權力通過立法和行政手段合理規(guī)范和干預，更需要鼓勵廣大業(yè)主基于意思自治精神通過管理規(guī)約對物業(yè)使用、維護、管理發(fā)生的權利、義務與責任作出自律約定。因此，進一步明確管理規(guī)約的法律效力，對于完善管理規(guī)約制度、推進小區(qū)物業(yè)管理與業(yè)主自治具有重要的理論和實踐意義。

　　我國物權法第七十六條規(guī)定：制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?a style='color:#2f2f2f;cursor:pointer;' href='http://www.bjjdzx.cn/laws-321.html'>物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定：管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。在效力標準上，只要管理規(guī)約制定程序合法，內(nèi)容上不違反公序良俗和法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，即應充分尊重推進小區(qū)治理的自治實踐，認定其對全體業(yè)主的法律約束力。

　　二、管理規(guī)約可對欠費業(yè)主的

　　共同管理權進行限制

　　本案一審觀點認為，依據(jù)合同相對性原理，物業(yè)費的交納系業(yè)主與物業(yè)公司之間的權利義務關系，業(yè)委會的案涉作為越俎代庖，且小區(qū)共同管理權系業(yè)主依據(jù)法律、行政法規(guī)所享有的權利，業(yè)委會無權加以限制。上述觀點忽視了一點，即業(yè)委會本身有督促業(yè)主按時交納物業(yè)費的職責，且業(yè)委會限制欠費業(yè)主的小區(qū)共同管理權有相應的管理規(guī)約作為依據(jù)。

　　當然，管理規(guī)約并非可以對業(yè)主的權利任意限制，而須具有正當性，也即業(yè)主的行為損害了其他業(yè)主的利益，為維護小區(qū)公共利益有必要限制其權利，這也是業(yè)主違反公共義務所應承擔的責任。如業(yè)主的行為并未損及其他業(yè)主利益，與小區(qū)公共利益無涉，則管理規(guī)約對其權利加以限制也就不具正當性，業(yè)主可請求人民法院對相應條款予以撤銷。具體到本案中，物業(yè)費的正常交納從形式上看是業(yè)主與物業(yè)公司之間的權利義務關系，但實則同時關系到物業(yè)管理工作的正常開展和全體業(yè)主的共同利益。因物業(yè)費拖欠導致的物業(yè)糾紛和物業(yè)服務停滯已成為當前小區(qū)治理的痼疾，正基于此，我國物權法第八十三條規(guī)定中將拒付物業(yè)費列為損害他人合法權益的行為之一。因此，按時交納物業(yè)費也是業(yè)主相互之間應當承擔的基本義務，案涉管理規(guī)約限制欠費業(yè)主的小區(qū)公共管理權具有正當性。

　　從比較法的角度看，根據(jù)國外的立法發(fā)展情況，二十世紀以來各國區(qū)分所有權立法逐漸改變了以往對嚴重違反義務業(yè)主的縱容態(tài)度，通過實行嚴厲的懲罰措施予以矯正。例如德國《住宅所有權法》第十八條規(guī)定業(yè)主嚴重違反法定義務，嚴重損害其他業(yè)主權利且不能繼續(xù)同其維持共同居住關系的，其他業(yè)主可以請求其讓與其專有權。我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》第二十二條規(guī)定：“若住戶嚴重違反義務，由管委會或者負責人督促其進行改善，若三個月內(nèi)仍沒有改善者，管委會或者負責人可依區(qū)分所有權人會議之決議，請求法院強制該住戶遷離?！蔽覈⒎m未規(guī)定此種剝奪業(yè)主權利的制裁措施，但實踐中已經(jīng)體現(xiàn)出對這種制度的需求。

　　我國《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，業(yè)委會有督促業(yè)主按時交納物業(yè)費的職責，但對其督促方式未作規(guī)定?！段飿I(yè)管理條例》第十七條規(guī)定：“管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定?！? 本案中，蘭桂花園小區(qū)通過制訂相應的管理規(guī)約條款，限制欠費業(yè)主的小區(qū)共同管理權，提升了業(yè)委會的督促力和執(zhí)行力，無疑是推進小區(qū)治理的有益探索和嘗試。

　　綜上，蘭桂花園小區(qū)制訂的案涉管理規(guī)約條款既合乎立法精神，又有益于公共福祉，應肯定其法律效力。

　　三、本案的處理

　　我國物業(yè)管理實行業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，業(yè)委會體現(xiàn)業(yè)主自治，物業(yè)管理企業(yè)體現(xiàn)專業(yè)化管理。當前因物業(yè)費引發(fā)的物業(yè)糾紛居高不下，除了物業(yè)管理企業(yè)的不夠成熟規(guī)范外，也在很大程度上與業(yè)委會不能充分發(fā)揮作用有關。一直以來，我國物業(yè)管理實務中存在著業(yè)委會法律地位不明、職責不清、運作不力等問題，如何更好地發(fā)揮業(yè)委會在業(yè)主自治中的應有作用，已成為當前小區(qū)物業(yè)管理中的突出問題。本案的審理引起廣泛社會關注，被新聞媒體連續(xù)追蹤報道，也正反映了公眾對業(yè)委會職能、權限問題的困惑和關注，而司法的回應無疑也將會對相關物業(yè)管理模式和小區(qū)自治實踐產(chǎn)生深遠影響。

　　本案中，業(yè)委會作為小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，為督促業(yè)主按時交納物業(yè)費，依據(jù)業(yè)主大會制定通過的管理規(guī)約限制欠費業(yè)主的共同管理權，包括投票權和小區(qū)福利分配權，系積極履行自治管理職責，維護小區(qū)公共利益，并無不妥，且應予肯定。同時，業(yè)委會行使職權須謹慎、適度，不得逾越法律法規(guī)和管理規(guī)約的授權范圍。本案中，在欠費業(yè)主補交了拖欠的物業(yè)費后，業(yè)委會仍繼續(xù)限制其行使小區(qū)共同管理權，則超越了管理規(guī)約規(guī)定的權限，也有失公平，故應予糾正，以實現(xiàn)小區(qū)公共利益和業(yè)主個體利益的平衡。二審判決后，雙方均服判息訴，蘭桂花園小區(qū)還依據(jù)二審判決對小區(qū)管理規(guī)約作了進一步補充完善，有效提升、促進了小區(qū)的物業(yè)管理工作。(作者單位：浙江省杭州市中級人民法院)